被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償方法2025,房屋拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金的評估方式是什么,房屋拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金的評估方式主要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。具體來說：一、評估依據(jù)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對被征
房屋拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金的評估方式主要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。具體來說：
一、評估依據(jù)
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
二、評估方法
在實(shí)際操作中，房屋拆遷補(bǔ)償評估的方法通常包括以下幾種：
重置價值法：根據(jù)實(shí)際評估時間點(diǎn)計算被征收房屋的重置價值，即重新建造與被征收房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)建筑物的正常價格。
預(yù)期收益法：預(yù)估被征收房屋的未來預(yù)期收益，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行計算。這種方法通常適用于商業(yè)用房等具有穩(wěn)定收益預(yù)期的房屋。
市場比較法：參照類似房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估。通過比較被征收房屋與類似房地產(chǎn)的市場價格，確定被征收房屋的價值。
土地開發(fā)價值法：預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價值進(jìn)行計算。這種方法主要考慮土地的開發(fā)潛力和未來的增值空間。
區(qū)位價值法：評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的價值。根據(jù)被征收房屋所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通便利程度等因素，確定土地的區(qū)位價值。
三、評估流程
房屋拆遷過程中，房屋拆遷評估的一般程序流程包括：
接受評估任務(wù)：具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)接受上級主管部門或委托單位的委托，開展具體評估工作。
評估前準(zhǔn)備：準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
現(xiàn)場勘查：評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場測定。
綜合分析：對收集到的相關(guān)資料進(jìn)行綜合分析，合理確定被拆遷房屋作價補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。
編寫評估報告：評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格。
評估復(fù)核和審批：評估工作完成后，由復(fù)核員進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報審批人員進(jìn)行審批。
綜上所述，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金的評估方式是一個綜合考慮多種因素和方法的過程，旨在確保被征收人得到公平、合理的補(bǔ)償。
貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
一、簽訂貨幣安置補(bǔ)償協(xié)議要注意什么
（1）簽訂協(xié)議的主體應(yīng)是房屋征收部門
按照《國有土地上征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，應(yīng)該由房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，除此之外被征收人與其他主體簽訂的協(xié)議均屬違法。
因此，被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過程中務(wù)必要明確另一方主體的身份，只能與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議，避免陷入房屋已經(jīng)被拆，而簽訂的補(bǔ)償協(xié)議卻系違法的困局。
（2）補(bǔ)償協(xié)議的形式應(yīng)合法
補(bǔ)償安置協(xié)議的形式合法要求協(xié)議必須是書面的，且多數(shù)情況是統(tǒng)一的制式合同。在此要再次強(qiáng)調(diào)，對于被征收人而言，補(bǔ)償協(xié)議越明確越好，避免征收方事后推脫。
因此被征收人一定要和房屋征收部門針對補(bǔ)償相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商，并以書面形式列入?yún)f(xié)議條款中，千萬不可輕信征收人的口頭承諾，在沒有簽訂書面補(bǔ)償協(xié)議的情況下就允許對方進(jìn)行房屋拆遷工作。
在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過程中，被征收人要注意書寫格式規(guī)范，尤其是涉及到數(shù)字、年月的填寫時，注意格式規(guī)范，以防對方事后私自篡改。
此外，協(xié)議中不要留有太大的空白，防止對方事后填充對其不利的條款或內(nèi)容。
（3）保證協(xié)議內(nèi)容明確、具體
對于被征收人來說，補(bǔ)償協(xié)議越詳細(xì)、條文越明確越有利。如果協(xié)議對補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限等內(nèi)容約定不清，政府很可能會一再推脫，導(dǎo)致被征收人得不到合理補(bǔ)償，也增加了維權(quán)難度。
反之，如果協(xié)議能夠?qū)ρa(bǔ)償安置事項約定得十分清楚，同時明確違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額，征收方也會有一定壓力。即便后期需要走法律維權(quán)的道路，清晰明確的協(xié)議也能作為有利證據(jù)，對于被征收人而言，清晰明確的協(xié)議條款就是對自己權(quán)益的保護(hù)。
因此，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過程中，被征收人一定要就補(bǔ)償安置的細(xì)節(jié)問題與房屋征收部門進(jìn)行協(xié)商，并將雙方達(dá)成的一致意見清晰地列入條款中。
（4）簽訂補(bǔ)償協(xié)議后應(yīng)至少保留一份協(xié)議原件
一般而言，補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)分別持有一份或幾分協(xié)議原件。
實(shí)踐中征收人卻常常以協(xié)議要經(jīng)過審批為由拿走已經(jīng)簽字和按手印的協(xié)議，而只留給被證收人一份復(fù)印件。在這種情況下，被征收人手中沒有協(xié)議原件，房屋征收部門拿走原件后如果擅自對協(xié)議進(jìn)行修改，如減少補(bǔ)償數(shù)額，篡改違約金額，即使被征收人走法律途徑，也沒有補(bǔ)償協(xié)議原件可作為證據(jù)提交給法院，導(dǎo)致維權(quán)困難。
因此，被征收人一定要切記協(xié)議要當(dāng)面簽訂、雙方同時簽字蓋章、相互交換留底，規(guī)避不必要的風(fēng)險。
二、補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該包括哪些內(nèi)容
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條規(guī)定：房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
根據(jù)該條的規(guī)定，一般而言補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)至少具備以下幾項內(nèi)容：
（1）首先，補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該對補(bǔ)償方式進(jìn)行約定，明確是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)置換；
（2）如果選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)該明確貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；
（3）如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)該明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積，被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價結(jié)算等內(nèi)容；
（4）對停業(yè)停產(chǎn)損失、搬遷費(fèi)、搬遷期限、臨時安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房等內(nèi)容進(jìn)行約定；
（5）對違約責(zé)任和爭議解決方式作出約定。
房屋拆遷補(bǔ)償評估的方法有：1.根據(jù)實(shí)際評估時間點(diǎn)計算重置價值；2.預(yù)估預(yù)期收益進(jìn)行計算；3.參照類似的房地產(chǎn)市場價值；4.預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價值進(jìn)行計算；5.評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的價值。【法律依據(jù)】《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
法律分析：計算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價基準(zhǔn)地價×k+基準(zhǔn)房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。
計算公式為：非住宅房屋拆遷價格位價格×k1×k2×k3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價。其中，k1為容積率調(diào)整系數(shù)2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時取0.
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。
縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。
多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實(shí)說明。
相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價和區(qū)位補(bǔ)償價，區(qū)位補(bǔ)償價由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價構(gòu)成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結(jié)合。計算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=(基準(zhǔn)地價×k+基準(zhǔn)房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
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