一、底層業(yè)主拆遷是否有補償,拆遷影響到的人群有哪些如何評估損失

法律分析：拆遷涉及到被征收人、租賃人等多個人群體，對于不同的群體處理方式不同。對于未獲得合法地位的農(nóng)民或未取得合法居住證的城市居民，拆遷補償相對較低。被征收房屋的業(yè)主一般可以獲得補償款，但補償標準也存在區(qū)別。同時，被拆遷人可能還需要承擔房屋搬遷、裝修等費用。評估損失需要考慮被拆遷人的權(quán)益以及拆遷對其生活產(chǎn)生的影響。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷與補償條例》 第六條 拆遷補償應(yīng)當以合理住房為核心，以受拆遷房屋所在地或附近地區(qū)住房價格、市場行情、城市建設(shè)規(guī)劃和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等因素為依據(jù)，通過貨幣補償、安置房、周轉(zhuǎn)房以及其他形式進行，保障被拆遷人的合法權(quán)益。

2.《中華人民共和國城市居民基本生活用房條例》第二十六條 城市住房征收實行貨幣補償、安置補償?shù)刃问竭M行補償，被征收人享有選擇的權(quán)利。

3.《中華人民共和國物權(quán)法》 第四十四條不動產(chǎn)的征收，應(yīng)當按照法定程序，并給予公正的補償。征收人和被征收人可以依照法律規(guī)定選擇補償?shù)男问胶蜆藴省?

二、拆遷中可以評估的有哪些

法律分析：拆遷評估范圍包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中說明。

三、拆遷評估的有關(guān)問題

一、關(guān)于拆遷評估價格：

目前寧波市住宅拆遷評估共有三種價格，即：市場價評估、結(jié)算價評估、基準價評估。如果選擇貨幣補償，一般采用市場價評估較為合算；如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么采用結(jié)算價評估更為有利。

二、三種評估價格的計算公式：

1．市場價評估金額＝［市場價格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積

2．結(jié)算價評估金額＝［結(jié)算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

3．基準價評估金額＝［基準價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

注：高塘四村屬于寧波市三類地段，2005年5月份寧波市三類地段的二手房均價為5279元，平均房齡13．5年。

三、關(guān)于結(jié)構(gòu)系數(shù)、年限系數(shù)、成新率的確定：

根據(jù)《寧波市城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十、十一條相關(guān)規(guī)定如下：

1．結(jié)構(gòu)系數(shù)的規(guī)定：鋼混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．1，鋼混三等和磚混一等結(jié)系數(shù)為1．05，磚混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．0，磚混三等結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．95，磚木結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．9，木結(jié)構(gòu)及簡易結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．85．

2．年限系數(shù)的規(guī)定：使用年限調(diào)整系數(shù)用于修正被拆遷住房的使用年限與公布的市場價格住房的平均使用年限之間的差額，按下列公式計算確定：使用年限系數(shù)＝1－（被拆遷住房使用年限－公布的市場價格住房的平均使用年限）×折舊率。被拆遷住宅使用年限大于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按0．5％確定；被拆遷住宅使用年限小于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按2％確定。鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過25年的按25年計算，磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過30年的按30年計算。

3、成新系數(shù)的規(guī)定：按使用年限每年2％折舊計算確定。但鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)低于五成的，按五成計算；磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)低于四成的，按四成計算。

四、案例分析：

假設(shè)李某住三類地段磚混二等6層中的5層（底層無自行車房），朝向非東首朝南的成套私有住房，建筑面積為50平方米，使用年限為16年，其評估金額可以如下：

注：由于采用基準價評估不合算，本案例中不予考慮。

1．采用市場價評估的金額＝［市場價格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋補償資金可以按評估金額增加25％的比例系數(shù)

265863×1．25＝332329元

2．采用結(jié)算價評估金額＝［結(jié)算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房補貼費：161170×1．2＝193404元

根據(jù)拆遷人提供的房屋結(jié)算新老住房差價。

四、房屋拆遷評估注意的問題有哪些

1、注意估價時點。根據(jù)相關(guān)股價指導(dǎo)意見的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日，估價方法以市場比較法為主，即以估價時點附近類似房地產(chǎn)價格與估價對象（被拆遷房屋）進行對比修正。

2、估價報告的有效期。應(yīng)為征地公告的期限。評估報告具有時效性，一般與征地公告同時失效，但最長不超過征地期限。評估報告的有效期應(yīng)在報告中說明。估價報告超過1年的，應(yīng)重新進行估價。

3、確定估價機構(gòu)。從事征地估價的機構(gòu)應(yīng)當具有經(jīng)拆遷、征地主管機關(guān)核準的房屋拆遷估價資格。相關(guān)估價指導(dǎo)規(guī)定，估價機構(gòu)的選擇采取被征地人投票或征地當事人抽簽的方式，按照這一設(shè)計，估價機構(gòu)的遴選應(yīng)當包括以下五個步驟：

（1）公告估價項目和評估機構(gòu)資質(zhì)要求；

（2）符合條件的估價機構(gòu)報名；

（3）評估機構(gòu)競選；

（4）被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機構(gòu)；

（5）公示入選評估機構(gòu)。

4、委托評估機構(gòu)的條件。根據(jù)相關(guān)意見的規(guī)定，估價機構(gòu)由征地主體委托并支付拆遷評估費用。被征地人應(yīng)注意房屋拆遷估價的委托時機，應(yīng)為征地公告后委托評估機構(gòu)進行。其一，沒有征地公告，就沒有權(quán)利和資格委托評估機構(gòu)進行以征地安置補償為目的的專項評估。其二，估價的時點為征地公告之日，如在征地公告之前委托估價，必然使估價時點提前，造成估價結(jié)論不準確，從而影響了被征地人的利益。

5、評估方式、流程。按照評估規(guī)范的規(guī)定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規(guī)模較小的，可以直接進行分戶評估，根據(jù)分類評估結(jié)果經(jīng)協(xié)商達不成補償安置協(xié)議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構(gòu)根據(jù)被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素按戶進行的評估。

6、公示、送達程序。被征地人應(yīng)核實估價機構(gòu)公布的初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程序是否合法。根據(jù)相關(guān)估價指導(dǎo)意見的規(guī)定，估價機構(gòu)應(yīng)將初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。征地主體應(yīng)向被征地人轉(zhuǎn)交分戶估價報告，并告知被征地人，若對估價報告有疑義或異議的，可以向原估價機構(gòu)詢問，申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。對委托人因原估價結(jié)果，復(fù)核結(jié)果有異議或另行委托的估價結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達不成一致意見，征地當事人在收到估價報告，復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

一、房屋拆遷評估流程

拆遷評估的流程主要包括八個階段。

1、前期洽談、現(xiàn)場勘察。

首先要了解大概狀況，包括去現(xiàn)場初步勘察，了解評估范圍、對象等。

2、簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某評估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費的問題，評估收費國家有指導(dǎo)性標準，同時參考市場情況商討。委托雙方簽訂評估委托合同。

3、外業(yè)入戶評估。

外業(yè)階段，評估機構(gòu)需要到現(xiàn)場逐戶進行評估。

4、內(nèi)業(yè)結(jié)算。

外業(yè)評估之后需要把這些數(shù)據(jù)進行輸機，按照公式進行測算。

5、出具正式評估報告。

6、送達報告。送到拆遷戶手中。

7、動遷解釋。

8、把報告歸檔。即項目結(jié)案，有關(guān)的資料結(jié)案。

二、評估拆遷常見的違法問題

1、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低；

2、評估方法錯誤；

3、評估機構(gòu)的選擇違法；

4、未經(jīng)實地勘察程序；

5、評估機構(gòu)沒有給付完整的評估報告。

五、遇到拆遷評估應(yīng)該注意的幾類基本問題

法律分析：1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準。2、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低問題。3、評估方法錯誤問題。拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。4、評估機構(gòu)的選擇違法。實踐中拆遷人卻單方選取評估機構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了法律規(guī)定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】，低層拆遷

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投稿：孫汐安

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