拆遷賠償128002026,甘肅蘭州：投資上千萬的商鋪未獲補償被強拆法院：強拆違法,商鋪拆遷與普通住宅拆遷有所不同，多數商鋪在市中心、繁華地段或者沿街進行經營，因此，商鋪的價值通常來說比普通住宅價值高很多，在遇到拆遷時，商鋪的補償問題也就相
商鋪拆遷與普通住宅拆遷有所不同，多數商鋪在市中心、繁華地段或者沿街進行經營，因此，商鋪的價值通常來說比普通住宅價值高很多，在遇到拆遷時，商鋪的補償問題也就相對復雜些。與普通住宅相同的是，商鋪拆遷在實踐中也會遇到“拆違代拆遷”的情況。此時，該如何進行維權呢？今天小編就通過下面的案例給您講講。
案情簡介馬某是甘肅省蘭州新區××鎮××村××號××街××號××號樓房屋的合法產權人。2013年12月，經國土資源管理所、鎮政府許可下，馬某投資上千萬元，在拆除原有兩座房屋的基礎上自建5層商業用房。后由于政府統一停止辦理所有房屋產權證，未能變更新建房屋產權證。2018年3月4日，國土資源局、管委會以及鎮政府聯合發布《征收通告》，將馬某房屋納入征收范圍內。鎮政府告知馬某，如果在2018年4月底不簽訂補償協議，將實施強制拆除。
2018年5月29日，鎮政府組織人員對馬某所建五層樓房以及院內車庫實施強制拆除，造成馬某巨大損失。馬某立即委托律師介入維權。
律師分析接受委托后，承辦律師充分與馬某進行了溝通，了解了案件情況。承辦律師認為，涉案商鋪已經被納入征收范圍之內，鎮政府也多次找到馬某協商補償事宜，在此期間，商鋪從未被認定成違建。因雙方遲遲無法就補償達成一致意見，才主張商鋪屬于違建而實施強拆，屬于常見的“拆違代拆遷”手段，屬于違法行為。并且，違建需要有嚴格的調查、認定以及拆除程序，鎮政府未經任何合法程序，徑行強拆馬某房屋，明顯違法，應承擔相應的賠償責任。
因此，馬某在律師的幫助下，立即以鎮政府為被告提起訴訟。
被告觀點原告房屋未辦理建設規劃手續，屬于違建，應予拆除。
被告對涉案違法建筑作出的拆除處理，完全符合法律規定。被告在強制拆除前依法向原告送達了《責令限期拆除通知書》，依法告知了原告享有的權利義務，但原告一直拒不配合，從未主動陳述和申辯，被告依照《中華人民共和國城鄉規劃法》等相關法律法規依法強制拆除涉案房屋，程序完全合法。
法院觀點經法院審理查明，涉案商鋪確實位于征收范圍之內，對于涉案商鋪的拆除，也確實由鎮政府實施。
行政機關實施強制拆除行為應當遵循法定程序，強制拆除違法建筑應當事先予以公告，并在法定申請行政復議和提起行政訴訟的期限屆滿后實施，實施強制拆除前，應當發出催告履行通知書，要求被處罰人在合理的期限內自行拆除，實施強制執行的行為方式、方法應當合理、適當。
本案中，被告鎮政府未提交涉案房屋被認定為違法建筑、拆除涉案房屋行為時履行法律規定的相關程序以及強拆原告房屋行政行為合法性的證據，應視為被告作出強制拆除涉案房屋行為沒有履行法定程序，且無相應證據，故確認鎮政府強拆行為違法。
案件總結在實踐中，很多商鋪的房屋的使用性質屬于住宅，但此類商鋪在遇到拆遷時，不能采用一刀切的補償方式，單純用住宅的補償方式進行補償，而是要參考房屋的真正使用用途等進行綜合衡量。藍秦律師提醒您，如果您的商鋪也遇到了強拆，一定要及時保存好證據，及時提起法律程序維護自身合法權益，早日爭取到公平合理的補償或賠償。
拆遷人完成了對拆遷范圍內的所有被拆遷人的房屋補償安置工作后，要對房屋進行拆卸，必須到拆遷房屋所在地區級建設和市政局辦理房屋拆卸備案手續，并受區城管執法部門對房屋拆卸現場的監管。被拆遷人如發現拆遷人在未辦理有關合法拆卸備案手續的情況下進行違法拆遷工作，可直接到區級建設和市政局或區城管執法部門進行投訴。商鋪拆遷補償的相關法律規定：
1、拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。
2、拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
3、貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
4、實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
5、拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
6、拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
7、拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。
8、拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
9、拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
10、拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
11、拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
12、因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
法律分析：拆遷補償一般指房屋拆遷補償。拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律主觀：1、各項 征地補償費用 的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的 征地補償安置 方案規定。 2、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關 土地補償費 、 安置補助費 的補償標準)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。 3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在2013年3月26日《 土地管理法 》中刪除。
法律分析：政府強制商鋪拆遷有補償。為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。強拆行為，是指房拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人、經協商之間達不成拆遷補償安置協議的情況下，當一方當事人向所在地的區、縣房地局申請行政裁決后，被拆遷人、房屋承租人沒有在行政裁決規定的時間內完成搬遷的，依法進行強行拆遷房屋的行為。據此，政府強制商鋪拆遷仍有一定的補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。強拆行為，是指房拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人、經協商之間達不成拆遷補償安置協議的情況下，當一方當事人向所在地的區、縣房地局申請行政裁決后，被拆遷人、房屋承租人沒有在行政裁決規定的時間內完成搬遷的，依法進行強行拆遷房屋的行為。據此，政府強制商鋪拆遷仍有一定的補償。
法律分析：有補償，只要該商品不屬于違章建筑或超期的臨時建筑的，應政府征地需要被拆遷的，就可以獲得拆遷房屋價值的補償；搬遷、臨時安置的補償和停產停業損失的補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例 》
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第二十四條 市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
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投稿：吳潔
內容審核：吳海麗律師
