房屋拆遷補償協議與交房面積不符2025,征收方手續齊全，但補償與預期相差過大怎么辦,文/王韶東、黃艷【基本案情】江蘇鹽城市的W女士被通知自家的房屋納入了X棚戶區改造地塊地塊二國有土地房屋征收范圍，由于自己房屋的面積本來就不大，而評估公司評出
文/王韶東、黃艷
【基本案情】
江蘇鹽城市的W女士被通知自家的房屋納入了X棚戶區改造地塊地塊二國有土地房屋征收范圍，由于自己房屋的面積本來就不大，而評估公司評出的房地產市場評估單價僅9000余元/㎡，與周邊普通商品住宅的市場價16000元－18000元/㎡相去甚遠。不拆，原來的房子還可以住。但拆了，拿到的征收補償款，從市場上買不到不小于原面積的房子。而產權置換的房源，比現在的房子的區位、配套都差了不少，而且置換價格并不低。W女士覺得自己左選右選似乎都沒得選。她把征收的情況告訴了在外工作的孩子，一家人商量之后，決定通過法律程序救濟。后經過一些旁聽比較，W女士選擇了委托黃艷律師團隊代為救濟。
【律師辦案】
Ø 征收決定復議與信息公開、評估復核三管齊下，尋找案件突破口
由于W女士委托很及時，房屋征收決定尚在復議期限內，遂負責承辦案件的黃艷律師、國藝凡律師及時針對房屋征收決定向鹽城市人民政府申請了行政復議，在鹽城市人民政府維持征收決定之后，又及時向鹽城市中級人民法院提起了撤銷之訴。通過證據交換，黃艷律師團隊發現，征收決定存在公共利益基礎爭議——征收區域房屋消防設施、消防通道齊全、房屋使用功能完整，也具有物業管理、社區服務，不符合鹽住建房管[2019]6號《鹽城市住房和城鄉建設局關于印發鹽城市市區棚戶區改造區域范圍和政策適用范圍的通知》第三條規定的棚戶區界定標準。并且，區政府提交的國民經濟和社會發展年度計劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃三份前置審批文件，批準的棚戶區改造項目只有一個地塊，且面積是2.8萬㎡，但后續征收階段，區政府拆分為兩個地塊實施征收，且超面積征收4.066萬㎡，不符合《鹽城市國有土地上房屋征收與補償辦法》第九條。在法庭開庭審理過程中，就前述合法性缺陷以及社會穩定風險評估、征收補償費用到位情況等方面的質疑，黃艷律師團隊與區政府出庭人員之間展開了激烈的辯論。庭審完畢后，案件承辦法官詢問了各方調解的意愿，就此打開了首調之門。
在針對征收決定復議提起救濟程序的同時，黃艷律師團隊還針對征收項目全面申請了信息公開，以進一步做到對項目情況的“知己知彼”。在此期間，由于W女士被送達了分戶評估報告，兩位律師也及時幫助委托人進行了復核申請，避免出現認定W女士對分戶評估報告結果無異議的被動局面。
Ø 整體評估報告之訴促成案外調解
在陸續收到的政府信息公開答復，有一份來自區住房和城鄉建設局《政府信息公開申請答復書》引起了黃艷律師團隊的注意。該答復是針對W女士公開征收項目整體評估報告的申請所作，稱整體評估報告信息暫不存在。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條的規定：“分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。”在分戶評估報告已經送達并公示期滿的情況下，整體評估又怎么會不存在呢？律師團隊針對答復及時提起了訴訟，在開庭審理過程中，區住房和城鄉建設局答辯稱，雖然法律有作出規定，但項目的實際情況是尚未形成整體評估報告，其只能答復不存在。法院最終判決維持了區住建局的答復。
拿到信息公開的“敗訴”判決之后，黃艷律師團隊又向區住房和城鄉建設局提交了一份申請書，要求就評估公司未依法出具《整體評估報告》的行為進行查處。2021年5月份，區住房和城鄉建設局稱評估公司的行為不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師》規定的處罰標準，故其不予處罰。律師團隊再一次幫助委托人提起了行政訴訟。
2021年6月，區政府針對W女士作出了《房屋征收補償決定書》，準備對地塊二棚改工作清零。黃艷律師團隊一面準備補償決定的起訴，一面指導委托人把握前述整體評估查處訴中調解機會。W女士也及時把握住了該輪調解機會，最終簽訂補償安置協議，拿到了自己預期中的補償款。
【案件點評】
在征收補償安置過程中，法律規定的征收手續是保證被征收人合法權益的基礎，每一個細節之處都需要完善。一個細微的違法點可能在征收方看來沒有大礙，也看似與被征收人的個案沒有關聯。但實際上并非如此，像W女士這種情況實務中并不少見，只是看身處其中的當事人能否總體把控，從細節之處見真章。
法律分析：根據國家相關法律法規當中規定的內容可以得知，被征收人如果對土地征收補償不滿意的，可以向征收機關申請復議，也可以向人民法院直接提起相關訴訟。
法律依據：《中華人民共和國行政訴訟法》第十二條 人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：（一）對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執照、責令停產停業、沒收違法所得、沒收非法財物、罰款、警告等行政處罰不服的；（二）對限制人身自由或者對財產的查封、扣押、凍結等行政強制措施和行政強制執行不服的；（三）申請行政許可，行政機關拒絕或者在法定期限內不予答復，或者對行政機關作出的有關行政許可的其他決定不服的；（四）對行政機關作出的關于確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的決定不服的；（五）對征收、征用決定及其補償決定不服的；（六）申請行政機關履行保護人身權、財產權等合法權益的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答復的；（七）認為行政機關侵犯其經營自主權或者農村土地承包經營權、農村土地經營權的；（八）認為行政機關濫用行政權力排除或者限制競爭的；（九）認為行政機關違法集資、攤派費用或者違法要求履行其他義務的；（十）認為行政機關沒有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會保險待遇的；（十一）認為行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經營協議、土地房屋征收補償協議等協議的；（十二）認為行政機關侵犯其他人身權、財產權等合法權益的。除前款規定外，人民法院受理法律、法規規定可以提起訴訟的其他行政案件。
法律分析：依據我國行政訴訟法的規定，被征收人對土地征收補償不滿意的，可以向征收機關申請復議，也可以向人民法院直接提起訴訟。
法律依據：《征用土地公告辦法》
第九條 被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。
第十條 有關市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律法規和批準的征用土地方案進行修改。
如果房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，應由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，補償決定應當公平，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析：有補償。根據《民法典》第二百四十三條規定：征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定
法律分析：
依據我國行政訴訟法的規定，被征收人對土地征收補償不滿意的，可以向征收機關申請復議，也可以向人民法院直接提起訴訟。
法律依據：
《征用土地公告辦法》
第九條 被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。
第十條 有關市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律法規和批準的征用土地方案進行修改。
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投稿：彭皓興
內容審核：李娜娜律師
