周先生一家是湖北省岳陽(yáng)市某村的村民，在當(dāng)?shù)睾戏〒碛姓丶暗厣戏课荩虍?dāng)?shù)亻_展生態(tài)公園項(xiàng)目建設(shè)，案涉土地被納入征收范圍。在征收補(bǔ)償過(guò)程中，征收部門曾向周先生發(fā)送征收補(bǔ)償安置通知，通知委托人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，但通知中所載明的面積存在誤差，周先生便未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。一個(gè)月后，征收部門先后向周先生下達(dá)了騰地聽證告知書、騰地決定書、催告書，在法院作出強(qiáng)制執(zhí)行的行政裁定書后，征收部門對(duì)周先生的房子進(jìn)行了強(qiáng)制執(zhí)行。在房屋被拆除后，征收部門始終未對(duì)周先生的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，無(wú)奈之下，周先生等人希望尋求圣運(yùn)律師的幫助，拿到合理的房屋補(bǔ)償金。

行政征收案件的辦理從來(lái)無(wú)法只靠取得一份勝訴判決就能夠?qū)崿F(xiàn)委托人的目的。征拆案件涉及的資料與法律知識(shí)甚廣，每個(gè)案件自身又存在特殊性，在案件進(jìn)展不暢時(shí)，需要更加資深的律師加以指導(dǎo)，進(jìn)而得以解決。圣運(yùn)律所作為一家熟練運(yùn)用組合式維權(quán)策略與團(tuán)隊(duì)辦理案件的律所，為幫助周先生盡快取得滿意結(jié)果，特在近日開展大案研討會(huì)議，由資深的主任律師為案件把脈，找出癥結(jié)所在。

在案件梳理過(guò)程中，主辦律師提出了本案兩個(gè)主要違法點(diǎn)，一方面法院所作出的行政裁定已經(jīng)超過(guò)了合法范圍，針對(duì)超范圍執(zhí)行的情形，可提出賠償請(qǐng)求。另一方面，征收部門作出的征收決定早已超過(guò)2年時(shí)限，征收活動(dòng)存在重大違法。針對(duì)這兩點(diǎn)，主辦律師已經(jīng)就違法強(qiáng)拆行為開展了查處程序和司法賠償程續(xù)；就征收部門缺乏合理批復(fù)收回土地的行為提起了行政訴訟程序，請(qǐng)求法院確認(rèn)征收部門收回集體土地的行為無(wú)效，同時(shí)，為達(dá)到周先生取得合理補(bǔ)償?shù)哪康模€向政府部門作出書面的履行安置補(bǔ)償職責(zé)的申請(qǐng)書。上述程序在開展的過(guò)程中已經(jīng)得到了進(jìn)展，在圣運(yùn)律師與周先生的配合下取得了確認(rèn)公安機(jī)關(guān)不履職、征收部門不履行安置職責(zé)違法等勝訴結(jié)果，但由于征收部門一直未改變消極的談判態(tài)度，委托人仍未獲得理想的安置補(bǔ)償。基于這種情況，圣運(yùn)律所特邀請(qǐng)主任級(jí)別的律師參與大案研討，依托多年的辦案經(jīng)驗(yàn)找出本案的關(guān)鍵點(diǎn)，打通本案的任督二脈。

在案件研討過(guò)程中，圣運(yùn)主任律師抓住征收決定作出的時(shí)間這一關(guān)鍵點(diǎn)。由于征收決定是在2013年作出，但是征收部門的征收活動(dòng)卻是在2015年底才開始，這不僅意味著征收活動(dòng)系屬違法，而且意味著后續(xù)的用地活動(dòng)也是在違反法律法規(guī)的基礎(chǔ)上展開的。基于此，圣運(yùn)律師指出，我們?cè)诮酉聛?lái)的工作中可進(jìn)一步通過(guò)信息公開程序查明征收部門是否作出新的征收決定，以及現(xiàn)有土地的性質(zhì)。若現(xiàn)有土地性質(zhì)仍為集體土地，那么征收部門的土地出讓活動(dòng)，開發(fā)商所開展的建設(shè)活動(dòng)都屬于違法用地。我們以此為突破口開展查處程序、行政復(fù)議或者行政訴訟都將給征收部門造成一定壓力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我們爭(zhēng)取安置補(bǔ)償內(nèi)容的目的。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，征收集體土地，需要由省、自治區(qū)、直轄市人民政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府予以公告并組織實(shí)施。這意味著征收部門征收集體土地必須取得合法的審批。就像我們?cè)诖謇锏拈e置土地建房一樣，也需要征得村委會(huì)或者鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)。同時(shí)，圣運(yùn)征地律師提醒大家，和農(nóng)民不得閑置耕地類似，征收部門在得到征地批準(zhǔn)后，也應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定時(shí)間內(nèi)開展征地活動(dòng)，否則，其征地活動(dòng)將涉及違法征收，相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)也存在違法用地的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，征收部門應(yīng)在獲得審批后兩年內(nèi)實(shí)施征地活動(dòng)。為規(guī)范各級(jí)政府的征地用地行為，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定嚴(yán)謹(jǐn)閑置土地。在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。因此，在圣運(yùn)主任律師發(fā)現(xiàn)征收部門所依賴的征地審批文件的時(shí)間距離具體的征收活動(dòng)已經(jīng)超過(guò)兩年后，立刻有了推進(jìn)案件發(fā)展的解決思路。

其次，集體土地上不可開展商業(yè)建設(shè)活動(dòng)。若想在集體土地上開展商業(yè)建設(shè)，不僅要獲得規(guī)劃許可，更要在最初便獲得土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。也就是說(shuō)，開發(fā)商只能在建設(shè)用地上開展商業(yè)建設(shè)，否則便是違法占地。基于此，主任律師提出，應(yīng)盡快通過(guò)信息公開程序查明是否存在新的征地審批以及案涉土地的性質(zhì)，若確定案涉土地性質(zhì)仍為集體土地，那么征收部門的出讓行為則違法了法律規(guī)定，已經(jīng)開展的建設(shè)活動(dòng)也將被認(rèn)定為違法。

 

 

 

 

圣運(yùn)提示

 

 

圣運(yùn)律所是一家具備專業(yè)能力解決疑難案件的律所，在案件辦理過(guò)程中，本所充分利用了團(tuán)隊(duì)的智慧為委托人分憂解難，以期達(dá)到較好的維權(quán)效果。圣運(yùn)征拆律師指出，在同律師合作的過(guò)程中，一定要盡可能提供詳細(xì)的情況與材料，一個(gè)被大家遺漏的小細(xì)節(jié)，就有可能成為律師扭轉(zhuǎn)案件的關(guān)鍵。