揚州區城市房屋拆遷補償評估技術細則，揚政房〔2009〕110號關于印發《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》的通知市拆遷管理辦公室，各區房管(建設)局，各拆遷實施單位、拆遷評估實施單位： 現將《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》印發
揚政房〔2009〕110號關于印發《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》的通知市拆遷管理辦公室，各區房管(建設)局，各拆遷實施單位、拆遷評估實施單位： 現將《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》印發 ...
揚政房〔2009〕110號
關于印發《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》的通知
市拆遷管理辦公室，各區房管(建設)局，各拆遷實施單位、拆遷評估實施單位：
現將《揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則》印發給你們，請認真貫徹執行。
二〇〇九年十一月三日
抄送：市政府辦公室，各區人民政府(管委會)，市各有關部門
揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則
目 錄
一、揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則
第一章 拆遷評估總則
第二章 住宅房屋拆遷評估
第三章 非住宅非營業用房拆遷評估
第四章 營業用房拆遷評估
第五章 其他拆遷評估問題處理
第六章 拆遷評估報告
第七章 拆遷評估工作準則
第八章 拆遷評估工作資料存檔
第九章 附則
二、揚州市區城市房屋拆遷補償評估技術細則附件
附件一、被拆遷房屋分類及其說明
附件二、進行市場比較的可比實例選擇要求及說明
附件三、標準樣本住宅的設定條件及其應用說明
附件四、住宅房屋實體因素(K，K)修正說明表
附件五、住宅房屋區位因素(K)修正說明表
附件六、成本法評估說明
附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表
附件八、營業用房評估的收益法應用說明
附件九、裝飾裝修及附屬物評估價格參考表
第一章 拆遷評估總則
第一條 制訂依據：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號令)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《揚州市城市房屋拆遷管理暫行辦法》(市政府令第58號)、《房地產估價規范(GB/T50291-1999)》以及《城鎮土地估價規程》等有關規定，參照《城市房屋拆遷估價指導意見》制定本細則。
第二條 適用范圍：在揚州市區行政區域內的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價(以下簡稱拆遷評估)的房地產評估機構和評估人員的評估技術行為應當符合本細則的要求。
第三條 估價機構：進行拆遷評估的房地產評估機構應具備三級及以上房地產評估資質，并已列入向社會公布的揚州市城市房屋拆遷評估機構名錄。
第四條 估價人員：承擔房屋拆遷評估的房地產評估專業人員應該是符合本細則第三條規定的評估機構中的注冊房地產估價師。
第五條 估價對象：房屋拆遷范圍內，經現場查產認定的被拆遷房屋及其附屬物(含其占用范圍內的國有土地使用權)。
第六條 估價目的：統一為“房屋拆遷補償估價”。
第七條 估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發之日。
第八條 價值標準：被拆遷房屋在估價時點完全產權下最可能達成的公開市場價值(含政府根據公開市場價值所確定并公布的拆遷補償保障標準和優惠標準)，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權利限制情形。
第九條 拆遷區位分區：根據揚州市城市房屋拆遷區位劃分體系，按住宅、非住宅非營業用房、營業用房三種情況，將市區主城區和經濟開發區劃分為三類拆遷區位及分區分等，作為拆遷補償評估依托的技術基礎。
第十條 房屋拆遷評估價格構成：是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補償的房地產市場評估價格，室內裝飾裝修內容不列入被拆遷房屋評估內容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的損失補助費等。
第十一條 評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項;2.驗收查產資料，開展前期調查;3.擬訂作業方案，進行現場勘察;4.按照技術細則，進行評估測算;5.確認測算結果，撰寫評估報告;6.匯總相關資料，提交評估報告;7.現場咨詢答疑，評估材料存檔。
第十二條 評估結果表達：一是房屋拆遷項目補償資金概算評估，作為拆遷項目補償資金總額概算依據;二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。
第十三條 估價結果應用的有效期：自提交正式評估結果之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。
第二章 住宅房屋拆遷評估
第十四條 住宅房屋分類：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨門院落，上述分類的相關界定標準參見附件一。
第十五條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，具體操作按《房地產估價規范》要求執行，可比實例的選擇要求參見附件二。
第十六條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：
1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內設定“標準樣本住宅”作為評估基準。“標準樣本住宅”的設定要求參見附件三;
2.測算基準價格。按《房地產估價規范》規定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件三。其計算公式為：
基準價格 = ××××
Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數;
—交易情況修正系數。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100;
—交易日期修正系數。該系數由估價機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況，并參照當地物價部門公布的相關價格指數進行確定;
—可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定參見附件四;
—可比實例區位因素情況修正為標準樣本住宅區位因素情況的修正系數，系數確定參見附件五;
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內容審核：楊建峰律師
來源：中國法院網-揚州區城市房屋拆遷補償評估技術細則，揚州區城市房屋拆遷補償評估技術細則
