一、宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無效，如何賠償買家損失

廣州張靜律師解答：實(shí)踐中不同法官判法不同，下面這個(gè)案件僅供參考。法官按照棄產(chǎn)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，減去購房款（購房款需返還），再除以2，就是賣家賠償買家的金額。

判決書節(jié)選：

法院認(rèn)為，涉案房屋屬于宅基地上建設(shè)的房屋，陳買家并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其與徐賣家簽訂的《宅基地房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無效。關(guān)于合同無效的法律后果，本院酌定雙方存在同等過錯(cuò)。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，在陳買家向徐賣家返還涉案房屋以及徐賣家向陳買家返還購房款的基礎(chǔ)上，陳買家仍有權(quán)主張徐賣家承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失。關(guān)于損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，徐賣家因舊村改造而取得涉案房屋的拆遷利益，陳買家要求參照《補(bǔ)償方案》《實(shí)施細(xì)則》《補(bǔ)償安置計(jì)算確認(rèn)表》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償有理，本院予以支持。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第三條關(guān)于棄產(chǎn)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，框架、混合、磚木結(jié)構(gòu)統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為12000元/㎡，且按現(xiàn)狀房屋應(yīng)安置面積310.67㎡計(jì)算，陳買家主張按照13000元/㎡及320㎡計(jì)算缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。故涉案房屋的現(xiàn)值應(yīng)為932010元（310.67㎡×12000元/㎡÷4層）。根據(jù)雙方就《宅基地房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效的過錯(cuò)程度，扣除徐賣家已經(jīng)向陳買家支付的3萬元補(bǔ)償，一審法院確認(rèn)徐賣家仍應(yīng)向陳買家支付的賠償款為386005元[（932010元-10萬元）×50%-3萬元]。

二、拆遷協(xié)議不合法有賠償嗎

不合法的拆遷協(xié)議一般情況下可以要求賠償。不合法的拆遷協(xié)議屬于無效合同，自始沒有約束力。當(dāng)事人可以申請拆遷管理部門裁決解決，裁決后當(dāng)事人仍不滿意的，可以向法院起訴。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、十多年后宅基地賣家反悔，法院認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效但不用還地！

夫妻二人買了一塊宅基地建房，雙方簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，但是十多年之后，賣家反悔，并且一紙?jiān)V狀將這對夫妻告上了法院，要求法院判定當(dāng)初簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，并要求鄭某夫婦歸還土地。法院審理后，判決雙方簽訂的協(xié)議無效，同時(shí)駁回賣家的其他訴訟請求。2007年的時(shí)候，鄭某夫婦從東莞市黃江鎮(zhèn)田美村村民孫某手里買了一塊宅基地，雙方簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定孫某將位于田美村轄區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給鄭某夫婦使用。簽訂協(xié)議后，鄭某依法辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、民房住宅工程許可證，并經(jīng)東莞市黃江鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃辦公室在土地紅線確認(rèn)。在今年，孫某卻反悔了，將鄭某夫婦告上了法院，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的協(xié)議系無效，并要求鄭某夫婦返還房屋。法院審理后認(rèn)定，孫某和鄭某夫婦簽訂了協(xié)議后，孫某已經(jīng)收取了轉(zhuǎn)讓款。建筑為合法建筑，鄭某夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，并一直居住使用至今。法院認(rèn)為，雙方糾紛涉及農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，就轉(zhuǎn)讓位于東莞市黃江鎮(zhèn)田美社區(qū)一塊宅基地使用權(quán)達(dá)成真實(shí)一致的意思表示，并且已經(jīng)實(shí)際履行了各自的義務(wù)，但是這并不代表被告已取得田美社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，由于被告并不具備田美社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，因此雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無效。但是，原告訴請被告返還宅基地使用權(quán)及騰退房屋，不符合誠實(shí)守信、公平合理的原則，法院不予支持。按照法律規(guī)定，合同無效后法律效果需要一并處理，但在農(nóng)村宅基地買賣合同案件中，為保證公平公正，應(yīng)將賠償和騰退房屋一并處理。目前案涉房屋不涉及拆遷，其所在區(qū)域沒有明確的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，并且土地房屋的價(jià)值增幅較大，無法直接通過鑒定對房屋價(jià)值進(jìn)行合理評估。本案中的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》為何是無效的？律師指出：根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的成員使用的，具有專屬性。而本案中鄭某夫婦不是田美村的村民，其與孫某之間簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違背了強(qiáng)制性法規(guī)的規(guī)定，因此根據(jù)《民法典》第153條第1款的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。該協(xié)議就屬于無效的協(xié)議?！锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效后的結(jié)果是什么？律師表示：根據(jù)《民法典》第157條的規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被認(rèn)定為無效，那么作為標(biāo)的的宅基地確實(shí)應(yīng)當(dāng)返還，相應(yīng)的對價(jià)款也應(yīng)當(dāng)返還，但由于鄭某夫婦已經(jīng)在該宅基地上面蓋了房子，將房屋拆除后返還宅基地不符合公平合理的原則，因此法院沒有支持孫某提出的返還宅基地這一訴訟請求。本案的法律啟示是什么？律師回應(yīng)到：在涉及土地轉(zhuǎn)讓或者房屋轉(zhuǎn)讓的合同簽訂過程中，無論是買方還是賣方都要確保土地和房屋的性質(zhì)是否能夠轉(zhuǎn)讓，雙方當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的資質(zhì)，如果這些情況都沒有審查明確，進(jìn)而導(dǎo)致合同效力受影響的，再去追究雙方當(dāng)事人的責(zé)任則顯然會(huì)增加不必要的成本。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無效，如何賠償買家損失，