目前的小產權房有兩種類型：

1、是在集體建設用地上建成的，也就是宅基地上建成的房子，產權所有人屬于該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買。

2、是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。

什么樣的小產權房是合法的?

只要依法辦理了相關審批手續的小產權房，就是合法建筑，因為法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小產權房”就是非法建筑。目前，有些“小產權房”在銷售環節存在一些問題，與現行法律法規有沖突，因此，許多人誤以為是“小產權房”就是非法建筑。“小產權房”，只要買方人是本集體成員，并且符合“一戶一宅”規定，提供了相關審批手續，就可以確權。

小產權房存在的風險

1、萬一拆遷補償難

小產權房，除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主得不到拆遷安置補償卻無話可說。

2、五證不全

如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”由于在價格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是無法辦理產權，不受法律的保護。

3、質量安全無保證

一些小產權房開發商為賺錢會偷工減料，存在質量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或進行上市買賣

小產權房由于不能辦產權，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣。

5、遺贈容易出問題

小產權房由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。

已經購買了小產權房怎么辦

1、如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民，這種情況一般無危險。

2、如果已簽了買賣合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設且購房者非當地居民，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款這是最直接的方法。

3、如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。

4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業機構評估市場風險和法律風險之后則應當按照現有的土地管理規范，完成土地征用手續，并按照商品住房項目的規定手續報批采取可能的補救措施。

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內容審核：范美華律師

來源：中國法院網-什么樣的小產權房是合法的，