土地轉(zhuǎn)讓合同的效力是怎樣的

轉(zhuǎn)讓方未依法取得土地使用權(quán)證書的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權(quán)證書的一般程序?yàn)椋炗唶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，然后申領(lǐng)國(guó)有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國(guó)有土地使用證。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;…”可見，無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，在未依法取得土地使用權(quán)證書之前，與他人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無效合同。

根據(jù)物權(quán)公示原則，土地使用權(quán)在法定登記機(jī)關(guān)的登記簿上記載的行為，即是一種登記行為。登記作為一種公示行為，一經(jīng)完成，用地者即取得了合法的土地使用權(quán)。土地使用證只是政府部門頒發(fā)一份權(quán)利憑證，用地者是否實(shí)際取得和持有，應(yīng)不影響其經(jīng)依法登記而取得的權(quán)利。故法律規(guī)定必須取得土地使用證書方可轉(zhuǎn)讓，與有關(guān)物權(quán)公示理論不相符合。實(shí)踐中，由于行政機(jī)關(guān)的辦事程序等原因，用地者遲延取得土地使用證的情況并不少見，如此規(guī)定對(duì)轉(zhuǎn)讓方也不公平。建議將土地使用權(quán)登記作為取得土地使用權(quán)的標(biāo)志和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的前提條件，淡化權(quán)屬證書在實(shí)際操作中的作用。《解釋(征求意見稿)》回避土地使用權(quán)登記的法律作用，可能與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善有關(guān)，但照此意見執(zhí)行，既可能與將來的物權(quán)法規(guī)定相沖突，也對(duì)確立和規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生消極影響。同時(shí)，將持有“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)文件”作為取得土地使用權(quán)的依據(jù)，明顯屬于一種擴(kuò)大解釋，該解釋意見既缺乏法律上的依據(jù)，也容易造成實(shí)際執(zhí)行中的混亂。

綜合上述，小編整理有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓合同效力的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，一般來說，要是農(nóng)村居民將自己承包的土地轉(zhuǎn)讓的，必須是轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員，否則的話就需要先向相關(guān)部門申請(qǐng)。而簽訂的合同，如果沒有違法的情況，則就應(yīng)該是有效的。如果你對(duì)這方面還有更多問題，北京圣運(yùn)律師網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：臨律-土地轉(zhuǎn)讓合同的效力是怎樣的，