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一、拆遷工程賠償案例2025,易律師案例釋法一百二十四：房屋征收補償方案的法律適用與爭議

【易律師案例釋法一百二十四】《房屋征收補償方案》與法律規(guī)則有沖突怎么辦？ 【案件背景】2020年4月初，易律師在河北某地辦案，當時實施了嚴格的疫情防控措施，事情辦完以后，準備回北京。在火車站被拒絕進站，買了票也不行。后來，在逗留了一晚之后，我換成了另外一個隔壁城市的火車站，順利回到北京。實際上，很多政策規(guī)定，在實踐中，會有很大的不同和適用上的區(qū)別，這一點，我們律師也是深有體會。實際上在各地的房屋征收項目中，確實會出現(xiàn)，在執(zhí)行力度和細則上面會有很大的不同。當然我國是單一制國家，好處就是北京這邊制定的法律，在全國范圍內(nèi)的法庭上，都可以大聲讀出來，還有易騰飛律師也可以，在全國范圍內(nèi)得到承認。換成一個聯(lián)邦制的國家，情況就可能會有很大的不同，比方說，美國🇺🇸，各州有各州的法律，舊金山市的執(zhí)業(yè)律師，到了休斯頓市的話，極有可能不好使了。當然，我們國家的法律制度就是這樣的，北京這邊可以制定出來很多，有立法權(quán)的部門確實不少，全國人大常委會、國務(wù)院（即中央人民政府）、還有各個部位單獨或者聯(lián)合制定的部門規(guī)章都可以視為廣義上的法律規(guī)定，比方說今年2023年國慶節(jié)前后出臺的不允許中小學(xué)校外補課的規(guī)章，實際上就是教育部發(fā)布的部委規(guī)章，因此校外補課，應(yīng)當是“違規(guī)”，而并非“違法”。以上做了諸多的鋪墊，各位朋友，就應(yīng)當知道一點，現(xiàn)實中，適用什么的規(guī)定，還有適用哪里的規(guī)則，對于涉案的當事人影響巨大且特大，刑事案件里面可能會有罪變成沒罪了，民事案件那就可能會出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果。即便是規(guī)則一樣，比方說涉嫌殺人致死的情形，都是犯法要追究的，判決結(jié)果，在香港、美國加州，還有中國北京，不用說大家都猜得到，極有可能會不同的結(jié)果，包括認定為是否構(gòu)成犯罪以及刑期的長短。 【易律師的講解】在房屋征收補償糾紛這個領(lǐng)域呢，目前是有很多法律規(guī)定和程序規(guī)定的，比方說，《國有土地房屋征收與補償條例》，還有涉及到評估的《國有土地房屋征收評估實施辦法》等。但是呢，各地在具體實施這個房屋征收項目的時候，都會有一個叫做《房屋征收補償方案》的文件，這個就是涉及到最細化的步驟和規(guī)定了。比方說，很多日常咨詢的時候，被征收人問到的問題，都可以初步得到答案或者可能的意向處理辦法。比方說:我們家裝修的很豪華，補償只給2萬多，差距太大怎么辦？還有我們家的面積測出來以后，不給獎勵，從而上調(diào)20%的比例呢，而附近其他單位的人可以多給？還有的咨詢問題是:沒辦證的部分房屋到底該問算的呢？上述問題，在《房屋征收補償方案》中，都可能會有答案，或者操作步驟，又或者可能會是不太明確，通過現(xiàn)場口頭詢問征收辦的工作人員，也可以得到答案。在本期的內(nèi)容中，易騰飛律師要給大家列舉幾種，爭論很大的情形，甚至到了必須要到法院法官裁判才能明確的事項。一個就是同項目區(qū)域范圍內(nèi)，同住一個樓或者相鄰的樓棟，為什么補償標準不同？甚至差距很大？還有一個爭論，那就是院落還有部分自建房，還有部分業(yè)主集資新建的停車場該怎么計算補償標準？上述問題，其實《國有土地房屋征收與補償條例》都有答案，極有可能都屬于他所稱的“證外面積”，通俗的說，那就是這個部分不屬于房產(chǎn)證以內(nèi)的面積，與上述《條例》的規(guī)則不符，所以不予補償。當然了，在這種事情上面，還有另外兩個部門很有發(fā)言權(quán)，他們的做法、說法或者裁判結(jié)論，也很有影響力。一個就是征收辦發(fā)布的《房屋征收補償方案》，里面對于“證外面積”，可能會設(shè)定另外一個步驟，那就是“認定步驟”，認定為合法的就沒事了，可以補償。而法院呢，通常是會按照法律、法規(guī)《國有土地房屋征收與補償條例》來辦理，通常不會支持我們的訴訟請求的。這樣的話，上述矛盾，就非常明顯的了，我們與征收辦的規(guī)定，一旦上了法庭反而得不到法院的支持。當然了，各地凡此種種的爭論，都可能有不一樣的結(jié)果，也可能會出現(xiàn)不一樣的局面，法律法規(guī)并不妨礙爭論的雙方自行協(xié)商解決問題。所以這種時候，征收辦發(fā)布的規(guī)則，很明顯對于我們的被征收人更加有利，更加人性化，畢竟很多房子在實踐中，根本是不可能辦成所謂的“房本”，但是確實有存在的必要，我們認為《國有土地房屋征收與補償條例》也應(yīng)當授權(quán)或者留下各地自行決定的領(lǐng)域，這個事情并非個例。另外一個，我在上面提到的案例，那就是《房屋征收補償方案》不利于我們委托人的情形，甚至實在故意制造不公平。同住一個小區(qū)的業(yè)主，在征收補償?shù)臅r候，差距可能高達40%-50%，據(jù)業(yè)主透漏給我們的消息，可能是因為有的業(yè)主是屬于某某單位的現(xiàn)任員工，或者是已退休的員工。當然了，上述信息，都無法在《不動產(chǎn)權(quán)證》中記載。這樣的做法，就違反了《房屋征收補償方案》公平公正的補償規(guī)則，這樣的做法會導(dǎo)致業(yè)主的不服且有法律爭議。當然了，今天易騰飛律師所列舉的這些事項，同樣屬于規(guī)則，但是規(guī)則之間本身也有沖突或者是不同記錄的情形，只是在試圖就這樣可能不公平的做法進行探討，從而促進問題的解決。#房屋拆遷補償# #律師# #法律# #征地補償法律實務(wù)# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、房屋的征收與補償 法律問題

法律分析:

國家征收房屋補償標準主要有貨幣補償和產(chǎn)權(quán)補償兩種形式。貨幣補償主要是對房屋的價值由專業(yè)的評估機構(gòu)對房屋進行專業(yè)的評估，然后確定其補償金額。產(chǎn)權(quán)補償也稱為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，包括異地安置和回遷安置兩種。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以也有貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

法律依據(jù):

《國有土地.上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

法律分析:

房屋征收系由多個過程性行為組成的行政行為，制定征收補償方案、確定被征房屋價值評估時點等，均是市、縣級政府作出征收決定的前置階段性行為，不屬于最終的行政決定，不直接對被征收人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。不屬于行政訴訟受案范圍。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、最高法院判例：房屋征收部門對達不成協(xié)議的應(yīng)及時報請政府作出補償決定——滑玉惠訴惠濟區(qū)政府行政補償案

【裁判要旨】

在房屋征收過程中，被征收人有權(quán)先獲得補償，且對補償方式依法具有選擇權(quán)。房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)及時報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定。

【裁判文書】

中華人民共和國最高人民法院

行 政 判 決 書

（2020）最高法行再265號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：滑玉惠，女，1958年9月13日出生，漢族，住河南省鄭州市惠濟區(qū)。

委托訴訟代理人：鄒伙發(fā)，北京樺天律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：河南省鄭州市惠濟區(qū)人民政府，住所地河南省鄭州市惠濟區(qū)開元路8號。

法定代表人：丁文霞，該區(qū)人民政府區(qū)長。

委托訴訟代理人：張東旻，河南省鄭州市惠濟區(qū)劉寨街道辦事處工作人員。

委托訴訟代理人：馬國杰，河南千業(yè)律師事務(wù)所律師。

再審申請人滑玉惠因訴河南省鄭州市惠濟區(qū)人民政府（以下簡稱惠濟區(qū)政府）行政補償一案，不服河南省高級人民法院（2019）豫行終915號行政判決，向本院申請再審。本院于2020年6月16日作出（2019）最高法行申11709號行政裁定提審本案后，依法組成合議庭進行審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

鄭州鐵路運輸中級法院一審查明：滑玉惠系河南省鄭州市惠濟區(qū)南陽路房屋的所有權(quán)人。2013年11月22日，惠濟區(qū)政府作出惠政通〔2013〕1號《鄭州市惠濟區(qū)人民政府關(guān)于國有土地上房屋征收決定的通告》，對鄭州糧機家屬院棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)國有土地上的所有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物實施征收。案涉房屋在該征收決定的范圍內(nèi)。2014年12月，案涉房屋被惠濟區(qū)政府強制拆除。2016年9月28日，滑玉惠以其案涉房屋被惠濟區(qū)政府強制拆除為由，訴至鄭州鐵路運輸中級法院，請求法院確認該拆除行為違法。2016年11月18日，鄭州鐵路運輸中級法院作出（2016）豫71行初688號行政判決，確認惠濟區(qū)政府強制拆除滑玉惠案涉房屋的行政行為違法。2017年8月23日，滑玉惠以郵寄方式向惠濟區(qū)政府提出《關(guān)于要求依法依規(guī)、依據(jù)鄭州糧機家屬院棚戶區(qū)改造項目房屋征收補償方案給予補償安置

五、征地拆遷案例分析//市、縣級人民政府作出房屋征收決定但未對被拆遷人進行拆遷補償，被法院責令履行安置補

征收拆遷概述

　【征收拆遷維權(quán)】被拆遷人支持為了公共利益的拆遷，但反對違法拆遷;規(guī)范拆遷管理，實現(xiàn)政企分開，拆管分離;地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會議紀要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴大拆遷規(guī)模。遭遇拆遷或是征收，權(quán)利受到損害的時候，自然會想到“維權(quán)”。拆遷維權(quán)，應(yīng)注意自己的訴求是有法可依，維權(quán)行為符合法律規(guī)定，以此來保護自己的房屋、土地、合法財產(chǎn)、合法權(quán)益。

【征收拆遷法律法規(guī)】《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》2017天津市人民政府令第27號;最高人民法院《關(guān)于違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等強制拆除問題的批復(fù)》法釋〔2013〕5號;《關(guān)于嚴格管理防止違法違規(guī)征收的緊急通知》國土資電發(fā)〔2013〕28號;《最高人民法院關(guān)于嚴格執(zhí)行法律法規(guī)和司法解釋依法妥善辦理征收拆遷案件的通知》法〔2012〕148號;《國有土地上房屋征收與補償條例》2011國務(wù)院令第590號;《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征收拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》國辦發(fā)〔2010〕15號;《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》2008國土資源部第15號;《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號);關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的通知建住房[2003]252號。

【案例】王某某與XX市人民政府、XX市城區(qū)人民政府其他行政行為一審行政判決書(朔州市中級人民法院(2017)晉06行初11號)

【法律法規(guī)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條，“為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。”

【法院認為】為了保障國家安全，促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定，XX市政府作出的《關(guān)于明代西城墻修復(fù)及周邊環(huán)境綜合整治工程房屋征收的通告》行為及指定XX市城區(qū)人民政府實施拆遷的行為均有法律依據(jù)，均成為征收的主體。現(xiàn)兩被告在實施拆遷后未對原告王某一進行拆遷補償，顯屬不當，應(yīng)予補救。XX市城區(qū)人民政府作為具體負責拆遷和安置補償工作一方，拆補權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系明確，該公告由上級人民政府指定下一級人民政府進行安置補償，并不影響原告的利益，確定由XX市城區(qū)人民政府承擔責任程序妥當且更為適宜。

【法院判決】依據(jù)《 中華人民共和國行政訴訟法》第七十二條、

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條第一款之規(guī)定判決如下：責令被告XX市城區(qū)人民政府于本判決生效后60日內(nèi)對原告王某一履行安置補償職責。

六、在房屋征收補償標準問題上，是否有專門的法律和規(guī)定做出了相關(guān)的解釋和說明？

法律分析：

在房屋征收補償標準問題上，我國相關(guān)法律和規(guī)定做出了明確的解釋和說明。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十九條規(guī)定，城市土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)征收的房屋及其附屬設(shè)施、樹木等財產(chǎn)，應(yīng)當給予補償。征收補償標準應(yīng)當根據(jù)被征收房屋的不同用途、不同性質(zhì)、不同建筑年代、不同地段、不同市場價值、不同影響范圍、不同拆遷時間等因素確定。

此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理條例》第八十六條規(guī)定，城市土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)征收房屋，應(yīng)當給予房屋所有權(quán)人和使用權(quán)人適當?shù)难a償，并且應(yīng)當根據(jù)征收房屋的用途、性質(zhì)、年代、面積、建筑結(jié)構(gòu)、市場價值、影響范圍、拆遷時間等因素確定補償標準。

因此，針對不同情況下的房屋征收補償標準，我國法律和規(guī)定都作出了明確的解釋和說明。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十九條規(guī)定：城市土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)征收的房屋及其附屬設(shè)施、樹木等財產(chǎn)，應(yīng)當給予補償。征收補償標準應(yīng)當根據(jù)被征收房屋的不同用途、不同性質(zhì)、不同建筑年代、不同地段、不同市場價值、不同影響范圍、不同拆遷時間等因素確定。

2.《城市房地產(chǎn)管理條例》第八十六條規(guī)定：城市土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)征收房屋，應(yīng)當給予房屋所有權(quán)人和使用權(quán)人適當?shù)难a償，并且應(yīng)當根據(jù)征收房屋的用途、性質(zhì)、年代、面積、建筑結(jié)構(gòu)、市場價值、影響范圍、拆遷時間等因素確定補償標準。

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投稿：岑霖

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