一、商會與政府對接招商引資2025,政府收回拍賣土地開發(fā)商12年未獲補償，回應(yīng)：將積極對接解決

孫孝連等人多年前在廣西欽州港競得一塊土地的使用權(quán)，著手開發(fā)時當(dāng)?shù)匾?guī)劃變更，項目停建，在補償階段，雙方陷入一場長達十余年的拉鋸。
      今年54歲的孫孝連是來自福建的一名企業(yè)家。2007年，孫孝連經(jīng)廣西招商引資進入廣西欽州，創(chuàng)立廣西紅樹林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“紅樹林公司”)。2008年初，通過競標(biāo)獲得欽州港區(qū)一地塊土地使用權(quán)。
      但入場施工不到一年，欽州港規(guī)劃變更，項目停建。按照程序進入補償流程后，雙方進行了3年的多輪溝通協(xié)商。
      停工12年，紅樹林公司在欽州港項目地塊的工作板房已經(jīng)周邊雜草叢生。本文圖片均由受訪者提供
      2012年9月，欽州市政府下發(fā)批復(fù)，決定通過貨幣補償?shù)姆绞绞栈叵嚓P(guān)地塊的土地使用權(quán)，并明確了補償款支付時間和違約責(zé)任。經(jīng)過評估和審計，確認總補償費約為2.48億元。
      孫孝連說，他本以為事情到此應(yīng)該告一段落，股東也都等著政府補償款。然而幾天后，該方案在欽州市土審會未獲通過。
      此事后來陷入“提方案、請示、打回”、“再提方案、再請示、再打回”的怪圈當(dāng)中。項目停建至今12年，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)換了一任又一任，孫孝連等人仍未拿到補償款。
      無奈之下，2018年紅樹林公司提起了民事訴訟。三年后，最高人民法院終審裁定:紅樹林公司和欽州市政府及土地局的訴訟糾紛，本質(zhì)是政府因規(guī)劃調(diào)整需收回出讓土地引起的后續(xù)補償糾紛，應(yīng)該走行政訴訟處理。
      如今，他一邊和政府部門繼續(xù)協(xié)商，一邊做好打行政訴訟官司的準備。
      近日，欽州市自然資源局局長王廷智接受采訪時表示，對于紅樹林公司反映的補償事宜，市委書記很重視并做了相關(guān)批示，下一步欽州市有關(guān)部門將積極與紅樹林公司對接，爭取能達成一致意見，并通過以土地置換方式解決該問題。
      通過招商入桂，施工不到一年當(dāng)?shù)匾?guī)劃變更
      孫孝連和廣西結(jié)緣于2007年。那一年，40歲的孫孝連作為福建省企業(yè)家代表被邀請參與“百企入桂”招商活動。
      此時的孫孝連正意氣風(fēng)發(fā)，在圖書、房地產(chǎn)等多個產(chǎn)業(yè)均有建樹，曾任福建省工商聯(lián)合會常委、福建省民營企業(yè)商會名譽會長等多個職務(wù)。
      在當(dāng)?shù)卣猩滩块T的帶領(lǐng)下，孫孝連和其他企業(yè)家一同參訪了廣西下轄的南寧、柳州、防城港等多個地市，“每到一個地方都受到了很熱情的歡迎和接待”。幾番調(diào)研后，孫孝連決定把項目投資到欽州。
      欽州位于廣西南部，是北部灣城市群的重要城市，擁有的深水海港亦是國家保稅港，是西南地區(qū)連接?xùn)|南亞地區(qū)的重要出海通道。當(dāng)時的孫孝連對于欽州港的未來發(fā)展前景非常看好。
      在欽州，孫孝連組建了紅樹林房地產(chǎn)公司，他說，數(shù)十名股東通過銀行貸款、民間借貸等方式籌集了近億元資金。2008年初，公司公開競得欽州港152.3畝土地使用權(quán)，準備用于100萬平米的房地產(chǎn)樓盤開發(fā)。該地塊一線沿海，毗鄰中山公園，不遠處還有當(dāng)?shù)刂娜f畝紅樹林景觀。
      涉案項目地塊位于欽州港岸邊。
      孫孝連說，拿下地塊后，2008年下半年，紅樹林公司組織人員著手開展項目的前期準備工作。一方面選定有甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計院和策劃公司，制定小區(qū)和酒店的設(shè)計方案，一方面組建經(jīng)營班子，購買了土方施工機具進駐港區(qū)，進行項目場地平整等前期工作。2009年9月8日，施工隊正在工地施工時，紅樹林公司接到了欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會的一紙文書。
      欽州市規(guī)劃委在文件中稱:根據(jù)2009年8月18日會議精神，凡處于欽州港漁人碼頭項目周邊區(qū)域項目的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)待漁人碼頭的控制性詳細規(guī)劃確定后再進行審批。
      “紅樹林高尚商住區(qū)和紅樹林大酒店位于漁人碼頭對面，屬于周邊區(qū)域，故暫緩對該項目的審批。”欽州市規(guī)劃委稱。之后，欽州市政府在向國土局下發(fā)的批復(fù)中，決定收回該地塊國有土地使用權(quán)。
      2009年9月8日，欽州市規(guī)劃委的一紙答復(fù)叫停了涉案項目。
      欽州市政府收回土地使用權(quán)有法律依據(jù)?！锻恋毓芾矸ā返?8條明確，在為公共利益需要使用土地等特殊情形下，人民政府可以收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。
      《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給與相應(yīng)的補償。”
      孫孝連說，對于變更規(guī)劃，公司在接到通知前并不知情，股東們都很詫異，叫停項目意味著此前的努力都付諸東流。設(shè)計圖紙全部作廢，施工人員的合同都要逐一解除，運營團隊就地解散......
      三年多次協(xié)商補償，算出補償費后未獲通過
      項目已無法開工建設(shè)，按照程序，政府收回出讓土地后應(yīng)進入補償階段。如何補償?按什么標(biāo)準補償?什么方式補償?都成了雙方協(xié)商的內(nèi)容。
      欽州市國土局2017年6月24日作出的一份信訪答復(fù)詳細記錄了雙方協(xié)商及簽訂補償方案的情況。
      欽州市國土局稱，2009年到2012年，經(jīng)紅樹林公司與政府雙方多次協(xié)商土地處置方式，最終于2012年5月，欽州市土地審批與儲備委員會2012年第四次會議討論通過了以貨幣補償?shù)姆绞绞栈厥茏層玫?，并對紅樹林公司前期投入按審計結(jié)果給予補償，總補償費用分期支付。
      2012年9月27日，欽州市人民政府下發(fā)《關(guān)于欽州港紅樹林房地產(chǎn)項目用地盤整方案的批復(fù)》，雙方同意以貨幣補償?shù)男问竭M行補償后收回土地。
      上述批復(fù)明確，總補償費由土地補償費和前期投入損失補償費兩部分組成，土地補償由評估確定，前期投入損失費由審計確定。
      批復(fù)對評估和審計方法進行了規(guī)定。其中，土地補償費是在8個入圍評估公司中，以搖珠方式選取4個評估公司對該樓盤地塊進行評估，最后取居中的兩個評估值平均數(shù)作為土地價值。審計則由欽州市審計局進行。
      批復(fù)規(guī)定在18個月內(nèi)分三期付清總補償費，并規(guī)定，欽州市政府如無法按時支付補償金，從逾期之日起，按逾期未支付部分金額的萬分之五/日，支付違約金給紅樹林公司。
      隨后召開的欽州市土地評估價格審核小組2012年第七次會議研究決定，同意兩家評估公司評估結(jié)果的平均數(shù)作為該地塊的土地價值。即紅樹林公司152.3畝建設(shè)用地的土地補償費確定為22951.925萬元。
      欽州市政府曾對該項目盤整方案作出批復(fù)，對土地價值確認、付款時間、違約責(zé)任等進行了明確。
      2012年10月15日，欽州市審計局也出具了審計報告，計算出前期投入費用為1874.772511萬元。
      欽州市國土局信訪答復(fù)中稱，市土地評估價格審核小組和市審計局同意欽州港紅樹林房地產(chǎn)項目用地的總補償費約為2.48億元。
      “這個補償費用從我們的角度而言還是評估低了，周邊地價也有了明顯上漲，但既然是雙方之前就定好的評估、審計規(guī)則，那算出來的數(shù)字我們都認?！睂O孝連說，他當(dāng)時計劃，收回土地補償款后就投資其他的項目，但事情并沒有結(jié)束。
      欽州市國土局在信訪答復(fù)中稱，2012年10月23日，市國土局根據(jù)上述核算價格擬定了用地補償方案，并提交市2012年第六次土地審批與儲備委員會研究討論，但該方案并未獲會議通過。
      孫孝連對此不解。他認為，土地補償費用的確定，是由專業(yè)機構(gòu)經(jīng)過一系列嚴格的評估審計得出的，不能輕易否定。
      補償事宜多年無果
      欽州市國土局在上述答復(fù)中稱，在2012年土審會后與紅樹林公司再次協(xié)商，建議紅樹林對原用地降低容積率繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，但紅樹林方面不同意該建議。
      孫孝連說，從2009年以規(guī)劃變更名義叫停項目，人員都解散了，過了三年讓重新開發(fā)建設(shè)，他們難以同意。
      此后，紅樹林房地產(chǎn)項目補償問題就在欽州市國土局港區(qū)分局、市國土局、市政府等多個部門兜轉(zhuǎn)。
      貨幣補償事宜沒有進展，欽州市政府開始討論以土地置換的方式解決問題。
      2015年4月8日，時任欽州市副市長李斌召開專題會，討論通過紅樹林公司按“等價值置換”的原則，以土地等價值置換的方式解決。專題會后，選取了市區(qū)幾塊用地擬置換給紅樹林公司，并將擬置換地塊的具體情況及用地置換方案報市政府。
      2016年11月1日，欽州市國土局與港區(qū)管委會召開了專題會議討論，形成了會議紀要，主要內(nèi)容為鑒于欽州港區(qū)范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地指標(biāo)有限，且已無足夠工業(yè)性質(zhì)以外的國有存量土地，建議在市區(qū)范圍內(nèi)安排土地置換給紅樹林公司。
      2017年2月16日，欽州市國土局將置換意見上報市政府。
      2017年4月17日，欽州市國土局再次將土地置換意見上報請示。
      ......
      欽州市國土局在給紅樹林公司信訪答復(fù)中披露，國土局在2009年到2017年之間，至少16次向欽州市政府、市住建委、市委督查室等單位部門提交處置方案、請示，但均未能解決補償問題。
      孫孝連說，在合情合理的前提下，貨幣補償、土地置換的方式公司都可以接受。每次找到市政府或者國土局的領(lǐng)導(dǎo)，都說很重視，對我們的遭遇表示同情，并承諾一定盡快推動。但補償款遲遲未能到位，給紅樹林的股東都帶來了很大的資金壓力，一些股東此前是通過銀行貸款、民間借貸等方式籌款投資，更是陷入煎熬。
      2015年3月9日，紅樹林公司股東楊某在福州家中26樓跳樓自殺身亡。家屬稱，生前楊某系找身邊親友借款投資該項目，此后背負債務(wù)壓力多年。
      2018年12月30日，紅樹林公司另一股東金某腦干出血病亡。其母親稱，身前金某由于無法按時償還投資款及利息，只能通過透支信用卡、網(wǎng)貸維持生活，債務(wù)越滾越大。
      欽州官方回應(yīng):高度重視，將繼續(xù)積極與企業(yè)對接
      2018年11月，紅樹林公司向法院提起民事訴訟，要求欽州市政府承擔(dān)支付責(zé)任和違約責(zé)任。
      庭審記錄中顯示，欽州市國土局訴訟委托代理人在庭審現(xiàn)場表示，投資有風(fēng)險，對股東的遭遇表示同情，但是真的和政府的方案沒有關(guān)系。對于原告的訴訟請求，在合法的范圍內(nèi)是可以支持的，對于規(guī)劃變更造成的其他損失不屬于本案審理范圍。
      欽州市政府委托代理人在庭審中直言:“現(xiàn)在新來的政府來看以前的事情，怎么來認可，從合法的途徑解決......”
      2019年9月4日，廣西高院作出一審判決，認定本案實質(zhì)是紅樹林公司與欽州市國土局、欽州市政府就國有土地使用權(quán)回收后，如何兌現(xiàn)土地補償款的糾紛。事實上，雙方已經(jīng)進入收回國有土地使用權(quán)的協(xié)商補償?shù)碾A段。
      廣西高院認為，欽州市國土局、欽州市政府對收回國有土地使用權(quán)的補償行為，屬于行政行為，紅樹林公司要求補償?shù)脑V求屬于行政訴訟受理范圍，不應(yīng)以民事訴訟起訴。故駁回紅樹林公司請求。
      紅樹林公司認為，司法實踐中有多個法院(包括最高人民法院)將此類糾紛作為民事案件審理，并作出民事判決書，因此提起上訴。
      2020年9月29日，最高人民法院維持了廣西高院的裁定。最高法同樣認為，本案實質(zhì)上是政府因城市規(guī)劃調(diào)整需收回出讓土地引起的后續(xù)補償糾紛，屬于行政訴訟的受理范疇。
      2021年3月30日晚，欽州市自然資源局局長王廷智接受采訪時表示，對于紅樹林公司反饋的補償問題，市委書記非常重視并作了相關(guān)批示，近日正與紅樹林公司協(xié)商。
      針對其他問題，4月7日晚，王廷智發(fā)來了欽州市自然資源局的書面答復(fù)。
      答復(fù)中稱，在2010年10月，原欽州市國土局依據(jù)初始土地評估價格約2.3億，擬定了相應(yīng)的補償方案。但經(jīng)組織有關(guān)部門會商，有關(guān)部門對土地評估結(jié)果提出異議，補償方案未能確定。
      欽州市自然資源局認為，2012年作出的土地評估報告有效期已到，應(yīng)該重新評估，而紅樹林堅持以該份土地評估報告為依據(jù)，雙方未能協(xié)商一致，之后雙方一直溝通直到2018年紅樹林公司提起訴訟。
      根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，土地估價報告的有效期是一年。孫孝連表示，2012年作出的評估報告是追溯性評估，評估結(jié)果沒有有效期，這個可以找行業(yè)專家進行論證。此外，如有逾期，也是政府造成，應(yīng)由其負全部責(zé)任。
      他認為，2012年土地評估報告和審計報告是將近3年的協(xié)商和一系列嚴格程序的結(jié)果，這都要推翻重評不合理，整個市場和周邊環(huán)境都發(fā)生變化，“如果再次評估審計又沒有達到政府預(yù)期，是不是還得推倒重來?這事情就永遠沒有盡頭。”
      孫孝連說，和政府打官司是無奈之舉，在這件事上其實是雙輸:一方面企業(yè)拿到補償款的時間繼續(xù)延后，一方面政府違約金不斷增加。按照此前政府批復(fù)的違約標(biāo)準，每天的違約金就十余萬之多。
      最高法作出判決后，欽州市高度重視，多次主動與紅樹林公司對接，欽州市政府分別于2021年2月5日、3月31日召集市自然資源局、欽州港片區(qū)自然與建設(shè)局、紅樹林公司召開專題會，認真聽取紅樹林公司方面訴求。
      欽州市自然資源局還表示，下一步，欽州市有關(guān)部門將繼續(xù)積極與紅樹林公司對接，爭取達成一致意見，并通過以土地置換方式解決該問題。

二、土地出讓后多長時間不建設(shè)政府收回

法律分析：閑置2年以上，法律規(guī)定政府是可以無償收回土地使用權(quán)(當(dāng)然實踐中這種情況不多)。1、土地屬于國有資源，集體或個人不能進行土地轉(zhuǎn)讓，置換。2、當(dāng)取得合法的土地使用權(quán)后，集體，法人或個人應(yīng)當(dāng)按照該土地使用性質(zhì)開發(fā)利用，因資金或其它因素沒有進行開發(fā)，閑置超過時效時當(dāng)?shù)貒临Y源局督促協(xié)商收回。3、實踐中不可以直接轉(zhuǎn)讓，可以同第三方以合股或租賃的形式招商但土地使用性質(zhì)不能變。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

三、政府收回出讓土地該怎樣補償

法律分析：出讓土地使用權(quán)的收回補償標(biāo)準：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第五十八條 有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。

四、拍賣土地幾年不開發(fā)收回

拍賣土地滿兩年不開發(fā)收回。房企在拿到《國有土地使用證》滿二年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。對于土地閑置認定滿1年以上未滿2年的，將按規(guī)定收取土地閑置費。對于土地閑置認定滿2年以上的，市縣國土部門報請同級政府批準后，就可注銷其土地登記和土地證書，同時由計劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門撤銷相關(guān)批準文件，無償收回土地使用權(quán)。 閑置土地按照下列方式處理： 1、未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照 土地出讓 或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本； 2、未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 》，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有 抵押權(quán) 的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。 《 閑置土地處置辦法 》。綜上所述，擁有土地使用權(quán)如果土地兩年內(nèi)未開發(fā)，政府有權(quán)限收回?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國土地管理法》 第三十七條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。

五、土地未開發(fā)到期收回是否補償

法律主觀：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十條國家對土地使用者依法取得的 土地使用權(quán) ，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 國有土地使用權(quán) 收回補償還有房屋征收涉及收回出讓的國有土地使用權(quán)的， 土地使用權(quán)人 有權(quán)獲得下列補償：一、剩余年限的土地使用權(quán)市場評估價，二、剩余年限的 土地出讓金 。一般情況下， 被征收房屋 的市場評估價應(yīng)包含土地使用權(quán)的補償。

六、出讓的土地政府可以收回嗎

法律主觀：土地出讓后政府以下情況可以收回：公共利益需要確需使用土地的；土地使用期限屆滿未續(xù)期的；因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)停止使用土地的；土地核準報廢的；不按批準用途使用土地的；未經(jīng)原批準機關(guān)同意連續(xù)兩年未使用土地的；采取非法手段騙取批準土地的；因司法部門沒收所有財產(chǎn)收回土地的。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第五十八條有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府自然資源主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的；（二）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；（三）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（四）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。依照前款第（一）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

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投稿：喻佳同

內(nèi)容審核：劉超律師