大房企是政府招商引資2025,土地溢價部分怎么處理,隨著土地公開市場拿地競爭日趨激烈,在勾地的實操中,即使設置了多重排他條件,仍然不能保證以底價拿地,還是會或多或少存在一定的溢價。 因此,很多房企勾地實操中,都會對拿地的溢價部分,
隨著土地公開市場拿地競爭日趨激烈,在勾地的實操中,即使設置了多重排他條件,仍然不能保證以底價拿地,還是會或多或少存在一定的溢價。
因此,很多房企勾地實操中,都會對拿地的溢價部分,設置返還的渠道,并將此寫入投資協議里。
但是具體怎么弄,很多房企并不知道,掉坑的案例也比比皆是。
有一家房企的投資總,最近新入職一家公司遇到了件麻煩事兒。他的前任投資總,拿的一個勾地項目,簽約已經半年了,現在到了供地的時候了。但是他翻開合同,發現溢價部分是要求政府在稅收方面減免,但是實際卻沒法執行合同。公司在超過合同價格,溢價500元/平米拿到地以后,退地和不退地都難,這個燙手的項目讓整個投資部都面臨考核扣罰。
本文結合勾地的實操經驗,例舉常用的五種稅費返還方式,并從合理性、有效性和可落地性的角度進行分析。
方式一
直接返還土地款
在投資協議里面,房企都會與地方政府約定一個大家都認可的拿地價格,低于該拿地價格的,就按約定的流程條件拿地;高于該拿地價格的部分價款,需由地方政府予以返還。
根據《國有土地使用權出讓收支管理辦法》文件中的規定,土地出讓金必須全額進入財政賬戶,包括土地款、征地和拆遷補償、支農、城市建設以及其他款項。禁止以各類形式免除、減免土地出讓金。根據原國土資源61號令修訂版,第22條之規定:禁止用土地換項目,先征后返,補貼,獎勵等形式減免土地款。
根據2009年財政部《關于進一步規范土地出讓收支管理通知》財綜【2009】74號,要求各地嚴格執行土地收入納入地方基金預算管理的規定,土地出讓收入全額納入國庫,財政支出從地方基金預算中予以分配,從土地收入中予以安排。這就是所謂的“財政收支兩條線”中的土地款的政策明文規定。
因此,從政策和法律法規的角度來講,直接進行返還超出約定部分的土地款,或者抵扣其他款項的約定,是屬于地方政府無權承諾的事項,與國家是相抵觸的。從實操的角度來講都是很難實行和落地。
無權做出承諾是一碼事,但這并不影響合同約定的合法性。從合同法的角度講,只要是雙方自愿合法的協議,主體適格的,都應當是具備效力的。《國有土地使用權出讓收支管理辦法》僅僅是對直接返還和優惠土地款的行為進行了禁止性的限制,并沒有規定該種行為無效。
雖然直接返還很難執行和落地,但是并不影響在協議出現爭議時房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協議里面,還是有很多公司還會選擇直接約定超過部分的土地款直接返還,或者抵扣下批次的土地款。這基本上屬于沒有辦法的辦法吧,有約束總比沒有的好。
方式二
稅款的直接減免
稅收的減免,是很多投資人除了土地款直接返還之外,第二個就能想到的稅費返還方式。但是地方政府無權承諾相關稅收的減免、退稅。
根據《中華人民共和國稅收征收管理法》之規定,所有稅收的開征、免征、減征和停征,均需依據相關法律法規進行。并在其后補充道,任何個人、團體、行政機構均無權做出或者承諾稅款的減征、免征、退稅等行為,并不得做出與相關稅收法律法規相抵觸的行為。
因此從法律條文的規定來講,地方政府無權做出稅款的減征、免征、退稅等行為。如果沒有單獨的法律、法規予以支持,明文允許在稅收方面可以減免,地方政府單方做出的承諾是無效的,該部分條款也因違反法律禁止性規定,屬于無效條款。
方式三
繳納稅款后退返
先征收稅款然后減免,這個審批和決定權限屬于國務院,地方政府無權決定。對于確實需要進行先征后返的領域,應由省級政府向國務院提出申請,由國務院審批后再執行。
因此地方政府擅自作出先征后返的承諾,屬于沒有法律明確授權的行政行為,是屬于違背法律禁止性規范的條款,該部分條款無效,在司法中也得不到法院的支持。如果房企與地方政府簽訂協議,先期繳納了全部的稅款,然后再通過司法渠道,請求法院根據協議條款判決地方政府予以返還相關稅款的,一律不予支持。
需要區別對待的是,如果協議中有約定無法實現稅費減免的違約責任條款,如果不能實現,政府需承擔相關的違約責任,這點是會得到法院的支持的。但是從實際利益出發,房企很少會起訴政府,除非以后不想進入該城市。
方式四
財政返還、補貼
直接的財政返還、資金補貼這種形式比較少見,一般適用于具備產業條件的勾地項目。除此之外的奇特商業勾地,文旅勾地的項目,很少涉及直接的財政補貼和現金返還,畢竟地方政府財政也不寬裕。
財政返還和補貼,屬于地方政府可以有權作出決定的范疇,在投資協議里面約定以財政返還和補貼的形式是合規合理的,不存在風險,在實現和落地方面也不存在障礙。但是基于地方財政支付的窘境,這個形式的接受度較差,不容易被地方政府采納。因此才會在在投資拿地當中,大家常見的是地方政府會給你劃定三個原則:一是土地款不予減免、抵扣、返還;二是不采取財政返還或補貼的形式;三是不能采用稅收減免形式。能夠進行直接的財政返還的地方政府,屬于在招商引資方面比較有誠意的了。
直接進行財政返還和補貼,除了要與政府協商一致,還要采用合理合規,可操作的形式。除了在協議當中以明確的條款約定具體的財政補貼金額,支付條件,節點以外,還需要取得地方政府的內部會議紀要或者政策文件,以充分保證后期落地。
財政返還和補貼還涉及一個企業所得稅的問題,一般來講財政補貼或者返還需繳納企業所得稅,除非同時滿足下列三個例外條件:
一是企業能夠證明該項補貼是專項財政補貼資金,并且能提供相關文件的;
二是財政部門對于該專項資金的支付和使用有專項管理辦法或者詳細管理要求的;
三是企業需證明單獨使用該資金,并且該筆資金是獨立核算的。
方式五
政府回購部分物業
政府回購部分物業,是一個雙贏的方式,對地方政府和房企來說都具有相當大的吸引力。
對房企而言,對于部分難以去化的商業,以及在高庫存的三四線城市的住宅,銷售去化會存在較大的壓力。這部分難以去化的產品,會沉淀大量的資金,項目前期拿地測算的利潤,基本上就砸在這些里面了。如果地方政府愿意回購,房企可以快速回籠資金,將資金進行再投資,這對追求規模和高周轉的房企尤為重要。
對地方政府而言,當地會存在經濟適用房,廉租房,棚改安置,人才公寓用房等客觀需求。這類需要的客觀存在,要么通過平臺公司開發相關項目來解決,要么從市場上購買。而通過勾地協議提前約定,以略低于市場價格從房企手中回購,能做到節約財政資金的目的,而且由房企開發的產品質量也有保障。
地方政府回購物業,屬于地方政府可以有權作出決定的范疇,在投資協議里面約定以財政返還和補貼的形式是合規合理的,不存在風險。難點就在于如何說服其接受。
法律主觀：可以進行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應的交易記錄作為證據，之后可以進行訴訟追回。相關部門還沒有對溢價款進行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書。《城市房地產開發經營管理條例》第二十九條規定，房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《中華人民共和國民法典》第五百八十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
可以進行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應的交易記錄作為證據，之后可以進行訴訟追回。相關部門還沒有對溢價款進行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書。
《城市房地產開發經營管理條例》第二十九條規定，房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
新股東入股怎么算溢價
1、《企業名稱預先核準通知書》（設立時出示）或《營業執照》（增資時出示）；
2、各股東認繳的出資額（自然人股東不得以企業支票出資）。
特別提示：
一、以技術成果出資設立公司和股份合作企業的，高新技術成果出資所占比例不高于70%。
二、投資人以技術成果出資的，對技術成果應當經法定評估機構評估，評估結果還應經法定驗資機構進行驗證，一并辦理財產轉移手續。
三、對以技術評估價值在100萬元以上（含）的，應要求評估機構在評估報告附上有關專家簽署的參考意見，或者政府科技主管部門或相關科研機構出具的鑒定意見，并對評估報告實施部分實質內容審查程序。
四、企業辦理技術成果的轉移手續，應由會計師事務所出具專項審計報告，或在驗資報告中明確已經辦理財產轉移手續并經驗證。
五、投資人以技術成果出資，涉及國有資產的，應當經國有資產管理部門或者國家授權管理國有資產的投資機構（部門）確認，并出具加蓋公章的證明文件。
一手房溢價合法嗎
合法。溢價正常情況下是代理商獲取利潤的途徑、也是代理商的的價值所在。房產買賣中委托中介賣房，有時候中介會和賣方約定銷售基價，高出銷售基價的房款雙方協商比例分成。這個基價通常是賣方的心理價位，中介往往會通過他們的推廣使房屋的實際售價高于該基價，而高出基價的價差稱為\"溢價\"。通過這種方式來銷售房屋，能夠有效提高銷售人員的工作積極性，而賣方通常也會獲得比預期更高的收益。所以一手房溢價價格在合理的范圍內合法。
《城市商品房預售管理辦法》第五條：商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
法律依據：
法律分析：可以進行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應的交易記錄作為證據，之后可以進行訴訟追回。相關部門還沒有對溢價款進行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書。
法律依據：《城市房地產開發經營管理條例》 第二十九條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
換個通俗易懂的說法，土地溢價率就是一塊土地拍賣所得價格超出實際最大土地成本(含拆遷)的比率，溢價率50%意味著拍地房企付出高處土地最大成本的一半價格去拿地，而100%溢價率則代表房企付出了整整一倍的代價去拿地，就當下而言，付出如此成本當然是虧的，可是沒有企業會做虧本的買賣——盈利的希望全都寄托在土地價格大幅上漲，樓市上揚的基礎上。
資產的拍賣過程包括首先提出拍賣的意向然后委托拍賣的機構，拍賣的機構公布拍賣的信息并且公開招標進行競賣，競賣的過程是將資產賣給出價最高的買家，成交之后簽訂協議并且機構收取一定的費用。
一、法院拍賣程序
法院在執行過程中，通過拍賣被執行人的財產，以實現債權的合法權益。強制拍賣過程大致可分為以下階段：
1、評估價格
評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。
2、作出強制拍賣的決定
價格評估完成后，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應作出強制拍賣被執行人財產的決定。如果被執行人要求自己自行變賣財產的，法院依照規定，可以準許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，并有效控制變賣的價款。
在實際工作中，很少有被執行人要求自己變賣財產的情況，只擬定可以準許，但不是應當。法院應根據被執行人財產狀況，和被執行人的信譽程度，依職權做出決定。如準許，被執行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現。
3、確定和委托拍賣機構
對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委托的規定辦理。拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。法院不應依職權選定拍賣機構。法院拍賣其它財產，首先應采取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。
拍賣機構確定后，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。
4、發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委托后，將嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。
5、確定拍賣保留價
在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。
6、舉行拍賣會
舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，并將拍賣情況記入筆錄；拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。
7、確認拍賣結案
對拍賣結果，法院應依法進行審查，審查發現拍賣機構，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效；若審查未發現上述情形，則應確認拍賣結果。拍賣結果確認后，法院應配合拍賣機構將拍賣標的交付買受人。拍賣的標的是動產的，由拍賣機構直接交付給買受人，是不動產或特定動產的，由法院負責將拍賣標的占有人清除，并辦理變更登記手續。
二、流標圖保證金多少怎么辦
流標后應當直接退還投標保證金。流標，一個術語，是指在投標時因出價低于其他人，拍賣沒有中標，沒有爭取到拍賣的位置，流標將返回資金。流標實際上是一種招標失敗，在政府采購活動中，流標的現象不乏時有發生。這種現象一旦發生，無形增加了采購成本，延長了采購周期，進而導致采購效率的下降。保證金是指用于核算存入銀行等金融機構各種保證金性質的存款。
法律分析：
可以進行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應的交易記錄作為證據，之后可以進行訴訟追回。相關部門還沒有對溢價款進行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書。
法律依據：
《城市房地產開發經營管理條例》 第二十九條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
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文章來源參考：【頭條】2025招商引資房地產企業，房地產項目招商引資方案本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：張博成
內容審核：李站波律師
