購房者在購買房子時，如何區分小產權房和正規商品房呢？，專家解答：“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以
專家解答：“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。現實中的小產權房有兩種情況，一種是違法占地，另一種是違法建設。其中，有很大比例是農民在宅基地上建房然后出售。而城中村改造房，俗稱城改房則是城市建設規劃過程中的重要組成部分。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，所用土地一般是通過劃撥方式取得。其與小產權房的最大區別則是，城中村的土地，除了農村集體經濟組織及村民生產、生活使用外，有一部分被進行房地產開發，開發出的房屋可進入市場銷售。1．開發主體要合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民及農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。由村民個人或現有集體經濟組織開發建設的房屋不能向社會銷售。2．取得國有土地使用證。3．符合城市規劃。這是購房者順利取得房屋所有權證書的重要保證之一。4．取得建筑工程施工許可證。5．取得商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經市國土房管局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。
法律分析：小產權房和大產權房區別如下：小產權房的房產證由鄉鎮頒發，大產權房的房產證由國家頒發；轉讓小產權房必須在購買滿五年之后才能夠進行，大產權房可以自由轉讓沒有時間上的限制；小產權房的建設用地歸鄉鎮集體所有，大產權房的建設用地由國家劃撥或者轉讓的。
法律依據：《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第四條國家實行不動產統一登記制度。不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。《城市房地產管理法》第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。根據2021年1月1日生效的《民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
相信很多人都聽說過集資房和小產權房，集資房與小產權房的價格都比較便宜，那么集資房和小產權房有什么區別?下面由我為大家解答。用的是集體土地。所以農民把宅基地賣給居民，或者村委會“招商引資”開發了房子對外銷售都是小產權房。正規的渠道是村委會把地賣給政府，政府再賣給開發商，沒有讓政府賺到錢，當然不合法，輕則不給辦房產證，重則要拆掉。因為沒有政府賺一筆土地出讓金，所以拿地便宜，小產權房賣的就相對便宜，這也侵害了開發商的利益。集資房就是單位集資蓋的房子，在過去有一些開發商也混在里面，繞開正規的渠道和單位合作搞開發對外銷售，也叫“集資房”。集資房現在也還是有的，很多單位用這些方法讓職工掏一部分“集資款”由單位蓋房子分配。集資房和公房不同的地方是一般一蓋好就是私房，但是不絕對，要看單位是怎么通過審批的，所以集資房只是說他是集資蓋出來的房子，有的是經適房、有的是公房、有的是私房，有的是按經濟適用房管理卻可以正常交易的房子。《建設部、監察部、國土資源部關于制止違規集資合作建房的通知》二、對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產管理(房改)部門要會同有關部門重新審查，不符合《經濟適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設。
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內容審核：王蘭律師
來源：頭條-購房者在購買房子時，如何區分小產權房和正規商品房呢？，
