如何認定農村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退，騰退”拆遷方式的合法性分析1、村民會議不能決定騰退目前的農村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項，經村民會議討在論決定方可辦理
騰退”拆遷方式的合法性分析
1、村民會議不能決定騰退
目前的農村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項，經村民會議討在論決定方可辦理：宅基地的使用方案;第
(七)項征地補償費的使用、分配方案;第
(九)項村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
各村集體根據上述規定，認為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補償費、涉及村民重大利益，應當召開村民會議。然而根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十七條規定：村民自治章程、村規民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容。
2、村委會無權實施騰退
根據《土地管理法》第四十四條規定，：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。根據項目的不同規模，較大的由國務院批準、其余由省、自治區、直轄市人民政府批準、或由市、縣人民政府批準”。同時，第四十六條規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”可見村委會并無權對于集體土地進行征收。
3、村委會的違法拆遷行為應受處罰
根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十五條規定：“違反本辦法第七條規定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。”即村集體以村民委員會會議的形式進行違法拆遷也是應當受到處罰的。
從以上規定均可見得村集體并非是法定的土地征收主體，也無權對于集體土地進行征收。以村委會的決議進行集體土地的拆遷也明顯與上位法相抵觸。所以，無論是村委會還是騰退指揮部，都無權組織和實施騰退，故而村委會未經合法程序自行強拆村民房屋的，村民有權采取法律手段維護自身的合法權益。
集體經營性建設用地騰退不可以獲得經濟補償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權人沒有合法理由占有使用房屋所有權人的房屋，房屋所有權人有權利要求使用權人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過協商解決，協商不成的情況下到法院進行起訴。
當國家需要統一收回的時候，你就需要騰退，當然國家會給你補貼。一般情況下，騰退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是動遷了。
一、集體經營性建設用地規定
1、根據我國《土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”可見，我國將集體建設用地分為鄉鎮企業用地、村民住宅用地和鄉(鎮)村公共設施和公益事業用地。
2、只有集體經營性建設用地才能入市，而不是所有農村集體建設用地。經營性建設用地，是指以純粹盈利為目的，進行相關建設的土地，正如我們前面所分析的，國有經營性建設用地包括“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農村集體建設用地方面，只有鄉鎮企業用地才符合集體經營性建設用地的性質，在符合一定條件下，才能入市。
3、宅基地排除在經營性建設用地之外。根據我國相關法律的規定，宅基地具有福利性質，只能由本集體經濟組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進行經營。另外，農民對宅基地只有使用權，建在宅基地上的住房才是農民的私有財產，土地則屬于農民集體所有，因此，農民不能將宅基地用于入市流轉。
2007年國土資源部39號令《招標拍賣掛牌出讓建設用地使用權規定》第四條規定：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經營性用地”。
無論是征地制度改革，還是產權交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：
1、要完善農村集體土地產權制度，明確集體土地產權代表。為此，需核發農村集體土地所有權證、土地使用權證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護土地所有者、使用者的權益；
2、量化土地資產，將土地資產量化到每一個農村集體經濟組織成員，真正體現農民個人的土地產權份額；
3、明確農民住房的私有產權，頒發房屋產權證，顯化農民對自己宅基地及住宅的財產處置權利和收益分配權利。
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內容審核：李娜娜律師
來源：頭條-如何認定農村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退，
