一、征地拆遷談判必勝策略：穩(wěn)操勝券，巧藏意圖！

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二、城市拆遷談判策略

拆遷談判技巧及拆遷補償問題概述：拆遷談判技巧包括了解信息、少說多聽、找有決定權(quán)的人談判、合理報價、找出征收方的違法點、謹(jǐn)慎簽訂協(xié)議和適時提起法律程序。拆遷補償問題包括補償價格與市場實際價格脫節(jié)、公益性和商業(yè)性拆遷界定不明確、被拆遷困難戶安置不妥和拆遷補償時間延遲等。

法律分析

一、拆遷談判中有哪些技巧

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。

其四，合理報價，不漫天要價

其五，找出征收方的違法點，以備靈活運用

征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎房子和拆遷補償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。

其七，適時提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程。

二、拆遷補償中存在哪些問題

1、拆遷補償價格和市場實際價格嚴(yán)重脫節(jié)

拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)沒有和市場接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現(xiàn)在：

一是拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)過低。二是房價漲了拆遷補償價格不變。三是現(xiàn)行的法律法規(guī)對被拆遷人的土地使用權(quán)沒有明確補償規(guī)定，拆遷補償只補償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補償。

2、公益性拆遷和商業(yè)性拆遷沒有具體明確的界定

假借公共利益之名，行商業(yè)拆遷之實，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現(xiàn)在：

一是《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷項目的公益性和商業(yè)性沒有區(qū)分。二是目前我國現(xiàn)行法律對公共利益內(nèi)涵沒有具體明確規(guī)定。

3、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎(chǔ)

安置房源緊缺、地段偏遠(yuǎn)、因拆致貧的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。

三、拆遷補償多長時間才會下來

拆遷的補償應(yīng)該在被拆遷人搬遷之前到位。

即先補償后搬遷的原則。

這是拆遷工作中重要的一項原則，不能違背。

1、如果選擇的以貨幣安置形式賠償?shù)模诤炌曦泿虐仓脜f(xié)議后，房屋動遷以前就會發(fā)放補償款；

2、如果選擇的以房屋置換（賠償安置房）形式賠償?shù)模诤炌攴课莅仓脜f(xié)議后，房屋動遷以前會一次性補償1－2年的過渡費用，如果1－2年到期后安置房仍未交付的，會按協(xié)議再次補償過渡費用。

結(jié)語

在拆遷談判中，我們需要掌握一些技巧，如了解情況、少說多聽、找對談判對象等。同時，我們也要注意拆遷補償中存在的問題，如補償價格與市場實際價格脫節(jié)、公益性和商業(yè)性拆遷界定不清等。對于被拆遷困難戶的安置問題，需要引起地方政府的重視。最重要的是，拆遷的補償應(yīng)該在搬遷之前到位，不能違背先補償后搬遷的原則。無論是貨幣安置還是房屋置換，都應(yīng)按照協(xié)議及時補償過渡費用。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

三、拆遷談判技巧和策略

拆遷談判技巧：

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價；

2、避免對抗性的拆遷補償談判

千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去；

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告；

4、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補償條件時感到意外；

5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用

一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償?shù)龋f不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補償談判。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

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