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房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的常見(jiàn)陷阱,房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-23 23:08:53
作者：
圣運(yùn)律師
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房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的常見(jiàn)陷阱，法律分析：甲方主體資格不存在在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一般拆遷辦為甲方，被拆遷戶為乙方，乙方的主體資格基本上沒(méi)有問(wèn)題，那么甲方的主體資格呢，我們建議被拆遷戶事先核實(shí)一下拆遷辦的主體資格，確認(rèn)其符合簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的常見(jiàn)陷阱,房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的常見(jiàn)陷阱

法律分析：甲方主體資格不存在

在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一般拆遷辦為甲方，被拆遷戶為乙方，乙方的主體資格基本上沒(méi)有問(wèn)題，那么甲方的主體資格呢，我們建議被拆遷戶事先核實(shí)一下拆遷辦的主體資格，確認(rèn)其符合簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體要求。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常出現(xiàn)拆遷方簽約主體不適格，甚至根本不存在這個(gè)機(jī)構(gòu)或組織。這種情況下簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議存在嚴(yán)重的法律瑕疵。如果因?yàn)楹炗喠诉@樣的協(xié)議而讓對(duì)方把房屋拆除，事后拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議很可能無(wú)法履行，這會(huì)增加以后維權(quán)的難度。

僅有簽字卻無(wú)公章

除了核實(shí)甲方的主體資格外，還要看協(xié)議最后的簽字蓋章。在我國(guó)，簽訂協(xié)議或合同時(shí)，對(duì)個(gè)人的要求通常是簽字，而對(duì)于單位、公司的要求則主要是負(fù)責(zé)人簽字和加蓋公章。一般情況下，在協(xié)議最后拆遷辦不但要負(fù)責(zé)人簽字還需加蓋公章，這樣才能被認(rèn)為是簽約主體。發(fā)生糾紛時(shí)就可以以其作為被告。因此，在補(bǔ)償協(xié)議上，簽約不但要簽字還要加蓋公章。

空白協(xié)議

千萬(wàn)不可簽署空白協(xié)議，不管拆遷方說(shuō)的多么誘人，給出的補(bǔ)償條件多么優(yōu)厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補(bǔ)償數(shù)額一定不會(huì)是其所說(shuō)的那樣，而被拆遷戶在拆遷補(bǔ)償問(wèn)題上已經(jīng)再也沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)了，只能被動(dòng)地任人擺布。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議有什么常見(jiàn)的陷阱

1、采用心理戰(zhàn)術(shù)逼迫被拆遷人簽字在實(shí)際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，以“少補(bǔ)”或“不補(bǔ)償”作為威脅，逼迫被拆遷人簽字，由于被拆遷人對(duì)相關(guān)法律規(guī)定并不了解，在很多情況下會(huì)選擇妥協(xié)。在這里告誡廣大被拆遷人，被拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律，在遇到此類狀況時(shí)，一定果斷選擇維權(quán)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中就土地征收補(bǔ)償適用問(wèn)題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”從中我們可以看出，我國(guó)征收補(bǔ)償必須達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格這一合理標(biāo)準(zhǔn)，地方不能隨意偏離。

2、合同約定不夠具體明確拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確，空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議都絕不能簽。雖然拆遷補(bǔ)償協(xié)議采用空白協(xié)議和約定不明確的協(xié)議形式都是不合法的，但在實(shí)際維權(quán)過(guò)程種，被拆遷者因舉證困難而時(shí)常陷入被動(dòng)。根據(jù)實(shí)際維權(quán)的經(jīng)驗(yàn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容有主要包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限和違約責(zé)任等方面，被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，一定要仔細(xì)審閱所簽的補(bǔ)償協(xié)議對(duì)下列條款是否有明確的規(guī)定。

(1)拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn);

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限;

(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;

(6)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式;

3、拆遷方未當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章合同被篡改拆遷人經(jīng)常以需要將被拆遷人簽好字的合同帶回蓋章為由，承諾會(huì)在簽字蓋章后將完整的協(xié)議交給被拆遷人。待協(xié)議交回被拆遷人手上時(shí)，這份經(jīng)雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當(dāng)初簽訂的有所出入，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)條款已經(jīng)被拆遷人修改。實(shí)踐中，拆遷人很難舉證這份拆遷補(bǔ)償安置合同已被拆遷人擅自改動(dòng)。這也警示我們，當(dāng)拆遷人提出此類要求時(shí)一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，盡量要求當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章，然后將自己那份協(xié)議妥善保管。雙方在協(xié)商談判過(guò)程中，被拆遷人也可采取適當(dāng)手段保留雙方口頭約定的證據(jù)。

三、房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

簽訂拆遷補(bǔ)償配置協(xié)議是征地拆遷過(guò)程中最重要的事情，總結(jié)起來(lái)，必須注意以下問(wèn)題。

1、補(bǔ)償決不能輕易簽字。否則，簽了合同才發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償不合適，維權(quán)的難易度很大。

2、審核簽訂合同主體是否具備合法資質(zhì)。也就是搞清楚您跟誰(shuí)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，這個(gè)單位是否有權(quán)利與您簽訂協(xié)議，有沒(méi)有履行協(xié)議的能力，如果簽訂的主體沒(méi)有資格．不合法，將來(lái)極有可能無(wú)法履行協(xié)議，給您帶來(lái)巨大損失。

3、配置補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容是否明確。比如補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付式，安置房的位置．房號(hào)，安置土地的面積及具體位置．土地性質(zhì)等等，千萬(wàn)不要輕信拆遷工作人員的話，簽訂內(nèi)容約定不清的協(xié)議或空白協(xié)議。

4、明確約定合同履行的程序和違約責(zé)任。許多拆遷項(xiàng)目要求在簽訂合同后立即退房，交房后支付拆遷補(bǔ)償金的約定對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，我們簽訂協(xié)議時(shí)，必須與拆遷人約定。如果不能按時(shí)支付補(bǔ)償金，或者按時(shí)安置住宅的補(bǔ)救措施和違約責(zé)任，就不能避免拆遷人任性違約。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》第十六條第一款規(guī)定，勞動(dòng)合同是勞動(dòng)者與用工單位之間確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。根據(jù)這個(gè)協(xié)議，勞動(dòng)者加入企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織、事業(yè)組織、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體等用人單位，成為該單位的一員，承擔(dān)一定的工種、崗位或職務(wù)工作，并遵守所在單位的內(nèi)部勞動(dòng)規(guī)則和其他規(guī)章制度；用人單位應(yīng)及時(shí)安排被錄用的勞動(dòng)者工作，按照勞動(dòng)者提供勞動(dòng)的數(shù)量和質(zhì)量支付勞動(dòng)報(bào)酬，并且根據(jù)勞動(dòng)法律、法規(guī)規(guī)定和勞動(dòng)合同的約定提供必要的勞動(dòng)條件，保證勞動(dòng)者享有勞動(dòng)保護(hù)及社會(huì)保險(xiǎn)、福利等權(quán)利和待遇。我國(guó)勞動(dòng)法第十九條第一款規(guī)定：“勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立，并具備以下條款：（一）勞動(dòng)合同期限；（二）工作內(nèi)容；（三）勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件；（四）勞動(dòng)報(bào)酬；（五）勞動(dòng)紀(jì)律；（六）勞動(dòng)合同終止的條件；（七）違反勞動(dòng)合同的責(zé)任。”本條在勞動(dòng)法的基礎(chǔ)上，刪去了勞動(dòng)紀(jì)律、勞動(dòng)合同終止條件、違反勞動(dòng)合同的責(zé)任等內(nèi)容，同時(shí)增加了工作時(shí)間、工作地點(diǎn)、職業(yè)病危害防護(hù)等內(nèi)容。