“三舊”改造與城市更新

  “三舊”改造，也可稱城市更新。該《辦法》中的“三舊”系針對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。如何改造？包括全面改造、微改造和混合改造三種類型,是對納入廣東省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的“三舊”用地進行再開發(fā)、復(fù)墾修復(fù)或者綜合整治的活動。在“三舊”改造試點期間，一大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入廣東，在這個政策驅(qū)動下開啟了新一輪的“跑馬圈地”，這對當(dāng)?shù)氐耐苿痈哔|(zhì)量城市發(fā)展、循環(huán)用地有著重大的積極意義。

被征收人權(quán)益保障

  此外，《辦法》還指出“三舊”改造項目應(yīng)當(dāng)在征集改造意愿的基礎(chǔ)上，由縣級以上人民 政府自然資源主管部門組織編制改造方案，明確改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)管等內(nèi)容，報本級人民政府批準(zhǔn)后實施。由此可以看出，改造方案出臺之前，有關(guān)部門需要征求原權(quán)利主體的改造意愿，同時還要明確補償安置情況。在履行這一法定職責(zé)后方可報本級人民政府。如果缺少這一環(huán)節(jié)直接編制改造方案或者同級人民政府批準(zhǔn)了改造方案，均屬于違反該規(guī)章的行為。

  《辦法》對土地完善征收做了比較詳細的規(guī)定，因其上位法依據(jù)是《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等，在土地的征收中當(dāng)然要滿足上位法的全部要求。此前的實施政策中出現(xiàn)的一些問題是，對于“三舊”范圍的土地征收統(tǒng)一由省政府批準(zhǔn)，這顯然與《土地管理法》相沖突。該《辦法》對此作了相應(yīng)調(diào)整，即“應(yīng)當(dāng)由縣級以上人民政府自然資源主管部門負責(zé)組織報批材料，并報有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)審批。”而有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)除了省級政府，還有國務(wù)院。

  對于履行集體土地完善征收手續(xù)，《辦法》還特別規(guī)定：第一是在規(guī)定期限前與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶簽訂征地補償安置協(xié)議并已經(jīng)落實，且未因征地補償安置產(chǎn)生糾紛；第二已按要求落實聽證程序和辦理社保審核。明確審批前補償安置到位，對于被征收人來說如果與征收方有糾紛發(fā)生，就意味著審批手續(xù)不能獲得批準(zhǔn)，這對于違法征收時老百姓爭取合法權(quán)益有著積極的意義。對于舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地及補償安置方式經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法表決同意。這對于集體土地上原權(quán)利人來說，更加明確了其知情權(quán)、參與權(quán)。被征收人一定要高度關(guān)注并充分行使這一權(quán)利，如遇到該項權(quán)利被剝奪的情形，一定要及時固定證據(jù)并咨詢專業(yè)律師支招。

沒有合法手續(xù)搬遷有關(guān)問題

  土地征收拆遷過程中往往矛盾頻發(fā)。就在該《辦法》剛剛實施的當(dāng)月，3月22日10點左右，廣州番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)明經(jīng)村突發(fā)爆炸事故，據(jù)當(dāng)?shù)卮迕穹Q，村委會疑似發(fā)生了爆炸。廣州警方通報，犯罪嫌疑人胡某（男，59歲，廣州市番禺區(qū)人）于當(dāng)天上午攜帶可燃爆物質(zhì)到該村一建筑物內(nèi)并引燃，造成包括嫌疑人胡某在內(nèi)的5人當(dāng)場死亡，5人受傷。現(xiàn)有的信息無法斷定這起慘案就是與“三舊”改造征收拆遷而引發(fā)。但梳理公開的信息不難發(fā)現(xiàn)，案發(fā)地的明經(jīng)村確實正在經(jīng)歷舊村改造。明經(jīng)村始建于元代，至今已有700多年的歷史，2020年8月8日下午，經(jīng)廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)明經(jīng)村股份合作經(jīng)濟社成員代表會議表決通過，上海升龍投資集團有限公司競得明經(jīng)村舊村改造項目合作企業(yè)，改造范圍總用地面積約為108公頃。

  不管這起悲劇緣起如何，在“三舊”改造的過程中誰都不希望類似事故發(fā)生。為了循環(huán)、高效、集約利用土地資源，《辦法》的出臺為各方主體提供了依據(jù)。但實施進程中矛盾客觀存在，被征收人遇到權(quán)利侵害時一定要在現(xiàn)有法律法規(guī)的框架下，尋找專業(yè)化的律師介入，追求合法、合情、合理的補償額度。要堅決杜絕過激手段和過激行為，切忌不理性的爭取合法權(quán)益。