一、衣村房屋的買賣包含所有土地的轉讓嗎

農村房屋買賣不包含所有土地的轉讓。

（一）宅基地的特殊性。農村房屋所占用的土地多為宅基地，宅基地所有權屬于農村集體經濟組織，農戶僅享有宅基地的使用權。當進行農村房屋買賣時，宅基地的所有權不能轉讓，因為其性質是集體所有，不能隨意變更所有權主體。

（二）土地流轉規定。根據相關法律規定，土地的轉讓等流轉行為有著嚴格的限制和規范，農村土地（特別是農用地等）的流轉主要是在符合規劃、用途管制等前提下的經營權流轉，而非所有權轉讓。

（三）房屋買賣與土地的關系。農村房屋買賣時，僅是房屋的所有權可以在符合一定條件下進行流轉（如受讓方為同村村民等），但附著的土地（宅基地）只是隨房走的一種使用權的有限度轉移，并非土地所有權益的完全轉讓。

二、農村的房屋可以買賣嗎

農村房屋在一定條件下可以買賣。

（一）同一村集體成員之間的買賣

1. 合法有效性。如果買賣雙方都是同一個村集體組織的成員，這種房屋買賣是被允許的，通常具有法律效力。因為農村宅基地是村集體分配給本村村民用于居住的土地，同村村民之間的房屋買賣符合宅基地的使用性質和農村土地管理的相關規定。

2. 手續辦理。買賣雙方需要按照當地規定辦理相關手續，例如簽訂書面買賣合同，辦理宅基地使用權的變更登記等。

（二）非同一村集體成員之間的買賣

1. 一般限制。非本村集體成員購買農村房屋存在較大限制。這種買賣往往不被法律所認可，因為宅基地的特殊性質是保障本村村民的居住權益，向村集體外的人轉讓可能導致宅基地管理混亂，損害村集體利益。

2. 特殊情況。在個別地區，可能存在一些特殊政策或者經過法定程序后可以進行的情況，但這屬于少數特殊情形。

總之，農村房屋買賣要遵循相關法律法規和村集體規定。

三、房改房買賣土地出讓金誰出

房改房買賣中土地出讓金的承擔通常可由買賣雙方協商確定，但一般有以下情況：

（一）約定情況

1. 如果在房屋買賣合同中有明確約定由哪一方承擔土地出讓金，那么就按照合同約定執行。例如，合同約定由賣方承擔，賣方就需要繳納土地出讓金；若約定由買方承擔，則由買方繳納。

2. 當合同約定不明確時，雙方可以補充協議確定土地出讓金的承擔主體。

（二）法定情況

1. 在某些地區的政策法規可能會規定土地出讓金由特定的一方承擔。比如有的地方規定，房改房上市交易時，土地出讓金由賣方承擔。但這也不是普遍的絕對規定，不同地區有不同的規定和做法。

2. 如果沒有合同約定且沒有明確的地方規定，按照公平合理的原則，也可以參考交易習慣或者基于房屋的價格是否已經考慮土地出讓金因素等情況來確定。例如，如果房價較低，可能默認由買方承擔土地出讓金；若房價已經包含了土地出讓金的預期，賣方承擔更合理。

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內容投稿：平琴

內容審核：郭建煒律師

來源：頭條-房改房買賣土地出讓金誰出，房改房交易土地出讓金是怎么回事