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拆遷房屋補償金評估規(guī)定，拆遷補償金是否需要經(jīng)過評估:今日拆遷補償規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-08-14 16:35:50
作者：
圣運律師
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拆遷房屋補償金評估規(guī)定,拆遷補償金是否需要經(jīng)過評估,法律分析：拆遷補償金的評估是法律規(guī)定的必要程序。拆遷補償金的評估應當依據(jù)相關法律規(guī)定和程序進行。法律依據(jù)：1 《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：城市房屋拆遷應當按照市場價值和相關規(guī)定評估被

拆遷房屋補償金評估規(guī)定，拆遷補償金是否需要經(jīng)過評估:今日拆遷補償規(guī)定更新

一、拆遷房屋補償金評估規(guī)定,拆遷補償金是否需要經(jīng)過評估

法律分析：拆遷補償金的評估是法律規(guī)定的必要程序。拆遷補償金的評估應當依據(jù)相關法律規(guī)定和程序進行。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：城市房屋拆遷應當按照市場價值和相關規(guī)定評估被拆遷房屋的價值，并按照評估結果合理確定補償標準。

2.《城市房屋拆遷管理條例》第十三條：城市房屋拆遷需要補償?shù)模瑧斠婪ㄔu估房屋及其配套設施、土地等財產(chǎn)的價值，確定補償標準。

3.《拆遷補償條例》第七條：拆遷補償標準應當經(jīng)過評估確定，評估應當由評估機構或者由政府指定的評估機構進行。

總結：根據(jù)法律規(guī)定和程序，拆遷補償金的評估是必要的，并且應當由評估機構或者政府指定的評估機構進行。

二、拆遷補償怎么評估？

房屋拆遷補償評估流程：制定評估方案，向市建設局備案；進行公告公示，廣泛征求意見及建議；依據(jù)對拆遷重大政策征求的意見進行論證，評審政策可行性和科學性；作出評估評測，制定應急預案；作出總體評估結論，形成專項評估報告報市維護社會穩(wěn)定工作領導小組備案。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

三、什么是拆遷補償評估

拆遷補償也就是我們通常說的拆遷補償價格評估，是指在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為。

在拆遷補償評估中存在的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準價格結合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其終結果也只能大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當然這一終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;

(2)政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調手續(xù)的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

四、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法進行房屋拆遷的評估。還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。