一、土地出讓費(fèi)應(yīng)該誰(shuí)出

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行出讓的時(shí)候，國(guó)有土地出讓費(fèi)用應(yīng)該由土地的受讓方進(jìn)行交納，出讓的費(fèi)用由土地管理部門(mén)收取。

《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》

第二條本辦法所稱(chēng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓收入)是指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。具體包括：以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款(不含代收代繳的稅費(fèi));轉(zhuǎn)讓劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;處置抵押劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

國(guó)土資源管理部門(mén)依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用(不含征地管理費(fèi))，一并納入土地出讓收入管理。

按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓合同)生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

二、我國(guó)土地出讓金管理存在的主要問(wèn)題

1.出讓金帶來(lái)的豐厚財(cái)政收入，誘發(fā)了地方政府的短期行為

大量賣(mài)地和圈地，一次性收取40-70年的出讓金，為地方政府充實(shí)財(cái)政收入提供了機(jī)會(huì)，現(xiàn)屆地方政府就可能運(yùn)用各種手段擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后各屆政府無(wú)法實(shí)現(xiàn)收益共享。這種“寅吃卯糧”的做法，既有悖于“代際公平性”，又有損于土地資源使用的有效性。

2.出讓金收益分配機(jī)制不合理，影響土地出讓整體效益

用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價(jià)征地，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法高價(jià)出讓?zhuān)陀^上形成了多占地多得益的機(jī)制，既誘發(fā)了地方政府批地賣(mài)地的沖動(dòng)，又為“尋租”提供了條件。土地資本巨額增值收益，大部分被開(kāi)發(fā)商和地方政府所獲取，而被征地農(nóng)民只能得到低額的補(bǔ)償費(fèi)，遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)農(nóng)民的權(quán)益損失，這使得農(nóng)民與地方政府因征地補(bǔ)償問(wèn)題而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出讓金主要用于城市開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)，出讓金分配向城市傾斜，城市的工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展，而農(nóng)村卻出現(xiàn)了大量就業(yè)無(wú)門(mén)、社保無(wú)份的失地農(nóng)民,農(nóng)村建設(shè)也嚴(yán)重缺乏資金投入。在工業(yè)化和城市化過(guò)程中，農(nóng)民并沒(méi)有充分分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的成果，城鄉(xiāng)二元分割的體制裂痕在繼續(xù)擴(kuò)大。

3.土地出讓金制度不完善，易引發(fā)出讓金流失和官員尋租

土地要素的非完全市場(chǎng)化使政府在征地供地過(guò)程中居于主導(dǎo)地位，而征收的出讓金又缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理，導(dǎo)致一些地方政府違法違規(guī)出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失。與之相對(duì)應(yīng)的是官員尋租和腐敗現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。現(xiàn)有的土地出讓金制度為政府官員的尋租活動(dòng)提供了巨大利益空間和權(quán)力發(fā)揮作用的活動(dòng)空間，涉及土地的腐敗案件數(shù)量多，涉及金額大，涉案人員職務(wù)高，而且容易發(fā)生窩案、串案。

三、土地出讓的方式有哪幾種

協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。其中，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。

協(xié)議出讓-是指市縣人民政府土地管理部門(mén)與特定的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)平等協(xié)商出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。

招標(biāo)出讓-是指市縣人民政府土地管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他?jīng)濟(jì)組織通過(guò)參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)確定土地使用者的行為。

拍賣(mài)出讓-是指由出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，通過(guò)競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)確定土地使用者的行為。

掛牌出讓-是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的交易場(chǎng)所掛牌公布接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止期限的報(bào)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

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