一、借名買房遇拆遷，補償權益歸誰？

作者｜張茂榮

“非標”房地產爭議解決專家，粵灣律所主任 首席律師

主攻：房地產大要案（重大、疑難、復雜房地產糾紛）、各類小產權房（歷史違建、綠本房、農民樓等）拆遷爭議解決

筆者主攻“非標”房地產糾紛，各類小產權房（歷史違建、綠本房、農民樓、廠辦物業等）拆遷爭議解決是本團隊核心業務，本文說一下非小產權房的市場商品房借名買房拆遷補償爭議。

眾所周知，借名買房中代持房產證登記在出名人名下，根據物權法定原則，借名人只享有債權，不享有物權，發生糾紛時，拆遷單位只認產證不認出資人，一般不會根據借名買房協議而不理證載權利人（出名人），與出資人（借名人）簽署拆遷補償協議！

借名買房遇拆遷，補償權益歸誰？借名人如何確保代持房拆遷補償權益歸己所有？現以案說法之。

基本案情：

涉案房產為杜某借李某名義購買的市場商品房，登記于李某名下，杜某為借名人、出資人、實際權利人，李某為出名人、代持人、證載權利人。

買房行為發生于2010年10月，全部購房款、月供款均由杜某支付，房產亦由杜某占有使用，因雙方為同鄉兼同事關系，基于相互信任并未簽署書面代持協議。

2017年7月，杜某要求李某將涉案房產過戶到具備購房資格的兒子名下，李某不予配合。

2020年11月，杜某以李某為被告，兒子為第三人提起訴訟，要求確認涉案房產歸己所有，李某將涉案房產變更登記于己方指定的兒子名下。

起訴后，涉案房產所在區域啟動棚戶區改造，面臨搬遷安置補償，杜某當庭變更訴訟請求為確認涉案房產的搬遷安置補償權益歸己所有。

李某辯稱雙方為合伙而非借名買房關系，雙方口頭約定各50%份額，涉案房產登記于自己名下，根據《物權法》“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅未經依法登記不發生效力”的規定，杜某不是物權權利人，不同意杜某訴求。

真實案例：借名買房，代持人死亡，房子咋辦？

法院判決：

深圳市羅湖區人民法院一審認定雙方存在借名買房關系，關于李某引用物權法的相關規定答辯稱涉案房產登記于其名下故可以對抗杜某的答辯意見認為：

《物權法》第五條規定“物權的種類和內容，由法律規定”，第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生法律效力，但法律另有規定的除外”，該兩個法條的前提是保護真實存在的物權。《民法總則》第七條規定“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾”，《民事訴訟法》第七條規定“人民法院審理民事案件，必須以事實為根據，以法律為準繩”，本案中，涉案房產登記于李某名下并非基于真實的買賣交易，李某亦未支付相應的對價，故對于李某的答辯意見，本院不予采信，李某應當將涉案房產配合登記過戶至實際權利人名下，但鑒于涉案房產已經啟動棚戶區改造，故本院確認涉案房產的搬遷安置補償權益歸原告所有。

2020年12月24日一審判決：確認涉案房產的搬遷安置補償權益歸杜某所有。

李某不服提起上訴，因未在法定期限內預交二審案件受理費，亦未申請予以緩交、減交或免交，深圳中院裁定按撤訴處理，一審判決生效。

實際出資人PK買受人，房子歸誰？

張律說：借名買房、二手房買賣過戶前遇拆遷，補償權益歸借名人、買家所有。

1、商品房借名買房協議有效，代持房產雖物權登記于出名人名下，但占有、使用、收益、處分等相關民事權益屬于借名人，被拆除后所衍生的拆遷補償權益亦當歸屬于借名人（筆者認為拆遷補償權益以房屋拆除、物權滅失為前提，本身已不是物權）；

2、二手房買賣未過戶之前遇拆遷，如買家已如約支付購房款，無合同違約，補償權益歸買家所有，深圳市龍華區人民法院(2020)粵0309民初21249號亦持相同觀點，判決確認涉案房產的拆遷補償權益歸買家陳某所有；

3、拆遷補償主體并不具有司法裁判權，且一般情況下無法判斷借名買房、二手房買賣拆遷補償權益歸屬，基于規避自身風險及需要證載權利人注銷產權以推進拆遷項目的考慮，基本不可能忽視證載權利人而與借名人、二手房買家簽署拆補協議，故而爭議的解決只能通過雙方和解和訴訟兩種途徑解決；

4、拆遷補償權益歸屬糾紛中，原告訴求的設計非常重要，因城市更新、棚戶區改造、利益統籌、行政征收等不同原因拆遷，補償程序各不相同，訴求必須結合程序提出，從而確保判決生效后具有可執行性，避免判決后執行不能。

二、請問借名買房需要補償嗎

受損可以要求補償。借名買房如果給出借人造成嚴重損失的情況下，可以要求其承擔損害賠償責任的。借名買房有風險，如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買了房子，借名人就會面臨喪失房屋的可能，最終的結果只能依不當得利向登記人主張賠償。

《民法典》 第五百條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠信原則的行為。

借名買房人如何補償被借名人

借用別人的名義買房存在一定風險，在借名人給出借人造成嚴重損失的情況下，出借人可以搜集相關證據，然后起草起訴狀，向人民法院提出訴訟請求，要求借名人承擔損害賠償責任。法律規定當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。

借名買房屬于詐騙嗎

不屬于詐騙，但是是存在風險的。法律規定的是推定不動產登記簿記載的全屬狀況與真實情況保持一致，因此，借名買房的，將來對于房屋的歸屬是極有可能產生糾紛的。

《民法典》第二百一十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

法律依據：

該內容由 齊鳳律師 和 律說律答 共創回答

三、借名買房需要補償嗎

法律分析：受損可以要求補償。借名買房如果給出借人造成嚴重損失的情況下，可以要求其承擔損害賠償責任的。借名買房有風險，如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買了房子，借名人就會面臨喪失房屋的可能，最終的結果只能依不當得利向登記人主張賠償。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

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內容審核：羅娟律師

來源：臨律-借名買房遇拆遷，補償權益歸誰？，