一、廠房拆遷補(bǔ)償訴訟停產(chǎn)停業(yè),房屋征收對(duì)承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

房屋征收對(duì)承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，通常是根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行的。

一、補(bǔ)償?shù)膶?duì)象

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。這里的“被征收人”通常指的是房屋的所有權(quán)人。然而，在實(shí)際操作中，如果承租人因房屋征收而遭受停產(chǎn)停業(yè)損失，也應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的補(bǔ)償。

二、補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)和標(biāo)準(zhǔn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這意味著補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)額和方式可能會(huì)因地區(qū)和具體情況而有所不同。

三、補(bǔ)償?shù)牧鞒?

在房屋征收過(guò)程中，承租人應(yīng)向征收部門(mén)提供相關(guān)的停產(chǎn)停業(yè)損失證明，如財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)證明等。征收部門(mén)將根據(jù)這些證明以及上述規(guī)定來(lái)評(píng)估承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失，并據(jù)此給予補(bǔ)償。

總的來(lái)說(shuō)，雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》主要關(guān)注的是房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償問(wèn)題，但承租人在房屋征收過(guò)程中遭受的停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼难a(bǔ)償。具體的補(bǔ)償數(shù)額和方式應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)和當(dāng)?shù)卣邅?lái)確定。

二、房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償歸產(chǎn)權(quán)人還是承租人享有

依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條的規(guī)定，租賃的商鋪面臨拆遷的，停產(chǎn)會(huì)停業(yè)的損失應(yīng)該由征收拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

第二十五條房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

一、廠房拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該怎么補(bǔ)償？

(1)預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn)，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

(2)違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬(wàn)的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。

(3)財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬(wàn)，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

三、被征收房屋承租人有權(quán)起訴停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)

標(biāo)題

被征收房屋的承租人有權(quán)起訴要求停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)

案件信息

案號(hào)：（2021）鄂06行終48號(hào)

法院：湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院

裁判要旨

原告作為被征收房屋的合法承租人，也即用益物權(quán)人，是《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的利害關(guān)系人，其認(rèn)為某某鎮(zhèn)政府與第三人李某簽訂的《保神高速公路保康段房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》損害其合法權(quán)益，有權(quán)對(duì)某某鎮(zhèn)政府征收的案涉房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷及臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)提起行政訴訟。

基本案情

第三人李某華在保康縣后坪鎮(zhèn)高碑村六組擁有合法房屋，建筑面積為561.08平方米。2010年10月2日，李某明與李某華簽訂了《房屋（魚(yú)池、雞場(chǎng)）租賃合同》一份。合同簽訂后，李某明對(duì)該房屋進(jìn)行了綠化、魚(yú)塘、雞棚修建和廚房、餐廳裝修等，支出費(fèi)用139731元。2010年11月26日，李某明在工商部門(mén)辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)辦了保康縣后坪鎮(zhèn)高碑農(nóng)家樂(lè)。2016年12月，因保康至神農(nóng)架高速公路建設(shè)的需要，李某明租賃使用的案涉房屋被納入征收范圍。2018年4月1日,后坪鎮(zhèn)政府與第三人李某華簽訂了《保神高速公路保康段房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，后坪鎮(zhèn)政府對(duì)被征收人李某華的房屋及其他建筑物等共計(jì)補(bǔ)償2598631元，并要求被征收人李某華于協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)搬遷并拆除房屋及其附屬物。李某明配合后坪鎮(zhèn)政府征遷的要求，停止?fàn)I業(yè)并進(jìn)行了搬遷。2018年4月，案涉房屋被拆除。2019年8月15日，李某明訴李某華和后坪鎮(zhèn)政府租賃合同糾紛一案，保康縣人民法院作出（2019）鄂0626民初1541號(hào)民事判決，認(rèn)為“根據(jù)李某明提供的證據(jù)來(lái)看，第三人后坪鎮(zhèn)政府征收李某華的房屋給其的補(bǔ)償費(fèi)用中，并沒(méi)有停產(chǎn)、停業(yè)損失和搬遷費(fèi)及臨時(shí)過(guò)渡安置費(fèi)用”。李某明遂提起行政訴訟，請(qǐng)求判令后坪鎮(zhèn)政府支付相應(yīng)的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷及臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)。

法院判決

一審法院認(rèn)為：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償，被征收房屋所有權(quán)人為被征收人。《湖北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》規(guī)定，被征收人的姓名或者名稱、房屋性質(zhì)、房屋用途和建筑面積等，以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)的記載為準(zhǔn)；因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對(duì)被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，被征收房屋存在租賃關(guān)系，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償。依照上述規(guī)定，被告保康縣后坪鎮(zhèn)人民政府征收第三人李某華的房屋，第三人李某華為被征收人，應(yīng)當(dāng)由征收人保康縣后坪鎮(zhèn)人民政府與被征收人李某華按照相關(guān)規(guī)定公平補(bǔ)償。被征收人李某華的房屋在被征收時(shí)已出租給原告李某明經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)，因房屋被征收造成李某明停產(chǎn)停業(yè)損失，應(yīng)當(dāng)由被征收人李某華得到補(bǔ)償后與承租人李某明協(xié)商分配停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償。因此，原告李某明直接要求征收人保康縣后坪鎮(zhèn)人民政府支付征收李某華國(guó)有土地上房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用及臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)的請(qǐng)求，違反了上述規(guī)定，依法駁回起訴。

一審裁定如下：駁回原告的起訴。

二審法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為上訴人李某明是否有權(quán)對(duì)被上訴人后坪鎮(zhèn)政府征收的案涉房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷及臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)提起行政訴訟。《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“下列與行政協(xié)議有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（二）認(rèn)為征收征用補(bǔ)償協(xié)議損害其合法權(quán)益的被征收征用土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)人、公房承租人。”《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定：“行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。”第四十九條規(guī)定：“提起訴訟應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）原告是符合本法第二十五條規(guī)定的公民、法人或者其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)依據(jù)；（四）屬于人民法院的受案范圍和受訴人民法院管轄。”本案中，李某明作為被征收房屋的合法承租人，也即用益物權(quán)人，是《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的利害關(guān)系人，其認(rèn)為后坪鎮(zhèn)政府與第三人李某華簽訂的《保神高速公路保康段房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》損害其合法權(quán)益，并向原審法院提起本案行政訴訟，符合《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第四十九條規(guī)定的提起訴訟的條件，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

二審法院裁定如下：

一、撤銷(xiāo)湖北省保康縣人民法院（2020）鄂0626行初5號(hào)行政裁定；

二、指令湖北省保康縣人民法院繼續(xù)審理。

律師評(píng)析

孫承龍律師認(rèn)為：出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系屬于民事法律關(guān)系，征收人與被征收人之間房屋征收行為屬于行政法律關(guān)系，法律關(guān)系所涉及的主體、權(quán)利義務(wù)、救濟(jì)途徑不同，容易發(fā)生混淆，當(dāng)事人應(yīng)視情況采取不同的訴訟手段。

作者簡(jiǎn)介

孫承龍 律師

現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京盈科（合肥）律師事務(wù)所，以提供嚴(yán)謹(jǐn)、專(zhuān)業(yè)、高效的法律服務(wù)為執(zhí)業(yè)要求，主辦過(guò)眾多疑難復(fù)雜案件、取得了良好的法律效果，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。多次接受安徽電視臺(tái)、安徽商報(bào)等媒體采訪。

四、停產(chǎn)停業(yè)承租人怎么賠償

承租人停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)某袚?dān)主體是征收部門(mén)。國(guó)家土地的征用標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因房屋造成搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。承租人因停產(chǎn)停業(yè)所遭受的損失應(yīng)該由拆遷方承擔(dān)。【法律依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。第三條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、拆遷中的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是給房東還是租戶

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，房屋出租給承租人的，停業(yè)停業(yè)損失是給承租人的，并不是給房東。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償問(wèn)題

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果選擇貨幣補(bǔ)償，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

被征收房屋的價(jià)值，包括被征收房屋本身的價(jià)值、附屬物的價(jià)值以及國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值。這里的房屋是指除違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑物之外的合法房屋。附屬物是指與房屋主體建筑物有關(guān)的附屬建筑物或構(gòu)筑物。國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值是指國(guó)有土地權(quán)屬證書(shū)中批準(zhǔn)被征收人使用的國(guó)有土地的使用權(quán)。此外被征收人對(duì)其房屋進(jìn)行的裝飾裝修部分作為房屋的組成部分也應(yīng)該給予補(bǔ)償。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。該條進(jìn)一步說(shuō)明，對(duì)被征收房屋補(bǔ)償，不僅對(duì)房屋及附屬物應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償，還應(yīng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)予以補(bǔ)償，因此在具體的操作過(guò)程中房屋征收部門(mén)就房屋的具體價(jià)值不能事先做出規(guī)定，而是應(yīng)當(dāng)規(guī)定具體的評(píng)估程序、方法等內(nèi)容。

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投稿：湯佳

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