武川小學拆遷補償政策,房產糾紛難解昌源與祥和經紀紛爭，買受人吳某陷入困境。法院公正裁決，協議有效律師林長宇巧妙化解,房產糾紛難解？昌源公司與祥和經紀的爭議讓買受人吳某陷入困境。幸得法院公正裁決，依據《合同法》判定協議有效！律師林長宇憑借證據
案情：兩原告系夫妻關系，兩被告系夫妻關系。在濟寧市任城區某房屋中介服務中心提供的中介服務下，2021年X月X日原、被告簽訂《濟寧市存量房屋買賣合同》，原告將位于濟寧市任城區某花園X號樓X單元X號的自有房屋出售給被告，合同約定房屋總價款為1426000元，該價格不因市場價格的波動或面積的變化而變動。合同簽訂后，原告配合被告已將涉案房屋網簽備案至被告名下，并且現在已經具備辦理房屋不動產權證的條件。合同簽訂當月被告就開始入住涉案房屋至今。被告陸續支付了100萬元，但剩余的購房款426000元遲遲不予支付。合同約定發生爭議協商不成的，依法向房屋所在地即濟寧市任城區人民法院起訴。
山東民橋律師事務所的王其森律師代理本案的原告即房屋出售方向濟寧市任城區人民法院起訴，要求被告繼續履行合同約定即支付剩余購房款。起訴后，被告自感理虧，自覺支付了剩余購房款。2022年代理律師接受原告委托后，全程幫助原告查詢被告戶籍信息、擬寫起訴狀、申請立案、參與調解、撤訴等各個環節，依法維護了委托人的合法權益，委托人對代理律師的高效工作非常滿意！
法律分析：從收案量來看，房屋買賣合同糾紛是僅次于房屋租賃合同糾紛的第二大類案由。因西城區是北京市老城區，轄區內的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜等特點，涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還可能涉及到房屋產權情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學區房等政策性問題。上述二手房交易的復雜性加之當事人相關法律知識的缺乏、防范意識的不足，導致房屋買賣糾紛經常發生。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
法律分析： 首先寫答辯人的名字、年齡、電話、家庭住址等個人信息。然后開始寫答辯的內容，最后簽上自己的名字和代理律師的名字并寫明日期。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》
第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。
從本市南開區人民法院獲悉，今年以來因二手房買賣產生的糾紛案急劇增加。據介紹，中介機構操作不規范，私產二手房交易使用的合同文本不統一，已成為二手房買賣糾紛增加的主要原因。法院建議相關部門應大力整頓私產二手房交易市場，盡快制定統一的私產二手房買賣合同文本，以減少該類糾紛。
■二手房買賣糾紛急劇增加
今年以來，南開區法院受理的二手房買賣合同糾紛案件急劇增加。據介紹，糾紛產生的主要原因有兩個方面：一是賣房人受市場價格波動、房屋價格急劇上漲的影響，心里產生不平衡，認為自己的房賣便宜了。這些人一般寧愿毀約承擔違約責任，也不愿再交付房屋。其次，二手房買賣中介機構的操作不規范也是糾紛產生的重要原因。
近年來本市二手房交易活躍，但是二手房買賣中介機構在管理水平、服務質量等方面卻參差不齊。近期，南開區法院受理了多起狀告中介機構的案件。據介紹，本市通過中介進行二手房買賣中，目前存在兩個問題應當引起注意。首先，一些中介機構的資質存在缺陷，甚至有的中介機構未經合法注冊登記就開張營業。
其次，中介機構的服務缺少行業服務標準，服務水平優劣懸殊，有的中介存在明顯的欺詐行為，相關部門應當加強監管，防止和減少消費者上當受騙。
■案件審理存在難度
審判人員普遍反映，此類案件違約責任確定后處理起來比較難。比如，買方要求繼續履行合同，但是卻不能舉證“賣方是否具有繼續履行合同的能力”。在這種情況下，法院只有判決違約方承擔違約責任。如果履約方要求違約方承擔賠償責任，可是在當事人不能舉證的情況下，怎樣由違約方承擔賣房違約的賠償責任？如何計算賠償額？缺乏一定標準。所以此類案件的審理結果多以退還買房款，違約方承擔違約責任而結案。但這樣的審判結果不能充分維護守約方的合法權益，不利于社會誠信制度的建立。另外，中介機構在買賣合同履行過程中使協議無法繼續履行的，除了應當退還居間服務費用外，也應當承擔相應的民事責任。但因中介服務機構缺少行業標準，管理比較混亂，審判人員有時難以追究其相應責任。
■私產二手房交易合同文本應統一
各中介機構在二手房屋交易中使用的合同都是自行擬定的格式合同，如《三方合同》、《定金合同》、《房屋調入合同》等。有的合同中的條款明顯損害買方和賣方的利益，中介機構在買方和賣方之間坐收“漁翁之利”。只有個別考慮全面的消費者在簽訂合同時強調增添補充條款，維護了自己的權利。有的中介機構制定使用的《房屋調入合同》問題突出。這些機構在《房屋調入合同》中寫明，房屋中介機構以現金方式買入賣方的房屋，但不辦理產權過戶手續，待中介機構以高出買入價的價格售出后，再由買方和賣方辦理產權過戶手續。其中的差價遠遠高于中介機構應該收取的中介費用。有的賣方在辦理過戶手續時發現中介機構從中賺取高額房屋差價，于是反悔導致糾紛。
據介紹，目前本市對公產二手房屋的買賣已經規范管理，而私產二手房屋買賣中使用合同文本不統一的問題日益突出，已成為導致二手房交易糾紛增加的主要原因。因此，法院建議相關部門應大力整頓私產二手房交易市場，盡快制定統一的私產二手房買賣合同文本，有效規范二手房交易市場。
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投稿：呂子雪
內容審核：劉鵬飛律師
