一、宅基地糾紛161講：借村民的名買宅基地房，拆遷了補(bǔ)償款怎么分？

廣州張靜律師解答：因非本村村民不能買宅基地房，故實(shí)踐中很多人會(huì)借本村村民的名來買宅基地房，宅基地證寫村民的名。一旦遇拆遷，很容易起糾紛。由于本村民才能選擇要安置房，非本村村民只能要現(xiàn)金補(bǔ)償，故如借名的村民私自與拆遷人簽訂了拆遷安置協(xié)議的話，真正的買家不能起訴要求要安置房，而只能要求按非村民現(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付現(xiàn)金賠償。如下面這個(gè)案件，侄子借姑姑的名買宅基地房，姑姑擅自與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。后侄子起訴要求安置房歸自己，法院審理后認(rèn)為侄子只有權(quán)要求非村民現(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的賠償，釋明后侄子仍不愿意更改訴訟請(qǐng)求，堅(jiān)持要安置房，法院最終只好駁回其全部訴訟請(qǐng)求。

判決書節(jié)選：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為胡某與張侄子之間是否存在真實(shí)的借名購(gòu)買宅基地的關(guān)系｡ 本案中,根據(jù)張侄子提交的錄音證據(jù)以及涉案宅基地房屋多年來一直由張侄子實(shí)際使用,涉案宅基地房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)簽訂的《房屋臨遷補(bǔ)償協(xié)議》《安置房購(gòu)房合同》《安置房選房確認(rèn)表》原件以及存折、密碼均掌管在張侄子處,張侄子多年來可以自由支配涉案宅基地房屋的臨遷費(fèi)等相應(yīng)補(bǔ)償款,回遷安置的黃埔區(qū)某)604房多年來亦一直由張侄子對(duì)外出租并收取租金,直至2020年雙方才對(duì)此發(fā)生爭(zhēng)議,之前張姑姑從未提出異議,對(duì)此張姑姑給出的解釋嚴(yán)重背離生活常理,本院認(rèn)為,張侄子提交的上述證據(jù)形成了較為完整的證據(jù)鏈,根據(jù)民事訴訟的“高度蓋然性”規(guī)則,本院認(rèn)定張侄子與胡某之間存在事實(shí)上的借名購(gòu)買宅基地的關(guān)系,張侄子因非本村村民,借胡某的名義購(gòu)買涉案宅基地,登記在胡某名下,張侄子出資建造了涉案某號(hào)宅基地房并實(shí)際使用｡

因宅基地屬于集體土地,不允許在非本村村民之間流轉(zhuǎn),故雙方之間這種事實(shí)上的借名購(gòu)買宅基地的合同關(guān)系應(yīng)為無效｡ 合同無效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償｡ 涉案宅基地房現(xiàn)已被拆除,無法予以實(shí)際交還,涉案宅基地房的利益已轉(zhuǎn)化成拆遷利益｡ 拆遷單位根據(jù)權(quán)屬登記已與張姑姑簽訂了《房屋臨遷補(bǔ)償協(xié)議》、補(bǔ)充協(xié)議及相應(yīng)的《安置房購(gòu)房合同》,且根據(jù)拆遷單位的陳述,非本村村民僅能獲得貨幣補(bǔ)償,不能分得回遷房,故張侄子可依據(jù)補(bǔ)償方案及上述補(bǔ)償協(xié)議另行獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償｡ 經(jīng)本院釋明后,若《樓房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效,張侄子的訴訟請(qǐng)求變更為要求確認(rèn)黃埔區(qū)某604房《安置房購(gòu)房合同》買方權(quán)利義務(wù)歸張侄子所有,張姑姑、胡某及開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心協(xié)助張侄子辦理過戶手續(xù),如前所述,拆遷單位是根據(jù)權(quán)屬證書與張姑姑簽訂的《安置房購(gòu)房合同》,張侄子要求確認(rèn)《安置房購(gòu)房合同》買方權(quán)利義務(wù)歸其所有并要求協(xié)助過戶至其名下無依據(jù),且涉案房屋現(xiàn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記,也未有證據(jù)顯示符合辦理過戶登記條件,張侄子要求張姑姑、胡某及開發(fā)區(qū)土地中心協(xié)助其辦理過戶手續(xù)客觀上亦不具備條件｡ 綜上,本院依法駁回張侄子的全部訴訟請(qǐng)求｡

二、宅基地買賣遇到拆遷補(bǔ)償歸誰

法律分析:

1、對(duì)于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，拆遷補(bǔ)償歸轉(zhuǎn)讓后的房屋所有權(quán)人所有。

2、村民將房屋賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員，如果未經(jīng)相關(guān)部門比準(zhǔn)，若此時(shí)合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住該房屋的，這份買賣合同應(yīng)做無效處理，若遇到拆遷，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該歸原房屋所有人。如果認(rèn)定合同無效后，應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)事人雙方的情況，在拆遷時(shí)還行考慮因拆遷、補(bǔ)償?shù)人@利益大小造成的差異問題；此外，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)當(dāng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。

一、搬遷補(bǔ)償款的發(fā)放流程

1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，就應(yīng)將補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時(shí)拆遷人應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；

2、將拆遷補(bǔ)償款存入指定銀行，并將銀行開具的補(bǔ)償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。

3、農(nóng)村土地征收啟動(dòng)到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征地告知書－征地公告－補(bǔ)償?shù)怯洠瓟M征地補(bǔ)償安置方案－補(bǔ)償安置方案－聽證－審批通過補(bǔ)償安置方案－支付補(bǔ)償款。

4、城市房屋拆遷啟動(dòng)到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補(bǔ)償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補(bǔ)償協(xié)議－房屋征收補(bǔ)償決定－支付－搬遷。

二、住宅房屋所有人的拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些？

1、拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆房屋原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新對(duì)被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償;

2、拆執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對(duì)被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋原建筑面積的重置價(jià)格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補(bǔ)償;

3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆除人對(duì)被拆除房屋所有人應(yīng)按被拆除房屋原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

三、宅基地賣了拆遷款歸誰

宅基地賣了拆遷款歸原房主所有。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)只能在本村符合條件的村民之間轉(zhuǎn)讓，不能賣給非本村集體成員之外的人。如果賣給了本村符合條件的村民，房屋的拆遷補(bǔ)償款與原房主無關(guān)。如果賣給本村集體之外的人，則買賣合同無效，房屋拆遷款原則歸原房主所有，但如果買賣協(xié)議約定了房屋拆遷后所得補(bǔ)償款的歸屬，則應(yīng)當(dāng)履行約定。如果沒有約定，原房主應(yīng)當(dāng)歸還買方購(gòu)房款，以及補(bǔ)償買方裝修、房屋價(jià)格上漲帶來的損失。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-宅基地糾紛161講：借村民的名買宅基地房，拆遷了補(bǔ)償款怎么分？，