被拆遷人如何審查拆遷許可證與評估報告?，拆遷開始后，拆遷方應當在拆遷范圍內張貼拆遷公告(征收公告)，也會陸續地向被拆遷方送達一些拆遷的相關資料，其中，最重要的兩份文件就是拆遷許可證(征收決定)和評估報告，那么，怎樣去審查這兩份文件的合法性呢
拆遷開始后，拆遷方應當在拆遷范圍內張貼拆遷公告(征收公告)，也會陸續地向被拆遷方送達一些拆遷的相關資料，其中，最重要的兩份文件就是拆遷許可證(征收決定)和評估報告，那么，怎樣去審查這兩份文件的合法性呢？
(一)如何審查拆遷許可證
除非經過專門的法律調查，一般被拆遷方在面對拆遷許可證(征收決定)的時候只能從形式上進行審查。拆遷許可證(征收決定)在形式上大約包括這樣幾項內容：許可文號、拆遷(征收)主體、項目名稱、拆遷(征收)范圍、拆遷實施單位、拆遷(征收)期限、許可證發放機關、發放日期，在具體的實務維權中我們發現大約會在這樣幾個方面存在瑕疵：
1.拆遷(征收)主體
拆遷(征收)主體不明確，或者缺乏拆遷方的資質，為非獨立法人單位，如某某拆遷辦公室，某某拆遷指揮部。如果是征收項目，那么征收主體就是政府部門的房屋征收辦，這時候主要審查征收決定審批的級別是否符合法律的規定，是否存在越級發放、越權發放的情形。
2.拆遷(征收)范圍
有的項目拆遷范圍模糊不明確，經過調查以后才發現，有的被拆遷方根本不在被拆遷范圍內，這就是典型的拆遷范圍超出了規劃和建設用地的批準范圍。
3.拆遷(征收)期限
這里我們要審查許可證的審查起始時間，主要是核實是否超出拆遷期限的問題。如果一旦超出許可的拆遷期限，而拆遷方又不能及時地取得續證，那么拆遷方就涉嫌違法超期拆遷，這時雙方所簽訂的補償協議是無效的。
(二)如何審查評估報告
拆遷(征收)中，評估報告的重要性相信大家都很清楚。但是其意義有多大？會給被拆遷企業帶來些什么？可能被拆遷的企業朋友不是很清楚。那在這里向大家全面的介紹一下評估報告的作用和意義。
1.評估報告的內容
我們一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報告。有的進行了實地測量，有的是按照你房產證或土地證的面積來為依據。其評估報告主要就是房屋的重置價，另外的搬遷費和一次性停產停業補償一般不在評估報告上出現。而是按照所謂的政策標準直接計算。有些不正規的評估報告就是一張紙，上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實，然后乘以他的補償單價，就直接出來最后的數字了，沒有評估師簽字和評估公司的蓋章。然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項、落項，如果有的話是可以補的。
2.此次評估的意義
這個時候我們來鑒別一下此次評估的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評估報告，表示送達的就不是法律意義的評估報告，就是告知你一個大概的補償總額。再直接的說就是告訴你，你這個企業我準備給多少錢。也就是拆遷方給你的第一輪報價，這個報價一般來講應該講都會比較低，這個低價來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區別對待。比如講2002年航拍圖不體現的建筑面積拆遷方會作為違章處理，如果是違章建筑，必然是在補償單價上比一般房屋評估價格嚴重偏低。
其實經驗告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評估報告除了打壓我們的心理預期以外，沒有什么實際的意義，對整個補償的談判幾乎起不到什么作用，最好的辦法就是不予理睬。
對于正規的評估報告，也就是有評估時間、有現場測量、有評估公司、有評估方法的，應該引起我們的重視。因為這樣的評估報告極其有可能作為拆遷方裁決我們的依據。所以在簽收上要謹慎，如有必要須提起評估復核，將要求鑒定以及重新評估等方面要進行法律程序的啟動，防止一些不利于我們的事情發生。
對于拆遷人給我們的第一份評估報告，首先我們一定要清楚一點就是評估是你最后簽訂補償協議的一個重要依據，不要把他看高了，也不要輕視了他，大家就把評估報告看作拆遷方的首次報價就可以。不要以為拆遷方會真的按照評估報告進行補償，最后怎么評估的就按照評估的進行補償，實踐告訴我們通過爭取往往補償數額是會有變化的。
依據我國相關法律的規定，房屋整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。
《國有土地上房屋征收評估辦法》
第十二條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
第十七條分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
一、征地房屋拆遷安置補償協議如何履行
1、對于法律法規沒有規定的，應進行產權調換的應確認產權。
對于法律法規沒有規定的，按照《條例》的規定可以進行產權調換的應確認產權，即被拆遷人對產權調換和作價補償享有選擇權。但對已進行了作價補償的，就不能再進行產權調換。對共同所有的房屋，有主張產權調換，有主張作價補償的，可進行產權調換，對其共有人因共有產權之間的爭執，可作為析產案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產權調換，也不能進行補償。
2、如果被拆除的房屋，可以享受產權調換及補償的待遇。
但是如果被拆除的房屋，當時城市規劃部門認為不屬于嚴重違反城市規劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關手續的，該房則由違章建筑變為合法建筑，可以享受產權調換及補償的待遇。
3、對于拆除臨時建筑物，只能由拆遷人給予貨幣補償。
對于拆除臨時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業房屋的附屬物，不能產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。
被拆遷人是有權查閱房屋拆遷評估報告的，如果對評估報告有異議的，可以申請復議。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第三十四條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
一、房屋拆遷評估的一般流程是怎樣的？
1、具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。
4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。
5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。
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內容審核：王有銀律師
來源：頭條-被拆遷人如何審查拆遷許可證與評估報告?，
