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城市更新拆遷談判技巧主要包括以下幾點：
一、充分準備，知己知彼
在拆遷談判前，要做好充分的準備工作。了解拆遷政策、法規以及自己的權益，明確自己的底線和期望。同時，也要了解對方的立場和可能的策略，以便更好地應對。
二、謹慎選擇談判地點
拆遷談判時，地點的選擇對談判結果有重要影響。有利的地點能夠增強談判地位，因此，應謹慎選擇談判地點，盡量爭取對自己有利的場所。如果可能，可以邀請專業人士或律師陪同參加談判，以提供專業的建議和支持。
三、與有決定權的人談判
確保與具有決策權的人員進行談判，避免與無權作出決定的人員浪費時間。這樣可以確保談判的效率和結果的有效性。
四、合理報價，靈活應對
在談判過程中，要根據自己的實際情況和市場行情，提出合理的補償要求。同時，也要保持靈活性，根據對方的反應和談判進展，適時調整自己的策略。
五、利用法律武器保護自身權益
在談判過程中，如果發現對方存在違法行為或侵犯自身權益的情況，可以依法提起法律程序來維護自己的合法權益。這既可以為自己爭取更多的談判籌碼，也能確保拆遷過程的合法性和公正性。
六、保持冷靜，避免情緒化
拆遷談判往往涉及較大的利益調整，容易引發情緒波動。然而，保持冷靜和理智是談判成功的關鍵。在談判過程中，要盡量避免情緒化的言行，以客觀、理性的態度面對問題，尋求雙方都能接受的解決方案。
綜上所述，城市更新拆遷談判需要運用一定的技巧和策略。通過充分準備、謹慎選擇談判地點、與有決定權的人談判、合理報價并靈活應對、利用法律武器保護自身權益以及保持冷靜避免情緒化等方法，可以有效地提高談判的效率和成功率，為自己爭取到更好的拆遷補償條件。
拆遷談判技巧及拆遷補償問題概述：拆遷談判技巧包括了解信息、少說多聽、找有決定權的人談判、合理報價、找出征收方的違法點、謹慎簽訂協議和適時提起法律程序。拆遷補償問題包括補償價格與市場實際價格脫節、公益性和商業性拆遷界定不明確、被拆遷困難戶安置不妥和拆遷補償時間延遲等。
法律分析
一、拆遷談判中有哪些技巧
其一，知己知彼，百戰不殆
這是拆遷協商談判前的準備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當前拆遷補償的標準和水平，再結合自身情況確定自己的目標和底線。
其二，少說多聽，不要輕易亮底
其三，跟有決定權的人談判
與對方談判有意義的前提是雙方對談判結果都有執行權，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。
其四，合理報價，不漫天要價
其五，找出征收方的違法點，以備靈活運用
征收方在拆遷整個過程中的違法點經常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。
其六，房子不能輕易搬，簽訂協議要謹慎房子和拆遷補償協議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。
其七，適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。
二、拆遷補償中存在哪些問題
1、拆遷補償價格和市場實際價格嚴重脫節
拆遷補償標準沒有和市場接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現在：
一是拆遷補償標準過低。二是房價漲了拆遷補償價格不變。三是現行的法律法規對被拆遷人的土地使用權沒有明確補償規定，拆遷補償只補償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權沒有得到應有的補償。
2、公益性拆遷和商業性拆遷沒有具體明確的界定
假借公共利益之名，行商業拆遷之實，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現在：
一是《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷項目的公益性和商業性沒有區分。二是目前我國現行法律對公共利益內涵沒有具體明確規定。
3、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎
安置房源緊缺、地段偏遠、因拆致貧的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。
三、拆遷補償多長時間才會下來
拆遷的補償應該在被拆遷人搬遷之前到位。
即先補償后搬遷的原則。
這是拆遷工作中重要的一項原則，不能違背。
1、如果選擇的以貨幣安置形式賠償的，在簽完貨幣安置協議后，房屋動遷以前就會發放補償款；
2、如果選擇的以房屋置換（賠償安置房）形式賠償的，在簽完房屋安置協議后，房屋動遷以前會一次性補償1－2年的過渡費用，如果1－2年到期后安置房仍未交付的，會按協議再次補償過渡費用。
結語
在拆遷談判中，我們需要掌握一些技巧，如了解情況、少說多聽、找對談判對象等。同時，我們也要注意拆遷補償中存在的問題，如補償價格與市場實際價格脫節、公益性和商業性拆遷界定不清等。對于被拆遷困難戶的安置問題，需要引起地方政府的重視。最重要的是，拆遷的補償應該在搬遷之前到位，不能違背先補償后搬遷的原則。無論是貨幣安置還是房屋置換，都應按照協議及時補償過渡費用。
法律依據
國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
國有土地上房屋征收與補償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
法律分析：城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商,并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定,沒有統一標準。
法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》
第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規劃。
直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。
第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。
一、城市更新是拆遷嗎1、城市更新并不等于拆遷。拆遷一般是取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。二、房屋拆遷補償一般包括哪些1、房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結果。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對拆遷政策有一個詳細的了解，這樣才不會一談三不知。2、知己知彼，做好心理預期。對拆遷的進行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進度、談判進程、同等條件下的拆遷補償標準，這些拆遷事項都要有所了解。3、找準負責人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識別溝通的對象，找準溝通的負責人。4、先確定補償原則，再談細節。談判首先要對關鍵性原則性問題達成共識，才能進一步的就細節問題進行協商。5、步步為營，找準時機保價。在談判中不要過早暴露自己的低價，穩扎穩打，步步推進，不要急于求中，對原則性問題達成共識之后，在談判的合適時機再選擇報價。6、營造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對方溝通，以“和”取勝，以理服人。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
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投稿：朱奕
內容審核：路洋律師
