如何防范拆遷安置協(xié)議簽訂風(fēng)險(xiǎn)

第一，未與任何拆遷主體簽訂書面協(xié)議，或只是簽了空白協(xié)議。很多被拆遷戶來咨詢德-凱律師時(shí)，總是會(huì)提出自己沒有任何材料。有的被拆遷戶甚至領(lǐng)了部分拆遷款，但是沒有人跟他們簽協(xié)議。有的被拆遷戶被逼迫簽了空白協(xié)議，但是具體協(xié)議內(nèi)容一概不清楚。這是在簽署拆遷安置協(xié)議時(shí)，常常會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)之一，該風(fēng)險(xiǎn)一方面因被拆遷戶不懂法而起，另一方面因政府的強(qiáng)勢或自身違法而生。因此，不簽協(xié)議或逼迫被拆遷戶簽署空白協(xié)議，在協(xié)議履行過程中，尤其是對補(bǔ)償款數(shù)額、安置房套數(shù)等問題上，都極容易產(chǎn)生糾紛。

第二，雖然簽了拆遷安置協(xié)議，但是簽訂協(xié)議的雙方主體并不適格。北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編代理的多起非正規(guī)房屋征收項(xiàng)目中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商作為協(xié)議甲方與被拆遷戶簽署拆遷協(xié)議。這直接與拆遷相應(yīng)法律法規(guī)相違背，也與合同相對方主體是否適格存在沖突。除了開發(fā)商作為合同甲方外，北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編接受委托的案件中，還有政府設(shè)置的臨時(shí)拆遷指揮部與被拆遷人簽署的拆遷協(xié)議。目前對于這種情形，法律上并不存在太大的障礙，但是一旦涉及訴訟，對于被告主體的選擇，同樣需要進(jìn)行明確。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目中，合同乙方，即被拆遷戶也存在合同簽訂主體不適格的情形，比如房屋性質(zhì)是公房，房屋產(chǎn)權(quán)人屬于父輩，或者有其他權(quán)利人等等。因此，當(dāng)不具備主體資格的一方簽署了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，同樣存在協(xié)議效力與協(xié)議履行等法律障礙。

第三，拆遷雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中，對于房屋的具體面積、門牌號等在協(xié)議中約定不清。造成潛在的協(xié)議約定不明，繼而造成協(xié)議雙方，尤其是協(xié)議甲方在履行協(xié)議時(shí)相互扯皮。北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編代理的一起農(nóng)村宅基地騰退案件中即存在這種情形，因事發(fā)拆遷起于2002年，當(dāng)時(shí)的拆遷法規(guī)，拆遷政策尚不齊全。被拆遷人在與村委會(huì)簽署的拆遷協(xié)議中，對于安置房的具體面積大小、具體位置、具體門牌號等約定并不清楚。被拆遷戶每次找到村委會(huì)要求履行協(xié)議時(shí)，村委會(huì)總是以無房無錢推脫。最終協(xié)議遲遲未能履行，不得已通過訴訟方式解決。對于此種情形，《合同法》第六十一條也做了明文規(guī)定，即合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。因此，即便合同約定不明，依據(jù)上述法律規(guī)定，拆遷協(xié)議簽訂雙方完全可以協(xié)議補(bǔ)充，無法協(xié)議補(bǔ)充時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照合同相應(yīng)條款或交易習(xí)慣進(jìn)行確定。

第四，被拆遷戶簽署的拆遷協(xié)議系拆遷人提供的格式協(xié)議，且格式協(xié)議中的部分條款對被拆遷戶不利。這種情形是北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編代理拆遷協(xié)議糾紛中最為常見的一種形式。因?yàn)椴疬w協(xié)議往往都是拆遷人提前擬定好的書面格式范本，被拆遷人往往沒有修改的任何權(quán)利和機(jī)會(huì)。因此，被拆遷人在草草簽訂協(xié)議后，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)一些條款對自己不是很有利。根據(jù)《合同法》第四十一條之規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。因此，對于合同條款的理解如果產(chǎn)生爭議，應(yīng)當(dāng)考慮合同的擬定主體系拆遷人一方制定的客觀實(shí)際情況。另依據(jù)《合同法》第一百二十五條之規(guī)定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定條款的真實(shí)意思。所以，對于拆遷協(xié)議條款產(chǎn)生理解不一時(shí)，應(yīng)結(jié)合合同全文條款及合同訂立目的及交易習(xí)慣等因素，認(rèn)定合同雙方的真實(shí)意思表示。假如存在意思表示不明時(shí)，也應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式合同一方的解釋。

第五，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽署后，拆遷人遲遲不履行協(xié)議約定的支付補(bǔ)償款或及時(shí)安置拆遷安置房的義務(wù)。此時(shí)，德-凱律師建議被拆遷戶及時(shí)啟動(dòng)法律程序，維護(hù)權(quán)益。以防止出現(xiàn)訴訟時(shí)效過期，對方主體變更等維權(quán)困難的情形。另外，在對方無法履行協(xié)議約定義務(wù)時(shí)，被拆遷人也要咨詢專業(yè)人士，分析對方無法履行協(xié)議的具體原因，以便找到突破口，將自己的損失降至最低。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中的拆遷協(xié)議在簽訂過程中，存在的風(fēng)險(xiǎn)并不能全部一一列舉，因具體案情不一，每個(gè)項(xiàng)目情況不同，造成了糾紛的根源、維權(quán)的方式也不盡相同。在此提醒廣大被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)需謹(jǐn)慎，切不可馬虎大意，以為拆遷利益勝券在握。一旦白紙黑字簽上，一切法律后果也不得不自行承擔(dān)。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：頭條-如何防范拆遷安置協(xié)議簽訂風(fēng)險(xiǎn)，