第一章總則

1.制訂目的

2.概念界定

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

5.業(yè)務(wù)適用范圍

第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時點

3.房屋拆遷的前提條件

4.概念界定

5.適用范圍

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

1.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

第三章房屋拆遷評估

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

3.拆遷估價委托

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

第四章城市房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

2.特殊房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

第四節(jié)被拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn)

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

2.非居住房屋的補償安置

3.可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護(hù)

2.拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

7.爭議房屋拆遷的處理

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

第六節(jié)貨幣補償款的分配

1.公有房屋貨幣補償款的分配

2.私有房屋補償款的分割

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

4.補償款由他人領(lǐng)取的處理

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理

6.售后公房拆遷維修資金的處理

第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)裁決申請與受理階段

一、申請階段

1.拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料

2.被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料

3.裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容

二、審查受理階段

1.裁決聽證

2.不予受理的情形

第三節(jié)裁決審理

1.對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實

2.裁決中止的審查

3.裁決終結(jié)的審查

4.裁決書內(nèi)容的審查

第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段的律師實務(wù)

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

3.審查行政強制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料

4.行政強制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項

第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)集體土地的征收征用及補償

1.征地的原則

2.注意研究征地補償安置具體規(guī)定

3.征地補償安置工作程序

第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補償安置

1.一般規(guī)定

2.農(nóng)村房屋拆遷居住房屋的補償安置

3.農(nóng)村房屋拆遷非居住房屋的補償安置

第三節(jié)農(nóng)村房屋房屋拆遷評估

1.一般規(guī)定

2.對附屬物、附著物、在建工程、臨時建設(shè)的評估

3.協(xié)助評估

第七章行政復(fù)議與訴訟

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)拆遷行政復(fù)議

1.一般規(guī)定

2.律師在行政復(fù)議法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

第三節(jié)拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

2.拆遷訴訟案件的管轄

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

第八章附則

第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的依法順利進(jìn)行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對房屋所有者或使用者給予補償安置并遷出對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責(zé)任，把促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓(xùn)拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的依法順利進(jìn)行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對房屋所有者或使用者給予補償安置并遷出對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責(zé)任，把促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓(xùn)拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護(hù)房屋拆遷各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗，就拆遷前期準(zhǔn)備工作制定本章，供全國律師辦理房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時點

本章所稱前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的實務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(5)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

(7)核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)行下列活動：

(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶名。

(8)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(9)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(九)拆遷計劃是否也列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

(10)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(11)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(12)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況，如存在可能嚴(yán)重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準(zhǔn)備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

(3)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并明確無誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(7)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(8)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(9)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(10)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎勵措施。

(12)對特殊問題的應(yīng)急方法。第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護(hù)房屋拆遷各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗，就拆遷前期準(zhǔn)備工作制定本章，供全國律師辦理房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時點

本章所稱前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的實務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(5)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

(7)核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)行下列活動：

(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶名。

(8)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(9)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(九)拆遷計劃是否也列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

(10)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(11)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(12)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況，如存在可能嚴(yán)重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準(zhǔn)備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

(3)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并明確無誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(7)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(8)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(9)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(10)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎勵措施。

(12)對特殊問題的應(yīng)急方法。第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

(2)房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

(3)房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新估價機構(gòu)。

3.拆遷估價委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進(jìn)行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：

(1)核實雙方當(dāng)事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方式。

(5)需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。

(6)估價報告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責(zé)任。

(9)爭議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項。

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實拆遷人、估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。

(2)對估價機構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進(jìn)行核實。

(4)核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

(5)對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

(6)對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果程序的合法性進(jìn)行核實。

(7)如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。

(8)對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

(9)對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進(jìn)行再估價;而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告，且抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)對估價工作程序的合法性進(jìn)行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當(dāng)持證上崗、對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘要做好實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

(3)核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當(dāng)對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

(2)房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

(3)房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新估價機構(gòu)。

3.拆遷估價委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進(jìn)行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：

(1)核實雙方當(dāng)事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方式。

(5)需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。

(6)估價報告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責(zé)任。

(9)爭議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項。

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實拆遷人、估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。

(2)對估價機構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進(jìn)行核實。

(4)核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

(5)對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

(6)對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果程序的合法性進(jìn)行核實。

(7)如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。

(8)對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

(9)對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進(jìn)行再估價;而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告，且抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)對估價工作程序的合法性進(jìn)行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當(dāng)持證上崗、對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘要做好實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

(3)核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當(dāng)對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

第四章房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為維護(hù)社會的穩(wěn)定，，有效地維護(hù)委托人的合法權(quán)益，特別是維護(hù)處于弱勢地位的被拆遷人的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)規(guī)定制定本章，供律師在辦理房屋拆遷補償與安置業(yè)務(wù)作參考。

2.概念界定

本章所涉的下列詞語的定義分別為：

(1)房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達(dá)成的協(xié)議。

(2)價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(3)面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(4)異地安置，是拆遷人的拆遷范圍的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(5)就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍新建房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。

(6)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

3.適用范圍

本章適用于本市城市房屋拆遷補償與安置實務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

這里律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?/p>

(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。

(3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。

(4)拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。

上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)訂立協(xié)議的主體。

(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

(3)補償安置方式。

(4)貨幣補償金額。

(5)搬遷期限。

(6)違約責(zé)任。

(7)爭議的處理。

(8)需要約定的其他事項。

律師要注意，如果是實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.面積爭議的處理

發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商

不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。

第四節(jié)被拆遷房屋補償

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

由于很多的被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單位為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按該補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋(含由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋)，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。

執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。

實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆沒房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應(yīng)適用同一評估方法、路線和標(biāo)準(zhǔn)。

2.非住宅房屋的補償安置

拆遷未住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

(1)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

3.可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

律師在實踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償認(rèn)定：

(1)原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(2)公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(3)房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

(4)原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，照章納稅的未經(jīng)市劃區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢愿鶕?jù)其經(jīng)營狀況，納稅情況參加當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當(dāng)?shù)难a償。

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款;被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照結(jié)算差價。

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護(hù)

實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。

2.拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場價補償。

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

需要拆除交通崗?fù)ぁ⒔煌?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補償。

因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負(fù)擔(dān);但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。

另外，被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

7.爭議房屋拆遷的處理

由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，出于保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行，只要拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實施拆遷。

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

律師應(yīng)注意，首先要核實抵押的有效性。

其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。

再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第六節(jié)貨幣補償款的分配的一般原則

1.公有房屋貨幣補償款的分配。

拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：

(1)承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。

(2)承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的。

(3)對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

2.私有房屋補償款的分割

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。

4.補償款由他人領(lǐng)取的處理

在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補償款由他人領(lǐng)取，這里律師應(yīng)提示委托人，補償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如疏于審查，屆時是拆遷人已支付拆遷款項，但拆遷人還應(yīng)對實際的被拆遷人或房屋承租人予以補償安置。一旦發(fā)生冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以通過訴訟方式要求返還不當(dāng)?shù)美?/p>

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理

拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。

6.售后公房拆遷維修資金的處理

因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。

第四章房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為維護(hù)社會的穩(wěn)定，，有效地維護(hù)委托人的合法權(quán)益，特別是維護(hù)處于弱勢地位的被拆遷人的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)規(guī)定制定本章，供律師在辦理房屋拆遷補償與安置業(yè)務(wù)作參考。

2.概念界定

本章所涉的下列詞語的定義分別為：

(1)房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達(dá)成的協(xié)議。

(2)價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(3)面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(4)異地安置，是拆遷人的拆遷范圍的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(5)就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍新建房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。

(6)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

3.適用范圍

本章適用于本市城市房屋拆遷補償與安置實務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

這里律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?/p>

(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。

(3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。

(4)拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。

上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)訂立協(xié)議的主體。

(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

(3)補償安置方式。

(4)貨幣補償金額。

(5)搬遷期限。

(6)違約責(zé)任。

(7)爭議的處理。

(8)需要約定的其他事項。

律師要注意，如果是實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.面積爭議的處理

發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商

不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。

第四節(jié)被拆遷房屋補償

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

由于很多的被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單位為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按該補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋(含由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋)，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。

執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。

實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆沒房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應(yīng)適用同一評估方法、路線和標(biāo)準(zhǔn)。

2.非住宅房屋的補償安置

拆遷未住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

?另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

(1)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

3.可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

律師在實踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償認(rèn)定：

(1)原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(2)公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(3)房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

(4)原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，照章納稅的未經(jīng)市劃區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢愿鶕?jù)其經(jīng)營狀況，納稅情況參加當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當(dāng)?shù)难a償。

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款;被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照結(jié)算差價。

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護(hù)實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。

2.拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場價補償。

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

需要拆除交通崗?fù)ぁ⒔煌?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補償。

因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負(fù)擔(dān);但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。

另外，被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

7.爭議房屋拆遷的處理

由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，出于保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行，只要拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實施拆遷。

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

律師應(yīng)注意，首先要核實抵押的有效性。

其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。

再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第六節(jié)貨幣補償款的分配的一般原則

1.公有房屋貨幣補償款的分配。

拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：

(1)承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。

(2)承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的。

(3)對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

2.私有房屋補償款的分割

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。

4.補償款由他人領(lǐng)取的處理

在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補償款由他人領(lǐng)取，這里律師應(yīng)提示委托人，補償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如疏于審查，屆時是拆遷人已支付拆遷款項，但拆遷人還應(yīng)對實際的被拆遷人或房屋承租人予以補償安置。一旦發(fā)生冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以通過訴訟方式要求返還不當(dāng)?shù)美?/p>

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理

拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。

6.售后公房拆遷維修資金的處理

因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。

第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師業(yè)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合房屋拆遷行政裁決過程中律師提供法律服務(wù)的實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。

(2)強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。

3.適用范圍

本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。

第二節(jié)裁決申請與受理階段

一、申請階段

律師在代理當(dāng)事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申請所必需的資料。在為拆遷主管行政機關(guān)提供服務(wù)時則應(yīng)審查申請資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料：

(1)房屋拆遷裁決申請書。

(2)申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

(3)被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評估報告。

(4)對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案。

(5)申請人與被申請人就補償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)。

(6)其他與裁決有關(guān)的資料。

拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料：

(1)房屋拆遷裁決申請書。

(2)申請人的身份證明。

(3)房地產(chǎn)權(quán)屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。

(4)其他與裁決有關(guān)的資料。

3.代書裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(1)申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。

(2)被申請人名稱、地址等基本情況。

(3)申請裁決的請求、事實和理由。

(4)申請人簽名或蓋章、申請日期。

二、審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應(yīng)當(dāng)對達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核，對已達(dá)成協(xié)議不足20%的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理裁決申請：

(1)已超過房屋拆遷期限的。

(2)申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的。

(3)申請人與被申請人達(dá)成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的。

(4)房屋已經(jīng)滅失的。

(5)申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細(xì)則》規(guī)定的。

(6)申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的。

(7)裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。

對裁決申請不予受理的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。

律師對行政機關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當(dāng)事人提供咨詢意見，確認(rèn)行政機關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。

第三節(jié)裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點主要是以下幾方面：

1.對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實。

(1)裁決行政機關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。

(2)裁決行政機關(guān)是否向被申請人送達(dá)裁決申請副本及答辯通知書。

(3)相關(guān)資料、程序的合法性。

(4)裁決行政機關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請;被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機關(guān)可以缺席裁決。

(5)核實補償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。

在審理過程中，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。

(6)裁決行政機關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

(7)裁決書是否送達(dá)。裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實際情況，確定送達(dá)方式。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點是以下七個方面：

(1)審查是否是發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。

(2)審查是否是當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。

(3)審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。

(4)審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。

(5)審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。

(6)審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

(7)中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請行政裁決機關(guān)恢復(fù)裁決。

3.裁決終結(jié)的審查

裁決審理過程中，行政裁決機關(guān)可能會決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提

供法律服務(wù)的重點是以下四個方面：

(1)審查是否是當(dāng)事人達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的。

(2)審查是否是發(fā)現(xiàn)申請人或被申請人不是裁決當(dāng)事人的。

(3)審查是否是申請人撤回裁決申請的。

(4)審查是否是作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內(nèi)容的審查

裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(1)申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

(2)申請裁決的請求、爭議的事實和理由。

(3)裁決機關(guān)認(rèn)定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。

(4)補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細(xì)則》中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)補償?shù)捻椖?。

(5)告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。

(6)裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。

(7)裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段的律師實務(wù)

在行政決定的行政強制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機關(guān)提供法律服務(wù)的重點主要以下四個方面：

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體

房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機關(guān)可依法申請強制執(zhí)行。

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執(zhí)行前，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政強制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會。律師可代理委托人參與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。

3.審查行政強制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料

申請行政強制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

(1)行政強制執(zhí)行申請書。

(2)裁決調(diào)解記錄和裁決書。

(3)安置用房或補償資金證明。

(4)被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補償資金的提存證明。

(5)被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料。

(6)聽證會或調(diào)查會記錄。

4.行政強制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項

(1)申請行政強制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

(2)拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政強制執(zhí)行。

(3)裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷。

(4)拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

(5)行政強制執(zhí)行時，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場。

(6)裁決機關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決。

(7)行政強制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對突發(fā)事件的預(yù)案。

(8)執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。

第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)征地拆遷委托人的合法權(quán)益，提高律師承辦征地拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合農(nóng)村房屋拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗制定本章，供律師辦理本市農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務(wù)作參考。

2.適用范圍

本章適用于指導(dǎo)律師辦理集體土地征地拆遷法律業(yè)務(wù)的實務(wù)操作。如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。

第二節(jié)集體土地的征收征用及補償

1.征地的原則：

(1)國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對農(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。

(2)征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補償。

(3)征收征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

2.注意研究本地征地補償安置具體規(guī)定：

由于我國城市土地實行國家所有，農(nóng)村土地實行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政上對農(nóng)村土地的征收征用來滿足。律師在辦理此類案件時，不僅要了解國家的有關(guān)規(guī)定，還要注意研究本地的具體規(guī)定。

3.征地補償安置的工作程序

(一)在征地依法報批前，縣級土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

(二)縣級以上建設(shè)用地管理部門應(yīng)當(dāng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

(三)征地依法批準(zhǔn)后，縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。

(四)縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償安置方案(含征地拆遷房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn))，報當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂螅凑铡墩饔猛恋毓孓k法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。

(五)征地補償安置方案批準(zhǔn)后當(dāng)?shù)厝嗣裾M織縣級土地管理部門或委托有關(guān)單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議。

單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣人民政府的征地補償安置方案支付，未按期全額支付到位的，不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，也不得使用土地。

(六)征地中拆遷房屋補償安置的實施程序，按照各省市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補償安置需要估價的，可以在縣級以上土地管理部門擬訂征地補償安置方案時預(yù)估。

第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補償安置

1.一般規(guī)定

補償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

(1)征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補償金額可以由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定;

(2)拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。

(3)違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。

(4)同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。

2.征地中拆遷居住房屋的補償安置規(guī)定

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：

律師應(yīng)了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：

具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償;

貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

(3)其他補償：

律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，拆遷人，還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

3.拆遷非居住房屋的補償：

在辦理拆遷非居住房屋的補償?shù)姆?wù)中，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人，這種拆遷及補償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，盡可能減少拆遷對當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)的負(fù)面影響。其補償標(biāo)準(zhǔn)一般為：

(1)拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。

(2)被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。

(3)其他補償：還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人下列費用：

(一)按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(二)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。

(4)其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第四節(jié)農(nóng)村房屋拆遷評估的一般規(guī)定

農(nóng)村房屋拆遷當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價格達(dá)不成一致時，律師應(yīng)提醒委

托人及時聘請評估機構(gòu)依法評估。作為律師在提供服務(wù)時應(yīng)了解有關(guān)農(nóng)村房屋評估的一般規(guī)定。

1.房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告。

估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

居住房屋只評估單價，非居住房屋評估總價。

評估報告：估價機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。

2.對附屬物、附著物、在建工程、臨時建設(shè)的評估

(1)附屬物、附著物等評估：按照國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙嶋H情況進(jìn)行。

(2)在建工程評估：一般應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估。在建工程評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。

(3)臨時建筑評估：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)評估其建筑物殘值。

3.協(xié)助評估

凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。

第七章行政復(fù)議與訴訟

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)拆遷委托人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復(fù)議法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《最高人民法院〈關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)〉》、《最高人民法院〈關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)〉》等規(guī)定，結(jié)合拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)作參考。

2.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護(hù)自身合法權(quán)益，依法進(jìn)行司法救濟的實務(wù)操作。

第二節(jié)拆遷行政復(fù)議

1.一般規(guī)定

拆遷行政復(fù)議并不是每個項目拆遷的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請行政復(fù)議。

除行政復(fù)議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應(yīng)當(dāng)提示拆遷委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行;拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

2.律師在行政復(fù)議階段的法律業(yè)務(wù)內(nèi)容：

(1)審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：

(一)審查立法文件的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(二)審查規(guī)劃許可的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(三)審查用的許可的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(四)審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(五)審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權(quán)益的情形;

(六)審查拆遷補償資金是否符合法律規(guī)定的及是否被挪用等情形。

(2)審查相關(guān)拆遷實施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：

(一)審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構(gòu)的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容(內(nèi)容詳見本指引第三章第二節(jié)部分)。

(二)審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關(guān)人、補償范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)，補償方法，以及安置房源等內(nèi)容。

(三)審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。

(3)審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機關(guān)對被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。

(4)審查行政強制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內(nèi)容。

(5)對相關(guān)事實調(diào)查取證，發(fā)表律師意見。

(6)向委托人提供法律咨詢。

(7)對具體事項進(jìn)行專項法律研究。

(8)代理協(xié)商、調(diào)解、申請行政復(fù)議、仲裁、訴訟、申訴。

(9)參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導(dǎo)、矛盾化解工作。

(10)其他相關(guān)法律服務(wù)。

第三節(jié)拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

按法律關(guān)系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

(1)拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。

(2)拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應(yīng)注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：

(1)公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。

(2)拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

(3)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請房屋拆遷主管機關(guān)裁決。房屋拆遷主管機關(guān)是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據(jù)不同的案情及訴訟請求，律師應(yīng)當(dāng)分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下證據(jù)：

(1)證明訴訟主體資格的證據(jù)

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料，即，當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或戶口本;為法人或其它經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團(tuán)法人登記證等;法人或其它經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。

(2)證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據(jù)

拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

(一)房屋拆遷許可證。

(二)拆遷公告。

(三)新建建筑物的，提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明。

(四)房屋被拆除前所作的面積測量報告。

(五)已經(jīng)達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

(六)已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設(shè)備遷移費等費用的憑證。

(七)提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)。

(八)用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報

第一章總則

1.制訂目的

2.概念界定

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

5.業(yè)務(wù)適用范圍

第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時點

3.房屋拆遷的前提條件

4.概念界定

5.適用范圍

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

1.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容。

第三章房屋拆遷評估

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

3.拆遷估價委托

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項

第四章城市房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

2.特殊房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

第四節(jié)被拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn)

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

2.非居住房屋的補償安置

3.可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護(hù)

2.拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

7.爭議房屋拆遷的處理

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

第六節(jié)貨幣補償款的分配

1.公有房屋貨幣補償款的分配

2.私有房屋補償款的分割

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

4.補償款由他人領(lǐng)取的處理

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理

6.售后公房拆遷維修資金的處理

第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.概念界定

3.適用范圍

第二節(jié)裁決申請與受理階段

一、申請階段

1.拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料

2.被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料

3.裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容

二、審查受理階段

1.裁決聽證

2.不予受理的情形

第三節(jié)裁決審理

1.對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實

2.裁決中止的審查

3.裁決終結(jié)的審查

4.裁決書內(nèi)容的審查

第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段的律師實務(wù)

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

3.審查行政強制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料

4.行政強制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項

第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)集體土地的征收征用及補償

1.征地的原則

2.注意研究征地補償安置具體規(guī)定

3.征地補償安置工作程序

第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補償安置

1.一般規(guī)定

2.農(nóng)村房屋拆遷居住房屋的補償安置

3.農(nóng)村房屋拆遷非居住房屋的補償安置

第三節(jié)農(nóng)村房屋房屋拆遷評估

1.一般規(guī)定

2.對附屬物、附著物、在建工程、臨時建設(shè)的評估

3.協(xié)助評估

第七章行政復(fù)議與訴訟

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

2.適用范圍

第二節(jié)拆遷行政復(fù)議

1.一般規(guī)定

2.律師在行政復(fù)議法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

第三節(jié)拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

2.拆遷訴訟案件的管轄

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

第八章附則

第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的依法順利進(jìn)行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對房屋所有者或使用者給予補償安置并遷出對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責(zé)任，把促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓(xùn)拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第一章總則

1.制訂目的

本操作指引目的系為規(guī)范全國律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的依法順利進(jìn)行，并非強制性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

2.概念界定

(1)城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對房屋所有者或使用者給予補償安置并遷出對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

(2)農(nóng)村房屋拆遷，是指房屋所有者或使用者獲得合法補償安置的前提下遷出，由拆遷人經(jīng)依法許可拆遷人對農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，的法律行為。

(3)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

(4)拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。

(5)被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

(6)房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。

3.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：

(1)忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。

(2)專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

(3)勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。

4.律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

(1)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險。

(2)律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

(3)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責(zé)任，把促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

(4)律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。

5.本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓(xùn)拆遷工作人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務(wù)。

涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護(hù)房屋拆遷各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗，就拆遷前期準(zhǔn)備工作制定本章，供全國律師辦理房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時點

本章所稱前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的實務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(5)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

(7)核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)行下列活動：

(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶名。

(8)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(9)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(九)拆遷計劃是否也列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

(10)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(11)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(12)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況，如存在可能嚴(yán)重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準(zhǔn)備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

(3)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并明確無誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(7)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(8)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(9)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(10)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎勵措施。

(12)對特殊問題的應(yīng)急方法。第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的律師服務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為實現(xiàn)“依法拆遷，規(guī)范拆遷”，依法維護(hù)房屋拆遷各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)國家有關(guān)拆遷法律制度，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗，就拆遷前期準(zhǔn)備工作制定本章，供全國律師辦理房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段法律業(yè)務(wù)作參考。

2.房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的時點

本章所稱前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

3.房屋拆遷的前提條件

國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣以上的拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。

4.概念界定

(1)搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

(2)拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

5.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的實務(wù)操作。集體土地房屋拆遷不適用本章。

第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備

階段的操作指引

1.律師為拆遷人、拆遷單位提供服務(wù)在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實擬拆遷地段的土地性，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

(2)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

(3)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。

(5)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

(6)調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

(7)核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)行下列活動：

(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系;

(四)分列房屋租賃戶名。

(8)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(9)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(九)拆遷計劃是否也列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

(10)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(11)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(12)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題：

(1)律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

(2)律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

(3)律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。

(4)律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

(5)律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況，如存在可能嚴(yán)重侵害群眾利益的情況，經(jīng)提示委托人拒絕調(diào)整，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期

準(zhǔn)備階段的操作指引

律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容：

(1)核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

(2)核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。

(3)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

(4)核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(5)核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并明確無誤，且委托人在該范圍內(nèi)。

(6)參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

(7)核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：

(一)拆遷四至范圍;

(二)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);

(三)拆遷戶數(shù);

(四)拆遷期限;

(五)拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

(六)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;

(七)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;

(八)實施拆遷的方式。

(8)核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于補償安置資金總額的30%，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

(9)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(10)核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。

(11)獎勵措施。

(12)對特殊問題的應(yīng)急方法。第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

(2)房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

(3)房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新估價機構(gòu)。

3.拆遷估價委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進(jìn)行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：

(1)核實雙方當(dāng)事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方式。

(5)需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。

(6)估價報告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責(zé)任。

(9)爭議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項。

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實拆遷人、估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。

(2)對估價機構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進(jìn)行核實。

(4)核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

(5)對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

(6)對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果程序的合法性進(jìn)行核實。

(7)如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。

(8)對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

(9)對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進(jìn)行再估價;而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告，且抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)對估價工作程序的合法性進(jìn)行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當(dāng)持證上崗、對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘要做好實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

(3)核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當(dāng)對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷估價行為，根據(jù)《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

(2)房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日)。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

(3)房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限

第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定

1.房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格

律師應(yīng)提示委托人從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

2.房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新估價機構(gòu)。

3.拆遷估價委托

同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進(jìn)行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：

(1)核實雙方當(dāng)事人的主體資格。

(2)委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。

(3)委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。

(4)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方式。

(5)需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。

(6)估價報告的交付日期。

(7)酬金及支付方式。

(8)違約責(zé)任。

(9)爭議的解決方式。

(10)其他需要約定的事項。

第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容

1.拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容如下：

(1)核實拆遷人、估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。

(2)對估價機構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。

(3)對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進(jìn)行核實。

(4)核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

(5)對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

(6)對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果程序的合法性進(jìn)行核實。

(7)如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。

(8)對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

(9)對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)行核實。

(10)律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進(jìn)行再估價;而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供服務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(2)律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

(3)律師應(yīng)提示委托人，針對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告，且抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求的除外。

(4)律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。

(2)律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

(3)律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。

4.拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)辦理法律業(yè)務(wù)的注意事項：

(1)對估價工作程序的合法性進(jìn)行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當(dāng)持證上崗、對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘要做好實地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

(2)律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

(3)核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(4)律師應(yīng)提示委托人，應(yīng)當(dāng)對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

(5)律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

(6)律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

第四章房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為維護(hù)社會的穩(wěn)定，，有效地維護(hù)委托人的合法權(quán)益，特別是維護(hù)處于弱勢地位的被拆遷人的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)規(guī)定制定本章，供律師在辦理房屋拆遷補償與安置業(yè)務(wù)作參考。

2.概念界定

本章所涉的下列詞語的定義分別為：

(1)房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達(dá)成的協(xié)議。

(2)價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(3)面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(4)異地安置，是拆遷人的拆遷范圍的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(5)就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍新建房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。

(6)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

3.適用范圍

本章適用于本市城市房屋拆遷補償與安置實務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

這里律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?/p>

(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。

(3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。

(4)拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。

上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)訂立協(xié)議的主體。

(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

(3)補償安置方式。

(4)貨幣補償金額。

(5)搬遷期限。

(6)違約責(zé)任。

(7)爭議的處理。

(8)需要約定的其他事項。

律師要注意，如果是實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.面積爭議的處理

發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商

不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。

第四節(jié)被拆遷房屋補償

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

由于很多的被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單位為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按該補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋(含由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋)，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。

執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。

實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆沒房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應(yīng)適用同一評估方法、路線和標(biāo)準(zhǔn)。

2.非住宅房屋的補償安置

拆遷未住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

(1)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

3.可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

律師在實踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償認(rèn)定：

(1)原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(2)公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(3)房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

(4)原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，照章納稅的未經(jīng)市劃區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢愿鶕?jù)其經(jīng)營狀況，納稅情況參加當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當(dāng)?shù)难a償。

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款;被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照結(jié)算差價。

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護(hù)

實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。

2.拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場價補償。

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

需要拆除交通崗?fù)ぁ⒔煌?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補償。

因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負(fù)擔(dān);但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。

另外，被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

7.爭議房屋拆遷的處理

由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，出于保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行，只要拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實施拆遷。

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

律師應(yīng)注意，首先要核實抵押的有效性。

其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。

再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第六節(jié)貨幣補償款的分配的一般原則

1.公有房屋貨幣補償款的分配。

拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：

(1)承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。

(2)承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的。

(3)對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

2.私有房屋補償款的分割

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。

4.補償款由他人領(lǐng)取的處理

在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補償款由他人領(lǐng)取，這里律師應(yīng)提示委托人，補償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如疏于審查，屆時是拆遷人已支付拆遷款項，但拆遷人還應(yīng)對實際的被拆遷人或房屋承租人予以補償安置。一旦發(fā)生冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以通過訴訟方式要求返還不當(dāng)?shù)美?/p>

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理

拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。

6.售后公房拆遷維修資金的處理

因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。

第四章房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為維護(hù)社會的穩(wěn)定，，有效地維護(hù)委托人的合法權(quán)益，特別是維護(hù)處于弱勢地位的被拆遷人的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)規(guī)定制定本章，供律師在辦理房屋拆遷補償與安置業(yè)務(wù)作參考。

2.概念界定

本章所涉的下列詞語的定義分別為：

(1)房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達(dá)成的協(xié)議。

(2)價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(3)面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(4)異地安置，是拆遷人的拆遷范圍的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(5)就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍新建房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。

(6)最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

3.適用范圍

本章適用于本市城市房屋拆遷補償與安置實務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

這里律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?/p>

(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。

(3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。

(4)拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。

上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)訂立協(xié)議的主體。

(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。

(3)補償安置方式。

(4)貨幣補償金額。

(5)搬遷期限。

(6)違約責(zé)任。

(7)爭議的處理。

(8)需要約定的其他事項。

律師要注意，如果是實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。

第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.面積爭議的處理

發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商

不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。

第四節(jié)被拆遷房屋補償

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

由于很多的被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補償金額的計算公式為：(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單位為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按該補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋(含由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋)，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。

執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。

實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆沒房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應(yīng)適用同一評估方法、路線和標(biāo)準(zhǔn)。

2.非住宅房屋的補償安置

拆遷未住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

?另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

(1)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

3.可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

律師在實踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償認(rèn)定：

(1)原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(2)公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。

(3)房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

(4)原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，照章納稅的未經(jīng)市劃區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢愿鶕?jù)其經(jīng)營狀況，納稅情況參加當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當(dāng)?shù)难a償。

4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款;被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照結(jié)算差價。

第五節(jié)特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護(hù)實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。

2.拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。

3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場價補償。

4.拆遷公共設(shè)施如何處理

需要拆除交通崗?fù)ぁ⒔煌?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補償。

因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負(fù)擔(dān);但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。

5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理

律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。

另外，被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

7.爭議房屋拆遷的處理

由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，出于保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行，只要拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實施拆遷。

8.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

律師應(yīng)注意，首先要核實抵押的有效性。

其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。

再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第六節(jié)貨幣補償款的分配的一般原則

1.公有房屋貨幣補償款的分配。

拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：

(1)承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。

(2)承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的。

(3)對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

2.私有房屋補償款的分割

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。

4.補償款由他人領(lǐng)取的處理

在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補償款由他人領(lǐng)取，這里律師應(yīng)提示委托人，補償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如疏于審查，屆時是拆遷人已支付拆遷款項，但拆遷人還應(yīng)對實際的被拆遷人或房屋承租人予以補償安置。一旦發(fā)生冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以通過訴訟方式要求返還不當(dāng)?shù)美?/p>

5.被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理

拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。

6.售后公房拆遷維修資金的處理

因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。

第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師業(yè)務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合房屋拆遷行政裁決過程中律師提供法律服務(wù)的實際情況，制定本章。

2.概念界定

(1)房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。

(2)強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。

3.適用范圍

本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。

第二節(jié)裁決申請與受理階段

一、申請階段

律師在代理當(dāng)事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申請所必需的資料。在為拆遷主管行政機關(guān)提供服務(wù)時則應(yīng)審查申請資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料：

(1)房屋拆遷裁決申請書。

(2)申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

(3)被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評估報告。

(4)對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案。

(5)申請人與被申請人就補償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)。

(6)其他與裁決有關(guān)的資料。

拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料：

(1)房屋拆遷裁決申請書。

(2)申請人的身份證明。

(3)房地產(chǎn)權(quán)屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。

(4)其他與裁決有關(guān)的資料。

3.代書裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(1)申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。

(2)被申請人名稱、地址等基本情況。

(3)申請裁決的請求、事實和理由。

(4)申請人簽名或蓋章、申請日期。

二、審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應(yīng)當(dāng)對達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核，對已達(dá)成協(xié)議不足20%的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理裁決申請：

(1)已超過房屋拆遷期限的。

(2)申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的。

(3)申請人與被申請人達(dá)成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的。

(4)房屋已經(jīng)滅失的。

(5)申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細(xì)則》規(guī)定的。

(6)申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的。

(7)裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。

對裁決申請不予受理的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。

律師對行政機關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當(dāng)事人提供咨詢意見，確認(rèn)行政機關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。

第三節(jié)裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點主要是以下幾方面：

1.對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實。

(1)裁決行政機關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。

(2)裁決行政機關(guān)是否向被申請人送達(dá)裁決申請副本及答辯通知書。

(3)相關(guān)資料、程序的合法性。

(4)裁決行政機關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請;被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機關(guān)可以缺席裁決。

(5)核實補償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。

在審理過程中，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。

(6)裁決行政機關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

(7)裁決書是否送達(dá)。裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實際情況，確定送達(dá)方式。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點是以下七個方面：

(1)審查是否是發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。

(2)審查是否是當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。

(3)審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。

(4)審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。

(5)審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。

(6)審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

(7)中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請行政裁決機關(guān)恢復(fù)裁決。

3.裁決終結(jié)的審查

裁決審理過程中，行政裁決機關(guān)可能會決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提

供法律服務(wù)的重點是以下四個方面：

(1)審查是否是當(dāng)事人達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的。

(2)審查是否是發(fā)現(xiàn)申請人或被申請人不是裁決當(dāng)事人的。

(3)審查是否是申請人撤回裁決申請的。

(4)審查是否是作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內(nèi)容的審查

裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(1)申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

(2)申請裁決的請求、爭議的事實和理由。

(3)裁決機關(guān)認(rèn)定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。

(4)補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細(xì)則》中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)補償?shù)捻椖?。

(5)告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。

(6)裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。

(7)裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段的律師實務(wù)

在行政決定的行政強制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機關(guān)提供法律服務(wù)的重點主要以下四個方面：

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體

房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機關(guān)可依法申請強制執(zhí)行。

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執(zhí)行前，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政強制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會。律師可代理委托人參與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。

3.審查行政強制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料

申請行政強制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

(1)行政強制執(zhí)行申請書。

(2)裁決調(diào)解記錄和裁決書。

(3)安置用房或補償資金證明。

(4)被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補償資金的提存證明。

(5)被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料。

(6)聽證會或調(diào)查會記錄。

4.行政強制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項

(1)申請行政強制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

(2)拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政強制執(zhí)行。

(3)裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷。

(4)拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

(5)行政強制執(zhí)行時，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場。

(6)裁決機關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決。

(7)行政強制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對突發(fā)事件的預(yù)案。

(8)執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。

第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù)

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)征地拆遷委托人的合法權(quán)益，提高律師承辦征地拆遷業(yè)務(wù)服務(wù)水平，依據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合農(nóng)村房屋拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗制定本章，供律師辦理本市農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務(wù)作參考。

2.適用范圍

本章適用于指導(dǎo)律師辦理集體土地征地拆遷法律業(yè)務(wù)的實務(wù)操作。如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。

第二節(jié)集體土地的征收征用及補償

1.征地的原則：

(1)國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對農(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。

(2)征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補償。

(3)征收征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

2.注意研究本地征地補償安置具體規(guī)定：

由于我國城市土地實行國家所有，農(nóng)村土地實行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政上對農(nóng)村土地的征收征用來滿足。律師在辦理此類案件時，不僅要了解國家的有關(guān)規(guī)定，還要注意研究本地的具體規(guī)定。

3.征地補償安置的工作程序

(一)在征地依法報批前，縣級土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

(二)縣級以上建設(shè)用地管理部門應(yīng)當(dāng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

(三)征地依法批準(zhǔn)后，縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。

(四)縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償安置方案(含征地拆遷房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn))，報當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂螅凑铡墩饔猛恋毓孓k法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。

(五)征地補償安置方案批準(zhǔn)后當(dāng)?shù)厝嗣裾M織縣級土地管理部門或委托有關(guān)單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議。

單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣人民政府的征地補償安置方案支付，未按期全額支付到位的，不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，也不得使用土地。

(六)征地中拆遷房屋補償安置的實施程序，按照各省市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補償安置需要估價的，可以在縣級以上土地管理部門擬訂征地補償安置方案時預(yù)估。

第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補償安置

1.一般規(guī)定

補償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

(1)征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補償金額可以由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定;

(2)拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。

(3)違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。

(4)同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。

2.征地中拆遷居住房屋的補償安置規(guī)定

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：

律師應(yīng)了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：

具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償;

貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

(3)其他補償：

律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，拆遷人，還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

3.拆遷非居住房屋的補償：

在辦理拆遷非居住房屋的補償?shù)姆?wù)中，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人，這種拆遷及補償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，盡可能減少拆遷對當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)的負(fù)面影響。其補償標(biāo)準(zhǔn)一般為：

(1)拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。

(2)被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。

(3)其他補償：還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人下列費用：

(一)按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(二)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。

(4)其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第四節(jié)農(nóng)村房屋拆遷評估的一般規(guī)定

農(nóng)村房屋拆遷當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價格達(dá)不成一致時，律師應(yīng)提醒委

托人及時聘請評估機構(gòu)依法評估。作為律師在提供服務(wù)時應(yīng)了解有關(guān)農(nóng)村房屋評估的一般規(guī)定。

1.房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告。

估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

居住房屋只評估單價，非居住房屋評估總價。

評估報告：估價機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。

2.對附屬物、附著物、在建工程、臨時建設(shè)的評估

(1)附屬物、附著物等評估：按照國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙嶋H情況進(jìn)行。

(2)在建工程評估：一般應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估。在建工程評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。

(3)臨時建筑評估：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)評估其建筑物殘值。

3.協(xié)助評估

凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。

第七章行政復(fù)議與訴訟

第一節(jié)一般規(guī)定

1.目的和依據(jù)

為依法維護(hù)拆遷委托人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復(fù)議法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《最高人民法院〈關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)〉》、《最高人民法院〈關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)〉》等規(guī)定，結(jié)合拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)作參考。

2.適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護(hù)自身合法權(quán)益，依法進(jìn)行司法救濟的實務(wù)操作。

第二節(jié)拆遷行政復(fù)議

1.一般規(guī)定

拆遷行政復(fù)議并不是每個項目拆遷的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請行政復(fù)議。

除行政復(fù)議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應(yīng)當(dāng)提示拆遷委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行;拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

2.律師在行政復(fù)議階段的法律業(yè)務(wù)內(nèi)容：

(1)審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：

(一)審查立法文件的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(二)審查規(guī)劃許可的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(三)審查用的許可的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(四)審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

(五)審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權(quán)益的情形;

(六)審查拆遷補償資金是否符合法律規(guī)定的及是否被挪用等情形。

(2)審查相關(guān)拆遷實施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：

(一)審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構(gòu)的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容(內(nèi)容詳見本指引第三章第二節(jié)部分)。

(二)審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關(guān)人、補償范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)，補償方法，以及安置房源等內(nèi)容。

(三)審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。

(3)審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機關(guān)對被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。

(4)審查行政強制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內(nèi)容。

(5)對相關(guān)事實調(diào)查取證，發(fā)表律師意見。

(6)向委托人提供法律咨詢。

(7)對具體事項進(jìn)行專項法律研究。

(8)代理協(xié)商、調(diào)解、申請行政復(fù)議、仲裁、訴訟、申訴。

(9)參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導(dǎo)、矛盾化解工作。

(10)其他相關(guān)法律服務(wù)。

第三節(jié)拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

按法律關(guān)系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

(1)拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。

(2)拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應(yīng)注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：

(1)公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。

(2)拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

(3)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請房屋拆遷主管機關(guān)裁決。房屋拆遷主管機關(guān)是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據(jù)不同的案情及訴訟請求，律師應(yīng)當(dāng)分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下證據(jù)：

(1)證明訴訟主體資格的證據(jù)

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料，即，當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或戶口本;為法人或其它經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團(tuán)法人登記證等;法人或其它經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。

(2)證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據(jù)

拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

(一)房屋拆遷許可證。

(二)拆遷公告。

(三)新建建筑物的，提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明。

(四)房屋被拆除前所作的面積測量報告。

(五)已經(jīng)達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

(六)已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設(shè)備遷移費等費用的憑證。

(七)提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)。

(八)用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。

被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

(一)能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)。

(二)能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)(住宅、辦公或商鋪)、房屋的建筑面積等的證據(jù)。

(三)在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等。

(四)能證明房屋何時被拆除的證據(jù)。

(五)已經(jīng)達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

(六)經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。

告等。

被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

(一)能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)。

(二)能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)(住宅、辦公或商鋪)、房屋的建筑面積等的證據(jù)。

(三)在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等。

(四)能證明房屋何時被拆除的證據(jù)。

(五)已經(jīng)達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

(六)經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

來源：頭條-律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引，