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最新常見的物業(yè)管理糾紛有哪些?,物業(yè)管理糾紛案件類型一覽:今日政策法律更新

發(fā)布時(shí)間：
2025-05-07 14:25:35
作者：
圣運(yùn)律師
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最新常見的物業(yè)管理糾紛有哪些?,物業(yè)管理糾紛案件類型一覽,　　最新常見的物業(yè)管理糾紛有哪些?　　問題一：遺留的房屋質(zhì)量問題　　法官們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商遺留房屋質(zhì)量問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾，案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%-15%。

最新常見的物業(yè)管理糾紛有哪些?,物業(yè)管理糾紛案件類型一覽:今日政策法律更新

　　最新常見的物業(yè)管理糾紛有哪些?

　　問題一：遺留的房屋質(zhì)量問題

　　法官們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商遺留房屋質(zhì)量問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾，案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%-15%。

　　法官介紹，這類問題主要表現(xiàn)在：房屋工程質(zhì)量在使用過程中不能令業(yè)主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等，而開發(fā)商又怠于履行維修義務(wù)，對(duì)其應(yīng)負(fù)的維修責(zé)任采取一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業(yè)主在不能有效處理與開發(fā)企業(yè)之間糾紛時(shí)，將怨氣撒到物業(yè)公司身上，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)。

　　對(duì)策：嚴(yán)把房屋交接關(guān)口

　　一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，可在交房后，業(yè)主不容易找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時(shí)刻在與業(yè)主打交道。法院認(rèn)為，由物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便也最經(jīng)濟(jì)。建議物業(yè)公司在管理交接之時(shí)和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同。

　　問題二：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

　　這類案件大約能占到70-80%左右。法官們在審理中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由是物業(yè)公司沒有按合同規(guī)定履行義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不到位。許多業(yè)主在法庭上會(huì)向法院提交小區(qū)管理現(xiàn)狀的照片，比如沒有綠化、公共設(shè)施殘破，維修不及時(shí)，保安失職導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，等等。

　　對(duì)策：隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決

　　在這個(gè)問題上，一定要注意解決每個(gè)業(yè)主反映的問題，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決，收費(fèi)的工作人員不僅負(fù)責(zé)收費(fèi)，更要負(fù)責(zé)聽取業(yè)主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業(yè)公司要通過服務(wù)保證一輛也不能丟，要不然會(huì)給業(yè)主留下一根永久的“小辮子”。

　　問題三：物業(yè)與業(yè)主溝通存障礙

　　法院認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)中，有的物業(yè)公司認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對(duì)象;而業(yè)主則認(rèn)為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢雇來的。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在溝通中存在障礙。

　　對(duì)策：要靠服務(wù)取得業(yè)主信任

　　座談會(huì)上，萬合物業(yè)公司對(duì)宏業(yè)花園的管理經(jīng)驗(yàn)得到了法院的好評(píng)。該物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區(qū)時(shí)，小區(qū)里垃圾遍地，綠化缺失，由于污水管道被壓壞了，小區(qū)里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業(yè)公司先是在3日內(nèi)恢復(fù)了小區(qū)里的路燈設(shè)施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區(qū)的排污系統(tǒng)，之后，保潔工作、綠化帶的補(bǔ)植、花池的整理都有條不紊地進(jìn)行。最后完全取得業(yè)主的信任。

　　問題四：供暖溫度不達(dá)標(biāo)

　　供暖質(zhì)量是個(gè)敏感問題，收采暖費(fèi)可以說是令每個(gè)物業(yè)公司棘手的問題。采暖費(fèi)對(duì)一些家庭來說是一筆不小的負(fù)擔(dān)，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達(dá)不到市政府規(guī)定的最低16℃，進(jìn)而引發(fā)了大量業(yè)主以拒交采暖費(fèi)為手段的維權(quán)方式。

　　對(duì)策：可聯(lián)合業(yè)主代表共同監(jiān)控

　　法院認(rèn)為，對(duì)于供暖質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)問題，政府雖然出臺(tái)了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監(jiān)督力度不夠，也沒有相應(yīng)的制裁措施。建議物業(yè)公司可以聯(lián)合業(yè)主代表、居委會(huì)代表，在供暖期對(duì)供暖溫度進(jìn)行監(jiān)控。

　　問題五：物業(yè)漠視鄰里糾紛

　　這種現(xiàn)象大約占案件的5%左右。比如，某小區(qū)8號(hào)樓一、二樓業(yè)主因前一棟樓頂樓業(yè)主違章搭建，導(dǎo)致影響其采光。他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止卻漠視不管，由此拒交物業(yè)費(fèi)。還有的是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主的暖氣或管道漏水導(dǎo)致其裝修、家具受損，他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)維修，或樓上業(yè)主不維修就將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，拒交物業(yè)費(fèi)。

　　對(duì)策：主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通

　　物業(yè)公司要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，講道理、改進(jìn)工作方式，或是協(xié)助業(yè)主解決問題，除一些極端特例的業(yè)主外，盡量不要直接采取訴訟方式解決，否則會(huì)使矛盾迅速升級(jí)。

　　《民法典》第二百七十一條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　第二百七十二條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二百七十三條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　物業(yè)管理糾紛案件類型一覽

　　1.物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)，以此作為“維護(hù)”自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。

　　2.業(yè)主委員會(huì)更替、業(yè)主或業(yè)委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項(xiàng)目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)對(duì)各自合法性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛;前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。

　　3.業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主糾正違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對(duì)業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過起訴方式解決糾紛。

　　4.因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用場地的停車收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭議。

　　5.因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過程中發(fā)生的糾紛等。

　　6.業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車被盜，有的屬物業(yè)專門安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無專人看管，業(yè)主起訴物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。

　　7.前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付過程中引發(fā)的爭議，主要有開發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭議;開發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費(fèi)、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問題引發(fā)爭議等。

　　物業(yè)管理糾紛成因?

　　造成物業(yè)管理糾紛的原因很多，例如相關(guān)法律法規(guī)不健全，已制定的有關(guān)法規(guī)可操作性差，未能合理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、明確業(yè)主委員會(huì)的合法地位，政府對(duì)其派出機(jī)構(gòu)(如居委會(huì))針對(duì)物業(yè)管理的責(zé)任和權(quán)限沒能準(zhǔn)確界定。從法律角度分析，引發(fā)物業(yè)管理糾紛的主要原因包括：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為使該行來年于比較被動(dòng)的局面。有少部分物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)不高，缺乏現(xiàn)代化物業(yè)管理技能，日常工作中不能按合同、制度辦事，工作方法簡單，態(tài)度生硬，使一些本可以協(xié)商解決的矛盾激化。

　　2、物業(yè)管理工作作為一種商品消費(fèi)觀尚未完全確立，雖部分業(yè)主已感受到了物業(yè)管理新體制的優(yōu)越性，但也有部分業(yè)主還未真正理解物業(yè)管理，造成了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)絕對(duì)服務(wù)和無限責(zé)任意識(shí)的擴(kuò)張。有部分業(yè)主把本應(yīng)由自己承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)、應(yīng)由政府承擔(dān)的治安職能、應(yīng)由公用事業(yè)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營管理職能都?xì)w結(jié)為物業(yè)管理責(zé)任。

　　3、現(xiàn)行物業(yè)管理法律制度及配套文件尚不健全。如業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位設(shè)計(jì)上存在局限性，使業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作出協(xié)調(diào)成本高，溝通過程難的缺陷，由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。

　　4、開發(fā)遺留問題造成眾多物業(yè)管理糾紛。目前物業(yè)管理糾紛中，有相當(dāng)一部分是開發(fā)建設(shè)遺留問題所引起，主要表現(xiàn)在：規(guī)劃變更引起居住環(huán)境的改變;開發(fā)單位未按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)物管配套設(shè)施;小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬不明，如地下車庫、物管用房等，工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，問題甩給了物管公司，從而造成了物管企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛。