一、副業招商引資2025,土地流轉問題的解決措施

大橋鎮人大
      金干生、顧穎
      農村土地規范流轉,既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑,也是提高資源配置效率
      ,促進農民增收的重要途徑。因此,正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題,處理好其中的各種主體的利益關系,制定有效推進農村土地流轉的政策措施,是推進現代農業、統籌城鎮發展的必然要求和重要方面。
      一、我區農村土地流轉基本情況
      近年來,我區在推進農村土地流轉和規模經營工作中堅持因地制宜、科學規劃、合理布局,以發展休閑農業、觀光農業為主軸,有力促進農村土地以出租、轉包、互換等形式向種養殖大戶、專業合作組織進行流轉。
      據了解,我區耕地總面積
      174.33萬畝,其中家庭承包面積123.53萬畝,農戶20.74萬戶,農業人口53萬人,截止2015年底,全區農村土地累計流轉面積115萬畝,占耕地總面積的66%,流轉涉及農戶12.65萬戶,占總農戶的61 %。農村適度規模經營面積達126萬畝。
      二、
      當前我區農村土地流轉存在的問題
(一)土地流轉價格評估機制不完善。
      農村土地存在等級、肥力、位置等的差異,加上物價、材料、政策等因素的變動,導致不僅存在絕對地租,也存在級差地租。當前我區土地流轉的價格評估機制尚不健全,使得流轉價格的形成缺乏科學依據,制約了農民流轉土地的積極性。目前我區土地流轉指導價格為
      1100元/畝(其中1000元歸老百姓,100元作為服務費歸鎮村),相比蘇中蘇南地區700-900元/畝顯然偏高。許多大戶把農民的土地租過來種,合同是按1100元/畝簽的,現在糧價大幅下挫,農業大戶虧損,他就沒有資金向農民支付租金,進一步影響農民的日常生計,因而土地流轉的積極性也就不高了。
(二)土地流轉收益分配不規范。
      針對土地流轉后的收益問題,國家農業部下發的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第七條規定:農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。當前國家基于土地經營權界定產權的方式也從另一方面支持了這種做法。按照法律規定,農民獲取的僅僅是土地的經營權,而并非徹底完整的所有權。因此,補貼的發放應當堅持誰經營,補給誰的原則。通過轉讓、轉包、出租方式流轉的土地,糧食補貼等應該轉給土地受讓方。但基于法理上的推論不能完全消除現實中的糾紛?，F實中,流轉后涉及的補助,往往沒有隨土地流轉而轉移給真正種田的大戶,而是被老百姓所享受。
(三)土地流轉風險防范體系不配套。農
      業是一個周期長、見效慢、受氣候影響大的弱質產業。由于基層財力有限,對土地流轉的扶持還不多,農業基礎設施薄弱,生產條件仍然落后,因而實現了規模經營的農業生產十分脆弱,遭遇洪澇災害,旱不能灌,澇不能排,種植戶只能眼看著上百畝的莊稼澇死或旱死。除了薄弱的基礎設施、難以預測的自然災害外,一些政策瓶頸也對新型經營主體的發育形成制約。比如融資體系不配套,金融服務風險較大。一些流轉大戶由于經驗不足,經營不善等原因,承包幾年后溜田,而他們通過
      擔保
      和
      抵押農村土地承包經營權取得的貸款
      往往不了了之,追索困難。
(四)土地流轉檔次不高。
      一是流轉形式檔次不高,流轉形式絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式,并且多是散戶流轉,不成規模。二是流轉土地的開發檔次不高。由于許多流轉的土地處于自發的、粗放的、低層次的經營狀態,多以水稻麥子等傳統種植業為主,高效農業較少,因而流轉規模小、投入低、科技含量不高、抵制市場風險的能力不強,很難形成規模經營,土地沒有得到充分利用,農業產業化發展滯緩。
(五)土地流轉中心職能作用欠缺。
      各鎮土地流轉服務中心雖掛牌,但職能作用未能很好發揮。一是土地流轉的引導服務不到位。流轉信息渠道不暢通,調查表明,一方面一些經營副業或常年外出打工的農戶有減少或放棄承包土地的愿望,另一方面一些專業大戶、家庭
      農場
      、農民合作社有建立或擴大經營的需求,由于信息不暢,形成了
      “有買找不到賣,有賣找不到買”的局面。二是對土地流轉的管理監督職能未能落實到位。由于農村絕大部分土地處于自發性無序流轉,由于缺乏監管,一些基本農田流轉后變成魚塘、蝦塘、苗圃,違反了國家對基本農田保護的規定
(六)農村剩余勞動力轉移緩慢。
      土地大規模流轉,進入大面積機械化種植后,農村剩余勞動力轉移相對緩慢,一直滯后于農村社會經濟發展。一方面,我國正處于經濟結構調整的關鍵時期,城市工業和鄉鎮企業吸納農村剩余勞動力的擴張能力有限。另一方面,由于農村勞動力的從業技能和文化水平偏低,難以滿足現代產業對從業人員的需求,導致外出務工農民在所從事的行業與領域的選擇上處于劣勢,收入不高。此外,由于非農就業的風險性和非農收入的不穩定性,兼業農民不敢也不愿徹底放棄土地,真正走進城鎮。
      三、建議與對策
(一)健全價格評估機制。
      完善土地流轉價格評估機制是實現土地收益在國家、村集體、出讓方、受讓方和管理者之間合理、公平分配的關鍵。一是構建科學的農村土地等級體系。建立流轉土地信息庫,對流轉土地評級定等,制定包括土地級差收入、區域差異、基礎設施條件等因素在內的基準價格。二是建立完善流轉土地資產評估機構,引入第三方土地評估機構和評估人員對流轉交易價格進行評估。三是制定完善流轉土地估價指標體系。建立切合我區實際、具有較高精度的流轉土地價格評估方法和最低保護價制度,確保流轉土地估價有章可循。四是建立健全土地流轉評估價格信息收集、處理與公開發布制度。信息公開、透明是市場機制發揮作用的前提。應建立包括流轉土地基準價格、評估價格和交易價格等信息在內的流轉土地價格信息登記冊,反映流轉價格變動態勢,并通過電子信息網絡及時公開發布。
(二)發揮流轉中心職能。
      健全服務體系,強化土地流轉指導服務。把握政策原則,堅持依法、自愿、有償,充分尊重農民意愿。嚴格依法執行土地政策,加強土地用途監管,不能改變土地用途。充分發揮流轉服務機構在土地供給主體和需求主體之間的媒介和橋梁作用,重點加強鄉鎮土地流轉服務中心的規范化建設,為土地流轉提供指導和服務,并實施有效監管。著眼于滿足農民需要,積極為農民土地流轉提供信息服務與指導。加強土地流轉信息機制建設,搭建土地流轉信息服務
      網絡
      平臺,收集發布土地流轉意向供求信息,為土地流轉雙方搭建流轉平臺,暢通流轉信息渠道,降低流轉成本,提高流轉效率。
(三)加強政府扶持力度。
      加大財政扶持力度,設立土地流轉和規模經營財政引導資金,對流轉農村土地達到規模以上和一定期限的農業經營主體給予資金獎勵或補貼,鼓勵支持承包土地向專業大戶、家庭
      農場
      、農民合作社流轉,引導零散耕地向規模經營主體流轉聚集,形成農業規模效應。加大農業
      基礎設施
      投入力度,在農田
      水利
      設施、土地整理、農業綜合開發等項目安排上向規模流轉經營主體傾斜,鼓勵其對農田基礎設施和
      現代農業
      設施進行投入。積極給予信貸和農業
      保險
      支持,把規模經營作為信貸支農的重點,明確抵押貸款對象和資金用途,降低土地規模流轉主體貸款門檻。擴大
      農業保險
      覆蓋范圍,財政拿出專項資金支持各類農業經營主體開展農業保險,降低災害損失。
(四)完善農村社保機制。
      完善農村社會保障機制,使農民在基本生活、醫療、養老、社會救助、子女教育等方面得到保障,解除農戶土地流轉的后顧之憂和心里障礙,從而降低農民對土地的依賴程度,使農民放心、安心。積極開展農村土地承包經營權確權登記試點,依據現有的土地承包合同、權屬證書,查清承包地塊的面積和空間位置,建立健全土地承包經營權登記簿,把承包地塊、面積、合同、權屬證書落實到戶,確保農民放心流轉土地。對承包土地全部流出的農戶,在參加就業
      培訓
      、崗位推介、自主創業等方面給予支持。對舉家遷入城鎮落戶的農民,在建房、購房、經商、稅收等方面給予優惠,吸引農民入住城鎮,促使農民既離土又離村。
(五)培育壯大經營主體。
      加大農業項目招商引資力度。研究制定農業招商激勵政策,著力招引一批外向度高、科技含量優、帶動能力強的農業龍頭企業或項目。極引導社會資本進入農村市場,引導有資金、懂技術、善經營、會管理的返鎮農民工參與農業適度規模經營,利用園區效應,結合優勢特色產業發展實行集中開發。創新經營模式,重點圍繞農民股份合作社、家庭農場、農民專業合作社、龍頭企業
      +基地等模式,在土地調整、租賃、承包合同等方面提供全方位的服務。

二、土地流轉存在的問題

法律主觀：土地流轉后要注意哪些問題1、農民利益問題。一是不能違背農民的意愿強迫流轉，流轉的條件、方式、價格等應由農戶自主決定;二是土地流轉后農戶的既得利益要不低于或高于土地流轉前，否則流轉將很難實行。2、流轉主體問題。一是采取轉包及互換方式的，不得向本集體經濟組織以外的農戶進行流轉;二是采取轉讓方式流轉的，可以向集體經濟組織以外的農戶、單位和個人流轉，但由于這種流轉方式使得流轉方在承包期內失去了土地承包經營權，應當堅持“穩妥、慎重、本集體經濟組織成員優先”的原則。3、流轉年限問題。除“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)外，農民的土地承包經營權流轉合同簽訂的時間不宜過長，到期后，根據實際情況再進行續簽。4、流轉土地的用途問題。必須嚴格遵守《農村土地承包法》和《農村土地承包經營流轉管理辦法》的有關規定，不得以調整產業結構、發展農村經濟等理由擅自改變原有耕地的農業用途。5、流轉合同簽訂問題。流轉合同必須使用政府統一制訂的合同文本。簽定合同時應當由承包方或其書面委托的代理人簽定;流轉合同中要注明流轉土地的邊界、座落、面積、質量等級和流轉土地的用途等內容。6、流轉土地的界限問題。鄉(鎮)農經部門要在流轉土地丈量劃分上嚴格把關，明確土地界址，確保流轉土地面積與流轉合同面積相符，不留隱患。以上內容就是相關的回答，如果您還有其他法律問題的可以咨詢網相關律師。

法律客觀：《土地管理法》第48條，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

三、如何解決土地流轉相關問題

①集體土地所有權得不到應有的保障，造成土地產權關系混亂，集體土地所有權歸村級集體經濟組織所有，農民只享有土地使用權，只有村民自治組織和村民代表大會有權處置，任何個人沒有處置權。

②集體經濟利益分配關系混亂，擾亂了土地市場健康發展，既然集體土地所有權屬于村級集體經濟組織，那么，處置土地所得的收益就應該按照權屬實行合理分配，私自交易的結果，使個人受益，集體利益受損，國有資產流失。

③形成新一輪違法用地，本來，國家鼓勵集體土地流轉，主要是為了方便群眾，鼓勵農民充分盤活存量土地，合理利用閑置宅基地，而農民盲目認為土地流轉就是可以隨意轉讓土地，造成非法買賣土地。

④集體土地無序流轉不利于土地利用總體規劃的落實，更不利于鄉村建設規劃的實施，也給今后新農村建設造成不少的障礙。

農村集體土地流轉的對策和建議：

管理的目的在于規范，規范的依據是法律法規。

【本文關聯的相關法律依據】

《土地管理法》第63條明確規定“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、或出租用于非農建設”，因此，集體土地流轉必須注意以下幾個問題。

一是要嚴把集體土地流轉的關口，嚴格執行一戶一基制度，對宅基地流轉注入方要必須符合條件，可以申請用地，土地用途只有是住宅，流出方必須保證以后不再申請用地。

二是集體土地流轉必須實行陽光操作，土地流轉雙方必須寫流轉申請，簽訂流轉合同，經村組代表大會同意，報國土部門批準，辦理土地使用權證，方可進行流轉，不得私下交易，暗自操作。

三是建立集體土地使用權流轉的管理秩序，形成規范的申請，審批、登記、發證制度，要執照審批程序，到國土部門辦理土地使用權證。

四是加強執法檢查，對集體土地使用權流轉不規范，和非法轉讓土地使用權的行為要嚴格查處，嚴厲打擊。

四、土地流轉后再流轉

法律分析：土地承包經營權流轉已經成為了轉讓土地所有權的主要方式，當土地沒有得到充分使用時，轉讓土地使用權就是一種明智的選擇。在土地承包經營權流轉過程中會遇到很多問題。針對“在我國土地承包經營權流轉后還能否再次承包嗎”這樣的問題，律圖整理了相關法律知識，也分析了土地承包經營權流轉后可以再次承包的法律依據。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

五、土地流轉的利與弊

農村土地資源得到有效利用。土地流轉導致土地不再被拋荒，從而可以最大限度利用好土地資源。促進規模經營，提高生產率。如果把土地成片進行流轉，可以提高農業機械化程度，提高生產率，從而體現規模效應。增加農民的收入。土地流轉后，可以收取流轉費用，也增加了農民的收入；也可以通過入股等新方式流轉，參與股份分紅。弊：主要體現在流轉過程中存在的一些問題引起的，例如流轉時沒有簽訂流轉合同，只有口頭協議，導致糾紛；流轉后打破土地界線，使得土地恢復原狀困難；經營者不按時支付流轉費用等。土地流轉的利：有利于資本進入農村，通過大規模收購或租用土地，進行農業現代化和產業化，提高農業生產效率。加快城市化進程、實現城鄉一體化發展。土地流轉的弊：農民通過轉讓土地雖有現金收益，但由于他們大多沒有一技之長，在城鎮務工一旦失業，其賴以生存的土地也不復存在，將失去生活的退路。土地流轉政策是什么：1、土地流轉的政策是：農村土地經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和保持農村土地承包關系穩定并長久不變的基礎上，遵循平等協商、依法、自愿、有償的原則。2、承包方承包土地后，享有農村土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營。3、農村土地經營權流轉不得改變承包土地所有權的性質及其農業用途，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。4、農村土地經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護?？h級以上地方人民政府農業農村主管部門應當依照職責，負責本行政區域內農村土地經營權流轉及合同管理的指導工作。一、促進了土地規?；洜I。通過土地流轉，改變了一家一戶分散經營的狀況，使農村土地向農業專業合作經濟組織集中，增強了農業生產的組織化程度，加快了農業產業結構調整步伐，實現了土地規?；洜I。二、推動了農業產業化發展。隨著一批農業專業合作社、農業企業等成立，摸索了一套土地流轉操作程序，加快土地流轉進程，采取公司(合作社)+基地+農戶等形式，吸引大量社會閑散資本投向農業，促進了先進生產技術、現代裝備、現代管理在農業領域的運用和推廣。三、提高了投入產出質量。土地流轉后，形成規模經營的合作社和企業，把優良品種和先進的農業技術廣泛運用于農業，促進了增產增收。四、確保了農民增收無憂。農民通過土地流轉，不僅從繁重的體力勞動中解脫出來，還可以獲得穩定的收入。五、優化了土地利用資源。而土地流轉很好地解決了這個大問題?！痉梢罁浚骸吨腥A人民共和國農村土地承包法》第十條 國家保護承包方依法、自愿、有償流轉土地經營權，保護土地經營權人的合法權益，任何組織和個人不得侵犯。第三十一條 承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地。

六、土地流轉存在問題

法律分析：1、土地流轉不規范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。

2、農民對土地承包經營權流轉認識模糊，積極性不夠高。

3、土地流轉規模比較小，流轉效益不高。

4、土地流轉服務不夠到位，流轉信息渠道不暢。

5、土地流轉利益糾紛在各地仍不同程度存在。

6、農村土地流轉管現缺乏規范管理。

7、土地流轉過程中承包人改變土地用途的問題突出。

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投稿：陶潔玲

內容審核：劉超律師