2024年物業管理條例第三十二條的內容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業管理條例》第三十二條的全文內容、主旨和釋義，以加深對物業管理條例第三十二條的理解。物業管理條例第三十二條內容如下：

　　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　主旨

　　本條規定了物業管理企業的法律性質與資格管理制度。

　　釋義和理解

　　物業管理企業是從事物業服務的企業。關于物業管理企業的法律性質，《條例》作了明確的規定，即物業管理企業是獨立的法人。也就是說，非法人的企業不能從事物業管理業務。依據這一規定，獨資企業與合伙企業由于不具備法人資格，依法就不能再從事物業管理活動。依據《民法通則》的規定，法人應當具備下列條件：(1)依法成立;(2)有必要的財產和經費;(3)有自己的名稱、組織機構和場所;(4)能夠獨立承擔民事責任。除上述條件外，設立企業法人還應當遵守有關的法律、法規的規定設立。目前，最為常見的法人形態的物業管理企業是物業管理公司。設立物業管理公司應當遵守《公司法》有關設立有限責任或股份有限責任公司的規定。

　　本條還規定了對于物業管理企業實行資格管理。我國現階段對某些企業實行資格管理，其目的就是為了對企業這一市場主體進行規范。在相當大的程度上這是一種市場準入管理，行政機關認為只能允許獲得資格的企業進入相關的市場從事經營活動。更進一步，營業資格通常還區分不同的等級，企業往往只能從事與其資格等級相適應的經營活動，而不能超越等級經營。對企業實行資格管理是我國的一個特色。

　　目前，我國由房地產管理部門對物業管理企業實施資質管理，房地產管理部門審批物業管理企業的資質等級，頒發資質等級證書。建設部制定了專門的《物業管理企業資質管理試行辦法》。該辦法規定：建設部負責全國物業管理企業的資質管理工作，省、自治區建委(建設廳)，直轄市房地局負責本行政區域物業管理企業的資質管理工作。根據建設部的《物業管理企業資質管理試行辦法》，物業管理企業劃分為四個等級。即：一級、二級、三級和臨時資質。它們的評定標準分別如下：

　　資質一級：(1)注冊資金500萬元以上;(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理人員取得從業人員崗位證書;(3)管理兩種類型以上的物業;(4)管理各類物業的建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%。計算基數是：A.多層住宅200萬平方米;B.高層住宅100萬平方米;C.獨立式住宅(別墅)15萬平方米;D.辦公樓字、工業區及其他物業50萬平方米;(5)20%以上的管理項目獲得全國物業管理示范項目或省級物業管理示范項目稱號;(6)具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;(7)建立了維修基金管理與使用制度。

　　資質二級：(1)注冊資金300萬元以上;(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理人員取得從業人員崗位證書;(3)管理兩種類型以上的物業;(4)管理各類物業的建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%。計算基數是：A.多層住宅80萬平方米;B.高層住宅40萬平方米;C.獨立式住宅(別墅)6萬平方米;D.辦公樓宇、工業區及其他物業20萬平方米;(5)10%以上的管理項目獲得全國物業管理示范項目或省級物業管理示范項目稱號;(6)具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;(7)建立了維修基金管理與使用制度。

　　資質三級：(1)注冊資金50萬元以上;(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人。企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管理人員取得從業人員崗位證書; (3)有委托的物業管理項目;(4)具有比較健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;(5)建立了維修基金管理與使用制度。

　　臨時資質：新設立的物業管理企業應按有關規定到當地縣級以上人民政府物業管理行政主管部門申請領取(臨時資質證書)。物業管理企業在領取(臨時資質證書)后，方可從事物業管理業務。《臨時資質證書》有效期為1年。有效期滿后，物業管理企業向物業管理行政主管部門申請三級資質的評定。未獲通過的，物業管理行政主管部門應當取消其從事物業管理業務的資格。

　　物業管理企業的資質管理實行分級審批制度。按照申請的資質等級分別由不同級別的建設部門審批。申報資質等級時應當提交下列材料：(1)物業管理企業資質等級申報表;(2)營業執照復印件;(3)建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書、從業人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業技術職務資格證書復印件;(4)管理委托合同復印件;(5)物業管理業績材料;(6)企業上一年度財務審計表。

　　同時，《物業管理企業資質管理試行辦法》還規定了獲得不同資質等級證書的企業應當在其資質等級內從事相應的物業管理活動，甚至于投標、議標活動也有相應的限制。而且，對物業管理企業的資質等級實行動態管理，每兩年核定一次。

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內容審核：羅娟律師

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