房屋拆遷過渡房租補貼怎么算,當租賃房屋遇上征收—補償款應該如何分配,某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案關鍵詞房屋租賃合同 房屋征收 補償款 停產停業損失裁判要旨 房屋在租賃期限內被征收，合同對征收補償款的分配未
某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案
關鍵詞
房屋租賃合同 房屋征收 補償款. 停產停業損失
裁判要旨
房屋在租賃期限內被征收，合同對征收補償款的分配未作約定或約定不明，承租人請求支付征收補償款中房屋裝飾裝修價值補償、搬遷和臨時安置補償的，應予支持。承租人請求支付征收補償款中停產停業損失補償的，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等因素，依據公平原則，酌情予以支持。對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應輕易否定出租人根據其租金收入損失分割停產停業補償利益的權利。
裁判理由
一、關于地上附著物補償款900298元的歸屬問題。
首先，雙方簽訂的合同系廠房租賃合同，并非土地租賃合同，案涉合同第六條明確約定甲方將廠房出租給乙方作生產用途使用，即某木材加工廠出租給鑫通公司的租賃標的物為廠房，而非土地。
其次，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果，本案中，某某汽車維修公司雖主張其自租賃案涉土地至今，對案涉土地作了不同程度的工程建設搭建和地面硬底化施工等工程，并據此主張對案涉地上附著物享有所有權，但某某汽車維修公司未提供充分的證據證明其主張，依法應承擔舉證不能的不利后果。
再次，《廠房租賃合同》明確約定，如遇政府征用，出租人應補償承租人帶來搬遷的相關費用，案涉合同系因政府征收導致合同目的無法實現，某某汽車維修公司主張某木材加工廠補償相關費用，符合合同約定。
本院綜合考慮案涉合同租賃年限以及承租人因經營需要客觀上確會存在一定程度的投入，基于公平原則，酌定某某汽車維修公司對地上附著物補償款的30%即270089.4元（900298元×30%）享有所有權。
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二、關于停產停業損失補償款94131元的歸屬問題。
停產停業的損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失，承租人由于案涉合同基于政府征收行為而無法繼續履行，不得不終止生產經營活動，必然產生實際的經營損失，而對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，故不應輕易否定出租人分割停產停業補償利益的權利。
一審認定停產停業損失補償款全部歸承租人某某汽車維修公司所有，屬事實認定有誤，本院二審予以糾正。本院綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等因素，依據公平原則，確認承租人某某汽車維修公司和出租人某木材加工廠就停產停業損失補償款按各50%分配，即某某汽車維修公司對停產停業損失補償款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有權。
綜上，本院確認某某汽車維修公司對征收補償款中的369998.9元（設備物資補償款52844元+停產停業損失補償款47065.5元+地上附著物補償款270089.4元）享有所有權。
租賃房屋被征收后對租戶的賠償如下：
1、拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償；
2、被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換；
3、產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與承租人重新訂立房屋承租租賃合同；
4、被拆遷房屋的室內自行裝修裝飾補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。
所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費由被拆遷人支付。出租人應在租賃期限內承擔交付義務和瑕疵擔保責任，即出租人要在租期內保證房屋能夠正常使用。出租人與承租人應根據征收的時點與租賃期限的關系確定雙方的損失分擔：如征收發生在租賃期限內，承租人的合同目的無法實現，補償款就可以酌情彌補剩余租賃期內的裝飾裝修殘值等損失。
承租人在使用房屋的過程中對房屋進行了擴改建，此時發生征收，應核實合同約定的租賃部位與實際使用的部位是否一致，以及有無約定對租賃部位的改動事宜，如有超出合同約定的部位納入了征收補償的范圍，那么承租人有權針對該部分的補償主張權利。房屋征收部門對被征收人的補償一般包括，房屋價值補償、停產停業補償、裝潢補償以及搬遷安置補償等。征收補償的不同款項，對應的是不同的損失，應根據其補償的性質和目的分別予以判斷。
【法律依據】
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第六條 為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
一、租賃房屋被征收后對租戶的賠償標準是什么
1、拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補嘗，被拆遷房屋的室內自行裝修裝飾補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費由被拆遷人支付。
2、法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條
為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
二、租賃房屋拆遷補償標準是什么
1、房屋補償費房屋重置費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，按平方米單價計算；
2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；
3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房；
4、由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為，房屋拆遷補償價等于宅基地區位補償價乘宅基地面積加被拆遷房屋重置成新價。
法律分析：承租的土地在承租期限內被征收的，按承租合同的約定給予補償。承租人可以獲利青苗補助、地上附著物賠償等的補償。依據相關法律的規定，對個人承租的土地進行征收時，個人承包者是可以獲得青苗和地上附著物補償費用的。
法律依據：《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》 第二十二條 承包地被依法征收，承包方請求發包方給付已經收到的地上附著物和青苗的補償費的，應予支持。承包方已將土地承包經營權以轉包、出租等方式流轉給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費歸附著物所有人所有。
法律分析：遇到政府征收出租土地的，土地租賃合同并不會自動解除。征收土地是不可抗力因素，出租人可以通知承租人解除合同。
法律依據：《中華人民共和國農村土地承包法》 第十七條 承包方享有下列權利：(一)依法享有承包地使用、收益的權利，有權自主組織生產經營和處置產品;(二)依法互換、轉讓土地承包經營權;(三)依法流轉土地經營權;(四)承包地被依法征收、征用、占用的，有權依法獲得相應的補償;(五)法律、行政法規規定的其他權利。
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投稿：蔣華皓
內容審核：郭建煒律師
