一、北京二套房貸款政策2022

北京最新限購政策是什么

自2019年起，北京市住建委官方微博發(fā)布重磅消息，北京將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點。這是繼2019年3月17日北京市發(fā)布樓市新政以來，第十一項有關(guān)穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。短短22天，北京市密集發(fā)布11項房產(chǎn)相關(guān)政策。這意味著北京全面封堵了任何炒房可能，北京住房限購政策再無空隙可鉆。

“3·17”至今 北京已發(fā)布十一項樓市政策

1.認(rèn)房認(rèn)貸 二套房首付比例提至60%

2019年3月17日，北京市住建委、北京市規(guī)劃國土委、北京市住房公積金中心、北京市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布通知：居民家庭名下在京已擁有1套住房及在京無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

2.16家銀行降低首套房貸款利率

2019年3月21日，16家銀行的北京分行一致決定降低首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。

3.平房“通道”記入不動產(chǎn)權(quán)證

2019年3月22日，北京市住建委會同北京市規(guī)劃國土委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》，要求嚴(yán)控住宅平房一間擅自分割為多間的行為，將具有院落居民通行、應(yīng)急救援功能的部位，在《存量房房源核驗信息表》中標(biāo)注為“通道”。

4.非京籍購房連續(xù)繳個稅60個月

2019年3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》，對“連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”加以明確，非京籍居民家庭在北京購房，需從申請月的上一個月開始往前推算60個月在北京連續(xù)繳納個人所得稅。

5. 開發(fā)商必須按報價明碼銷售

2019年3月22日，北京市發(fā)改委發(fā)布通知，要求開發(fā)商、中介應(yīng)醒目公示價格，明確標(biāo)示開發(fā)商名稱、樓盤名稱、坐落位置、車位配比率，以及每套在售商品房銷售情況和銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、每套銷售總價等內(nèi)容。

6.異形房一律不能登記、落戶、入學(xué)

2019年3月23日晚，北京市規(guī)土委、北京市住建委、北京市教委、北京市公安局聯(lián)合對外發(fā)布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執(zhí)行“三不政策”：在不動產(chǎn)登記中一律不能單獨(dú)辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記；在公安機(jī)關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶；在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。

7.離婚一年內(nèi)買房按二套算

2019年3月24日，央行營管部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》，要求針對離婚一年內(nèi)的房貸申請人，商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

8.商辦類住宅不得擅自改為居住用途

2019年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽Ｙ徺I商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

9.禁止中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)

2019年3月25日，北京市教育委員會發(fā)布消息，2017年起，除京津冀協(xié)同發(fā)展項目外，北京市所有中小學(xué)校未經(jīng)市教委同意不得到外地辦學(xué)，各中小學(xué)不得與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)。

10.住宅平房納入限購范圍

2019年4月3日，北京市住建設(shè)委出臺《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房納入北京市限購范圍。住宅平房出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一：沒擁有住房的京籍居民家庭或單身人士；已擁有1套住房的京籍居民家庭;在京沒擁有住房且在京連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年以上的非京籍居民家庭。

11.自住房單獨(dú)為新北京人劃分30%房源

2019年4月6日，北京市住建委官方微博發(fā)文稱，為解決新北京人住房困難，滿足剛需。市住建委將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點。

調(diào)整貸款申請條件； 進(jìn)一步實施差別化貸款政策；調(diào)整貸款期限和月還款額上限；進(jìn)一步方便職工辦理業(yè)務(wù)。二套房是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降模俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的房貸房。對于購買住房的第二套家庭貸款，第二套首付款率不低70％，第二套房貸款利率不低于1.1倍基準(zhǔn)利率。根據(jù)國家統(tǒng)一的信貸政策，中國人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可按照價格管理目標(biāo)和政策，提高自給性住房貸款的第1付款比例和兩套自籌住房貸款的利率地方人民政府新一屆人民政府的要求。對擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，申請個人住房公積金貸款購買普通自住房，貸款最低首付款比例為40％。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、北京二套房首付比例

從調(diào)查情況看，目前北京地區(qū)僅有兩家銀行的“二套房”首付比例為60%，其他各銀行的首付比例大多為50%，在預(yù)期年化利率上依然統(tǒng)一為基準(zhǔn)預(yù)期年化利率上浮10%，商業(yè)貸款的首套房首付為評估價的30%。

法律分析：從調(diào)查情況看，目前北京地區(qū)僅有兩家銀行的“二套房”首付比例為60%，其他各銀行的首付比例大多為50%，在預(yù)期年化利率上依然統(tǒng)一為基準(zhǔn)預(yù)期年化利率上浮10%，商業(yè)貸款的首套房首付為評估價的30%。北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級。居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執(zhí)行。北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去年“9·30新政”實施以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續(xù)下降，新建商品住房價格也趨穩(wěn)、略降，二手房價格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道，特別是近一個月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現(xiàn)高漲跡象。從其他一些重點城市來看，去年底實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調(diào)控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強(qiáng)化差別化信貸政策，不但也實施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應(yīng)，即進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同時降低住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(四)已通過竣工驗收;(五)拆遷安置已經(jīng)落實(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

三、北京二套房貸款政策

在北京購買二套普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執(zhí)行。

按最新房貸政策，當(dāng)前已有1套住房，且房貸未結(jié)清的，再次貸款購買二套房，利率最低上浮10%。房貸利率還與借款人資質(zhì)等有關(guān)，北京二套房實際執(zhí)行利率以銀行要求為準(zhǔn)。

限購規(guī)定：京籍家庭可買二套房，非京籍家庭不能買二套房。

貸款規(guī)定：對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

北京買房條件

北京戶籍家庭(限購兩套)：以家庭為單位單身在京可買1套，已婚在京可買2套(年滿18周歲為單立家庭)。

首套可買通州，二套需要滿足以下兩個條件之一：

·北京戶籍，在通州落戶滿三年;

近36個月在通州繳納社保或納稅;

通州戶籍家庭單身限購一套·已婚可買二套。

非京籍家庭(限購一套)：也就是外地戶口，在京無房，在京連續(xù)繳納60個月的社保或納稅，可買北京除通州以外各個區(qū)縣的商品住房。

如果想買通州，需要滿足以下條件：北京連續(xù)繳納社保或納稅60個月，且近36個月的納稅或社保在通州區(qū)繳納，可購買一套通州區(qū)住宅。

持北京市工作居住證家庭(限購兩套)：持有北京工作居住證的朋友恭喜你，購房政策和北京戶籍家庭一致。最多可以買兩套。

持有北京市工作居住證，通州單身最多買一套，已婚兩套，二套需要滿足以下條件：近36個月在通州繳納社保或納稅。

駐京部隊軍官/警官家庭(限購兩套)：

首套購房，單身在京可買一套住宅：

單身(包括未婚、離異、喪偶家庭)，在京名下無房可購買一套通州區(qū)住宅;

已婚，名下無房，可首套購買通州區(qū)住宅。

二套購房，以家庭為單位可在京買二套：

已婚的軍官/警官家庭，名下已有一套住宅，二套購買通州區(qū)住宅需要為通州的駐京部隊。

港澳臺僑家庭(限購一套)：

在京無房且在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)或居留的家庭，可購買一套住宅(包括通州)。

外籍家庭(限購一套)：

在京無房且在境內(nèi)工作可購買一套住宅(包含通州)但有要求，有外銷證的社區(qū)!也就是遠(yuǎn)離軍事管理區(qū)及政府單位的社區(qū)。

非獨(dú)資類公司不限購。除了個人獨(dú)資、境外合資、法人是外籍人士、個體工商戶這幾種之外，其它公司都可以買房，不受注冊時間、注冊地點和注冊資金的限制。公司買房只能全款買，等房本下來后再做企業(yè)經(jīng)營貸款。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第四十五條·商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：中國法院網(wǎng)-北京二套房貸款政策2022，