一、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評估

隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，許多中小城市迅速地向農(nóng)村擴張，帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，這種情況下，作為估價師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價呢y這與安置方式有關(guān)，如果以實物安置(拆一補一)，就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價，如果以貨幣形式進(jìn)行補償，就應(yīng)當(dāng)以重置價對房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評估，再考慮原有土地使用權(quán)的價值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場出讓價格，而實際工作中，采用貨幣補償時，往往由政府定區(qū)位地價，然后再考慮房屋重置價。

一、東莞拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是多少

東莞拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)有房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費以及獎勵性補償費。

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

二、宅基地動遷補償

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮(zhèn)國有土地上房屋的拆遷采取的是不同的補償標(biāo)準(zhǔn)，因此在相應(yīng)的安置方案和家庭內(nèi)部分配上存在很大差異。

城鎮(zhèn)國有土地上房屋拆遷，房屋價格一般采取市場評估價，綜合房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)評定一個總的單價。而集體所有土地上房屋拆遷，區(qū)分房屋和土地權(quán)利，房屋根據(jù)經(jīng)評估的建安重置價予以補償，土地則按土地使用權(quán)基價標(biāo)準(zhǔn)予以補償。在價格認(rèn)定上采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致兩種房屋能獲得的貨幣補償款懸殊。

同時城鎮(zhèn)國有土地上房屋權(quán)屬的認(rèn)定，一般以房產(chǎn)證(商品房、售后公房)或土地證(自建私房)為主，而農(nóng)村宅基地房屋權(quán)屬的認(rèn)定，則并不以土地證為主，因為一般土地證上僅為戶主一人，而宅基地房屋應(yīng)是家庭成員共有財產(chǎn)，其權(quán)利人不僅包括土地證權(quán)利人，也包括建房用地的申請人員。因此宅基地房屋權(quán)利人通常是數(shù)人。如果經(jīng)歷了歷次翻建、擴建、重建等，權(quán)利人還可能發(fā)生增減變化。即使立基人為未成年人，對新建房屋未作出相應(yīng)貢獻(xiàn)，也同樣享有宅基地房屋權(quán)利，這是因為未成年人與成年人享有同樣的宅基地權(quán)利，而農(nóng)村房屋價值中土地使用權(quán)價值遠(yuǎn)高于房屋建造產(chǎn)生的價值，因此未成年人未在建造房屋時作出貢獻(xiàn)也可以忽略不計。

因此由于權(quán)利歸屬的不同，城鎮(zhèn)國有土地上房屋的拆遷補償款分配，房屋的貨幣補償款應(yīng)歸房屋權(quán)利人所有，由房屋權(quán)利人妥善安置同住人。而集體土地上房屋的拆遷補償款分配，房屋的貨幣補償款則應(yīng)歸所有立基人享有。

二、農(nóng)村房屋拆遷評估細(xì)則是什么

法律分析：被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

三、農(nóng)村房屋拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村房屋拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、按房屋所有權(quán)補償，其僅擁有房屋所有權(quán)，其宅基地土地使用權(quán)幾乎是無償取得，不是完整的土使用權(quán)權(quán)益，無抵押、處分等權(quán)利，所以從其權(quán)益角度來看居民甲的補償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權(quán)價值，多采用成本法進(jìn)行評估；

2、按房屋所有權(quán)價值加土地征用補償費標(biāo)準(zhǔn)補償，至于征用補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣饔醚a償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)。實施拆遷時，居民是以犧牲“住”為代價的，按照當(dāng)?shù)卣饔醚a償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)；

3、按房屋所有權(quán)價值加土地征用補償費及土地開發(fā)費與市政配套費標(biāo)準(zhǔn)補償，農(nóng)村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進(jìn)行房屋建設(shè)時，對土地是進(jìn)行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設(shè)、引入等。因此在第二種基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮增加土地開發(fā)費與市政配套費補償更為全面；

4、按房地產(chǎn)市場價格扣除應(yīng)補市場地價標(biāo)準(zhǔn)補償，在進(jìn)行拆遷房屋估價時，采用“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”這種思路進(jìn)行評估則應(yīng)擬定滿足欲拆遷房屋能夠進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場的前提下所能實現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價格再扣除需滿足進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場所需付出的代價，即房地產(chǎn)市場價格-應(yīng)補市場地價；

5、按房地產(chǎn)市場價格補償，居民甲由于實施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權(quán)及該宗地上所建房屋使用的機會，由此應(yīng)補償居民甲一個與之目前相當(dāng)居住水平的機會。按照機會平等原則，應(yīng)按房地產(chǎn)市場價格標(biāo)準(zhǔn)對居民甲進(jìn)行補償；

6、按照目前市場土地取得費標(biāo)準(zhǔn)，建議采用拍賣土地市場價格水平，減去另交地價后以建筑面積分?jǐn)偡绞窖a償。

【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：中國法院網(wǎng)-關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評估，