企業拆遷評估中應該注意的問題是什么2025,拆遷評估需要注意哪些問題,拆遷評估是房屋征收過程中的重要環節，涉及多個需要注意的問題。以下是對這些問題的詳細解答：一、評估機構的選擇根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，被征收房屋的價值由
拆遷評估是房屋征收過程中的重要環節，涉及多個需要注意的問題。以下是對這些問題的詳細解答：
一、評估機構的選擇
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。因此，在選擇評估機構時，必須確保其具備相應的資質和專業性，以保證評估結果的公正性和準確性。
二、評估程序的合規性
評估過程中必須遵循法定的評估程序。這包括評估前的準備工作、現場勘查、資料收集與核實、評估方法的選擇與應用、評估結果的確定與公示等各個環節。任何違反評估程序的行為都可能導致評估結果失真，從而損害被征收人的合法權益。
三、評估方法的正確性
在拆遷評估中，應選用適當的評估方法。常見的評估方法包括市場比較法、收益法、成本法等。市場比較法是通過比較類似房地產的市場價格來確定被征收房屋的價值；收益法是通過預估被征收房屋的未來收益來確定其價值；成本法則是通過計算被征收房屋的重置成本來確定其價值。評估機構應根據實際情況選擇最合適的評估方法，以確保評估結果的合理性。
四、評估報告的規范性
評估機構在完成評估后應出具規范的評估報告。評估報告應詳細載明評估過程、評估方法、評估結果及依據等內容，并由評估機構蓋章和評估人員簽名確認。被征收人有權要求評估機構提供評估報告的詳細解釋和說明，以便更好地了解評估結果和依據。
綜上所述，拆遷評估過程中需要注意評估機構的選擇、評估程序的合規性、評估方法的正確性以及評估報告的規范性等問題。這些問題都直接關系到被征收人的切身利益，因此必須予以高度重視。
1、注意估價時點。根據相關股價指導意見的規定，農村房屋拆遷評估為征地公告發布之日，估價方法以市場比較法為主，即以估價時點附近類似房地產價格與估價對象（被拆遷房屋）進行對比修正。
2、估價報告的有效期。應為征地公告的期限。評估報告具有時效性，一般與征地公告同時失效，但最長不超過征地期限。評估報告的有效期應在報告中說明。估價報告超過1年的，應重新進行估價。
3、確定估價機構。從事征地估價的機構應當具有經拆遷、征地主管機關核準的房屋拆遷估價資格。相關估價指導規定，估價機構的選擇采取被征地人投票或征地當事人抽簽的方式，按照這一設計，估價機構的遴選應當包括以下五個步驟：
（1）公告估價項目和評估機構資質要求；
（2）符合條件的估價機構報名；
（3）評估機構競選；
（4）被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機構；
（5）公示入選評估機構。
4、委托評估機構的條件。根據相關意見的規定，估價機構由征地主體委托并支付拆遷評估費用。被征地人應注意房屋拆遷估價的委托時機，應為征地公告后委托評估機構進行。其一，沒有征地公告，就沒有權利和資格委托評估機構進行以征地安置補償為目的的專項評估。其二，估價的時點為征地公告之日，如在征地公告之前委托估價，必然使估價時點提前，造成估價結論不準確，從而影響了被征地人的利益。
5、評估方式、流程。按照評估規范的規定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的，可以直接進行分戶評估，根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環境、設施配套等因素按戶進行的評估。
6、公示、送達程序。被征地人應核實估價機構公布的初步估價結果和送達分戶估價報告的程序是否合法。根據相關估價指導意見的規定，估價機構應將初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。征地主體應向被征地人轉交分戶估價報告，并告知被征地人，若對估價報告有疑義或異議的，可以向原估價機構詢問，申請復核，或者另行委托估價機構重新評估。對委托人因原估價結果，復核結果有異議或另行委托的估價結果與原估價結果有差異，且協商達不成一致意見，征地當事人在收到估價報告，復估結論或重估報告后的15日內向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。
一、房屋拆遷評估流程
拆遷評估的流程主要包括八個階段。
1、前期洽談、現場勘察。
首先要了解大概狀況，包括去現場初步勘察，了解評估范圍、對象等。
2、簽訂評估合同，然后制定工作計劃。
如果某評估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費的問題，評估收費國家有指導性標準，同時參考市場情況商討。委托雙方簽訂評估委托合同。
3、外業入戶評估。
外業階段，評估機構需要到現場逐戶進行評估。
4、內業結算。
外業評估之后需要把這些數據進行輸機，按照公式進行測算。
5、出具正式評估報告。
6、送達報告。送到拆遷戶手中。
7、動遷解釋。
8、把報告歸檔。即項目結案，有關的資料結案。
二、評估拆遷常見的違法問題
1、宅基地區位補償價嚴重偏低；
2、評估方法錯誤；
3、評估機構的選擇違法；
4、未經實地勘察程序；
5、評估機構沒有給付完整的評估報告。
一、關于拆遷評估價格：
目前寧波市住宅拆遷評估共有三種價格，即：市場價評估、結算價評估、基準價評估。如果選擇貨幣補償，一般采用市場價評估較為合算；如果選擇產權調換，那么采用結算價評估更為有利。
二、三種評估價格的計算公式：
1．市場價評估金額＝［市場價格×結構系數×使用年限系數×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積
2．結算價評估金額＝［結算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積
3．基準價評估金額＝［基準價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積
注：高塘四村屬于寧波市三類地段，2005年5月份寧波市三類地段的二手房均價為5279元，平均房齡13．5年。
三、關于結構系數、年限系數、成新率的確定：
根據《寧波市城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十、十一條相關規定如下：
1．結構系數的規定：鋼混二等結構系數為1．1，鋼混三等和磚混一等結系數為1．05，磚混二等結構系數為1．0，磚混三等結構系數為0．95，磚木結構系數為0．9，木結構及簡易結構系數為0．85．
2．年限系數的規定：使用年限調整系數用于修正被拆遷住房的使用年限與公布的市場價格住房的平均使用年限之間的差額，按下列公式計算確定：使用年限系數＝1－（被拆遷住房使用年限－公布的市場價格住房的平均使用年限）×折舊率。被拆遷住宅使用年限大于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按0．5％確定；被拆遷住宅使用年限小于公布的市場價格住房的平均使用年限時，折舊率按2％確定。鋼混、磚混結構的被拆遷住房使用年限超過25年的按25年計算，磚木結構、木結構和簡易結構的被拆遷住房使用年限超過30年的按30年計算。
3、成新系數的規定：按使用年限每年2％折舊計算確定。但鋼混結構、磚混結構低于五成的，按五成計算；磚木結構、木結構、簡易結構低于四成的，按四成計算。
四、案例分析：
假設李某住三類地段磚混二等6層中的5層（底層無自行車房），朝向非東首朝南的成套私有住房，建筑面積為50平方米，使用年限為16年，其評估金額可以如下：
注：由于采用基準價評估不合算，本案例中不予考慮。
1．采用市場價評估的金額＝［市場價格×結構系數×使用年限系數×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）］×建筑面積
＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元
被拆房屋補償資金可以按評估金額增加25％的比例系數
265863×1．25＝332329元
2．采用結算價評估金額＝［結算價格×（1＋＿層次差價）×（1＋＿朝向差價）－鋼混二等重置價格＋被拆房屋重置價格×成新率］×建筑面積
＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元
可增加20％成套房補貼費：161170×1．2＝193404元
根據拆遷人提供的房屋結算新老住房差價。
房屋評估后自拆遷補償方案批準之日起3個月內予以拆遷補償。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，在簽訂拆遷補償協議后、實施房屋征收前一次性支付拆遷補償。【法律依據】《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
法律分析：拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析，拆遷現在被稱為征用,調查和評估房屋拆除計劃的時間不計。從市人民政府作出征收決定之日起,一般在五個工作日內發布征收通知。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。一般應以產權證書上記載面積為準。2、宅基地區位補償價嚴重偏低問題。3、評估方法錯誤問題。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。4、評估機構的選擇違法。實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了法律規定。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：毛潔婉
內容審核：侯承志律師
