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一、山東廣饒農(nóng)村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2025,租賃糾紛第81講：租賃宅基地房后能經(jīng)營餐飲、娛樂、汽車修行業(yè)嗎

廣州張靜律師解答：如果房屋是宅基地證就不行，宅基地證相當(dāng)于是住宅性質(zhì)，只能村民建房用于居住，如用于經(jīng)營飲食、娛樂、車輛維修、車輛清洗等，會產(chǎn)生廢氣、廢水、噪聲污染，影響居住環(huán)境｡因此街道辦不會為租賃宅基地房的承租人出具住所場地使用證明，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。此種情況下，如果承租人租房前不知道不能辦理營業(yè)執(zhí)照的話，屬于簽訂合同的目的已落空，是可以要求解除租賃合同的，押金可退還。如下面這個案件就是這樣處理的。

判決書節(jié)選：

喜某公司代理律師遂向法院申請開具律師調(diào)查令,向廣州市海珠區(qū)“兩建”工作小組辦公室調(diào)查涉案房屋能否辦理實(shí)際用途為“汽車維修、汽車銷售”等與汽車商業(yè)相關(guān)的房屋租賃備案登記及住所(經(jīng)營場所)場地使用證明,以及辦理手續(xù)｡ 廣州市海珠區(qū)“兩建”工作小組辦公室回復(fù)稱其僅對區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體資產(chǎn)和國有資產(chǎn),是否可以用作汽車相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營場所進(jìn)行審核,涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬個人私有不在其審核范圍｡

基于廣州市海珠區(qū)“兩建”工作小組辦公室的回復(fù),自2022年9月20日起,法院多次向廣州市海珠區(qū)某街道綜合保障中心發(fā)函調(diào)查涉案房屋能否辦理實(shí)際用途為“汽車維修、汽車銷售”等與汽車商業(yè)相關(guān)的房屋租賃備案登記及住所(經(jīng)營場所)場地使用證明｡ 2023年5月22日,廣州市海珠區(qū)某街道綜合保障中心復(fù)函稱:“一、涉訟房屋權(quán)利類型為宅基地使用權(quán),權(quán)利性質(zhì)為集體土地……宅基地屬于農(nóng)村集體資產(chǎn)｡ 如涉訟房屋租賃用途是汽車維修、汽車銷售等用途,根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<海珠區(qū)關(guān)于汽車行業(yè)整治工作的指導(dǎo)意見(暫行)>的通知》……的精神,關(guān)于該集體資產(chǎn)的使用,應(yīng)按上述指導(dǎo)意見的流程辦理交易意見申請的審核手續(xù)(包括但不限于征求街道辦事處及‘兩建’工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的意見)｡ 如‘兩建’工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室不出具同意涉訟房屋用于汽車行業(yè)用途的意見,我中心無法為涉訟房屋辦理上述用途的房屋租賃備案登記及住所(經(jīng)營場所)場地使用證明｡ 二、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步放寬商事主體住所經(jīng)營場所條件的意見》第一條第五款規(guī)定,不得在住宅從事餐飲、娛樂、洗浴、生產(chǎn)加工、易燃易爆物品銷售、存儲等容易污染環(huán)境、擾民以及涉及人民生命財產(chǎn)安全的行業(yè)｡ 《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》第十條規(guī)定……住宅區(qū)或單體住宅建筑內(nèi)不得改作經(jīng)營飲食、娛樂、車輛維修、車輛清洗……等產(chǎn)生廢氣、廢水、噪聲污染……的行業(yè)｡ 據(jù)此,我中心無法為在住宅內(nèi)經(jīng)營存在上述情形的行業(yè)的承租人出具住所(經(jīng)營場所)場地使用證明｡ ”

二、農(nóng)村宅基地長期租賃的合法性

法律分析：由于農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非集體成員，而在非集體成員與農(nóng)村集體之間產(chǎn)生對宅基地的使用關(guān)系，在這種情況下，由法律規(guī)定該非集體成員對該房屋下的宅基地在房屋的通常耐用年限內(nèi)享有的法定租賃權(quán)。

新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向集體組織支付相應(yīng)的租賃費(fèi)用。

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由雙方自由協(xié)商，協(xié)商不成的可以請求人民法院裁判決定。法定租賃期限不受民法典（自2021年1月1日起施行）20年最長期限的限制，但是新的房屋所有權(quán)人不能通過改建或其他增強(qiáng)房屋質(zhì)量的方式以延長房屋使用期限。

建立的基礎(chǔ)是農(nóng)村房屋向本集體以外的主體轉(zhuǎn)讓或抵押，當(dāng)然非集體成員以繼承或接受遺贈或贈予方式獲得農(nóng)民房屋所有權(quán)也會獲得對宅基地的法定租賃權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

三、農(nóng)村土地租賃糾紛案例

農(nóng)村土地租賃糾紛案例 農(nóng)村土地是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于 農(nóng)業(yè)的土地。土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內(nèi)相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經(jīng)濟(jì)活動。 ●農(nóng)村土地租賃合同糾紛上訴案 上訴人黃啟雄因與被上訴人林澤恒農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市三水區(qū)人民法院三法民貳初字第777號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審判決認(rèn)定：2004年11月30日，被告與佛山市三水區(qū)蘆苞鎮(zhèn)四聯(lián)村委會蔡邊南向村民小組簽訂《土地租用合同書》一份，約定：1、南向村將“了田”約七畝的土地出租給被告使用，租期為25年，前20年每年租金為20500元;2、被告在簽訂合同當(dāng)日需支付第一年租金20500元及按金20000元;3、在租賃期內(nèi)，被告如將該土地轉(zhuǎn)租給他人，需征得南向村同意。合同簽訂后，被告支付了第一年租金及按金共40500元農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案，xx村委會于2009年6月12日向召陵區(qū)人民法院提起訴訟。請求判令1、被告王xx歸還所占用的土地1.31畝。2、支付2004年至2008年的土地占用費(fèi)3930元，承擔(dān)訴訟費(fèi)。召陵區(qū)人民法院于2009年8月3日作出召民一初字第466號民事判決書，判后，王xx不服向本院提起上訴，本院于2009年9月17日受理后，依法組成合議庭，并于2009年9月29日公開開庭審理了本案。上訴人王xx及其委托代理人趙xx、被上訴人xx村委會的委托代理人賈xx、趙xx到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審法院經(jīng)審理查明：1991年前后，為響應(yīng)市政府提出的菜籃子工程，原告xx村委會將村里林場土地1.31畝交給村民潘xx用于蔬菜種植，雙方未簽訂書面的用...[詳細(xì)] ●法院成功調(diào)處一起農(nóng)村土地租賃合同糾紛案 浦口法院在審理一起涉及重點(diǎn)工程建設(shè)的農(nóng)村土地租賃合同糾紛案中，充分發(fā)揮審判職能作用，積極化解矛盾，既維護(hù)了社會穩(wěn)定與農(nóng)民利益，又保障了國家重點(diǎn)工程的順利建設(shè)，有效地實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會效果地統(tǒng)一。 2003年，南京鋼鐵聯(lián)合公司因國家重點(diǎn)工程寬中厚板項目建設(shè)需要，在浦口區(qū)沿江街道新化村征用土地。由于征地范圍中的28畝土地，已由沿江街道辦事處于2002年租賃給張興龍用于興辦企業(yè)，而張興龍認(rèn)為自己當(dāng)時與被告沿江街道辦事處簽訂的土地租賃合同有效，不愿搬遷。征地工作因此擱淺，村民也得不到相應(yīng)補(bǔ)償。在此期間，張興龍又多次向國土資源部舉報南鋼違規(guī)征用土地。 2003年6月，浦口區(qū)沿江鎮(zhèn)新化村以沿江街道辦事處無權(quán)將該村28畝土...[詳細(xì)] ●農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案 原告馮德軍訴被告周永祿、第三人譚昌華農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案，本院于2010年7月12日立案受理后，依法由代理審判員廖春麗適用簡易程序分別于2010年8月2日、9月21日、9月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告馮德軍及其委托代理人任明淑、殷國森，被告周永祿及其委托代理人秦國到庭參加訴訟。第三人譚昌華經(jīng)本院依法傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案依法缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 原告馮德軍訴稱，2006年，原告妻子身患?xì)埣玻罾щy，向第三人譚昌華借款23000元。到期后因無錢償還，第三人與我協(xié)商將我所有的高家鎮(zhèn)原關(guān)田溝8組房屋75.03抵給第三人。后第三人譚昌華與被告周永祿串通，將原告另有的房屋45.25和抵給第三人的75.03，共計120.28以35000元出售給被告，三方并于2006年5月6日簽訂...[詳細(xì)] ●農(nóng)村土地承包糾紛案 上訴人王中琳因與被上訴人廣饒縣廣饒鎮(zhèn)三角村村民委員會農(nóng)村土地承包糾紛一案，不服山東省廣饒縣人民法院廣民一初第418號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王中琳及其委托代理人朱幫全，被上訴人的法定代表人王少永及其委托代理人聶士善到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審經(jīng)審理查明，2003年3月27日，原、被告訂立土地承包協(xié)議書一份，約定被告將位于蔡家村南、西朱營后、淄河北岸的20畝土地發(fā)包給原告;承包期限為15年，自2003年3月28日始至2018年3月27日止;承包費(fèi)每年每畝50元，承包地款實(shí)行上交辦法，即種地前的3月28日交清承包地款;承包期間只允許整平后種植，不允許賣土賣沙，承包到期時交回集體;承包期間承包戶交押金2000元，承包到期后退還;未經(jīng)發(fā)包方同意，承包方不得轉(zhuǎn)包...[詳細(xì)]如果您也有相關(guān)法律咨詢，請點(diǎn)擊發(fā)布免費(fèi)法律咨詢更多精彩內(nèi)容請進(jìn)入農(nóng)村土地租賃專題相關(guān)文章閱讀： 農(nóng)村土地租賃合同范本 我國的農(nóng)村土地租賃問題 農(nóng)村土地租賃法 農(nóng)村土地租賃知識 農(nóng)村土地租賃合同匯總

四、租賃宅基地 法律問題

法律分析:

由于農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非集體成員，而在非集體成員與農(nóng)村集體之間產(chǎn)生對宅基地的使用關(guān)系，在這種情況下，由法律規(guī)定該非集體成員對該房屋下的宅基地在房屋的通常耐用年限內(nèi)享有的法定租賃權(quán)。新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向集體組織支付相應(yīng)的租賃費(fèi)用。因此，在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租宅基地使用權(quán)的行為有效，但是需要注意的是，如果因出租人無住房而要求解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

五、宅基地出租合法嗎

法律分析：宅基地出租合法，基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用，原則上，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出租。鑒于《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租，因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變。因此，在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租宅基地使用權(quán)的行為有效許。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

六、租賃期間不得經(jīng)營違法

法律分析：租賃合同中可以規(guī)定，租賃人不得從事違法經(jīng)營及其違法行為。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

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投稿：杜依藝

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師