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裁定解決什么問(wèn)題?裁決機(jī)關(guān)確定的作價(jià)補(bǔ)償不合理如何處理?：今日在線(xiàn)房屋拆遷、征收法律咨詢(xún)

【案情】原告：李先生被告：某市房地產(chǎn)管理局第三人：某房地產(chǎn)公司2001年11月，經(jīng)被告批準(zhǔn)，第三人在某路一帶進(jìn)行危舊房改造建設(shè)拆遷工作。原告與其就拆遷安置事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，誰(shuí)對(duì)其房屋貨幣補(bǔ)償205萬(wàn)元人民幣表示異議，第三人認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果是由某房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所作出的，不會(huì)有錯(cuò)誤。雙方發(fā)生爭(zhēng)議，原告申請(qǐng)被告對(duì)此裁決。被告經(jīng)審查認(rèn)為，第三人對(duì)原告所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償人民幣205萬(wàn)元人民幣是符合有關(guān)規(guī)定的，因此依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定作出裁決：第三人對(duì)原告的貨幣補(bǔ)償符合法律規(guī)定。原告在接到拆遷裁決后，因?qū)Ρ桓孀鞒龅牟疬w裁決確定的貨幣補(bǔ)償金額不服，向人民法院提起訴訟。原告訴稱(chēng)：被告在拆遷裁決中認(rèn)定對(duì)原告所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償205萬(wàn)元與事實(shí)不符，請(qǐng)求人民法院判決撤銷(xiāo)被告作出的拆遷裁決確定的作價(jià)補(bǔ)償金額。被告辯稱(chēng)：其裁決確定的對(duì)原告所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律法規(guī)正確，請(qǐng)求人民法院維持。第三人同意被告作出的拆遷裁決。在人民法院宣告判決前，被告決定撤銷(xiāo)其裁決，并變更第三人向原告支付貨幣補(bǔ)償款268萬(wàn)元。原告申請(qǐng)撤訴，人民法院經(jīng)審查認(rèn)為原告的撤訴申請(qǐng)符合法律規(guī)定，因此裁定準(zhǔn)許原告撤訴。【評(píng)析】本案是因被拆遷人不服房屋拆遷主管部門(mén)裁決貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~而提起的訴訟糾紛。根據(jù)新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”第25條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第24條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。”根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素。此外，新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在確定了新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，取消了原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將戶(hù)口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。貨幣補(bǔ)償后，如果所有權(quán)與使用權(quán)分離，拆遷人不再承擔(dān)對(duì)使用人的安置責(zé)任，而轉(zhuǎn)由所有人對(duì)使用人進(jìn)行安置。拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則———等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。所謂“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車(chē)站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等）的距離，周?chē)h(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)性，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。所謂用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)案也未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門(mén)同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計(jì)用途為經(jīng)營(yíng)性用房的，以取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其為營(yíng)業(yè)性用房的依據(jù)；如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營(yíng)業(yè)性用房的，不但要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門(mén)同意變更的依據(jù)。這里的“等因素”應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對(duì)于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在評(píng)估時(shí)考慮，對(duì)樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。