上海某開發部經縣政府同意租用某村集體土地共880平方米及地上樓房等固定建筑物，作為辦公用地。該開發部與某村村委會簽訂協議書，協議書約定村委會應負責開發部享受的政策性拆遷費，并同意開發部在相關地塊建設房屋。但隨后區土地管理局做出《行政處罰決定書》，認定該開發部非法占用土地建造廠房，作出罰款決定。為維護自己的合法權益，該開發部向相關部門做出補辦手續的申請，對此，區政府作出同意該開發部申請補辦土地使用手續的通知。因當地開展環境整治項目，涉案地塊被納入征收范圍，因建筑面積認定有誤，征收方未能與開發部達成安置協議，便與村委會洽談安置補償事項。后征收方出具《認定意見》，指明開發部有證建筑面積屬于村委會，遂與村委會簽訂《動遷補償協議書》，由村委會自行委托有資質的拆房隊負責拆除。該開發部認為征收部門與村委會簽訂協議書的行為完全無視了自己的權益，遂提起行政訴訟。
 

法院指出，在本案中，該開發部已經與村委會簽訂協議，由其受讓涉案集體建設用地使用權、兩幢樓房及附屬設施等地上建筑物產權，并約定由村委會負責辦理房地產權過戶手續，還約定村委會認可該開發部擁有對涉案房屋和土地相當于產權證書的相應物權。案涉協議轉讓的是村委會所屬的集體經營性建設用地上已經建成的房屋而非宅基地和耕地，不違反《中華人民共和國土地管理法》禁止性規定。

現有證據表明，村委會在案涉協議中認可開發部擁有對涉案房屋和土地的全部權利，且約定如遇拆遷由村委會負責開發部依法應取得的全部的政策性補償安置費用。開發部未依約取得案涉集體建設用地使用權證和房屋所有權證，主要系村委會未依法及時履約所致。因長期以來案涉不動產均由上海蝶球開發部占有、使用、收益及經許可自建部分房屋，開發部是適格的被征收人和補償安置相對人，有權主張其依法應當獲得的補償安置權益，而征收部門作為案涉征收實施主體，依法也負有相應補償安置義務。
 

盡管我國法律沒有明文規定，承租人租賃集體土地建設房屋在土地征收過程中，享有哪些權益，但是根據相關法條的立法精神以及最高法的典型判例，我們不難推斷，承租人并不會因其身份而被完全直接排除安置補償范圍，正相反承租人同樣享有安置補償權利。

首先，根據我國《土地管理法實施條例》的規定，土地補償費歸農村集體土地經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。一般而言，承租人在租賃房屋后可能因生產、生活的需要對房屋進行改造和裝飾裝修，租賃期間房屋被征收的，將會對承租人造成裝飾裝修等損失；因征地拆遷而提前終止租賃協議，承租人需要搬遷至其他地方，由此必然會產生一定的搬遷費用；承租人租賃房屋除了用于居住外，還存在生產經營的情況，從房屋開始征收到承租人搬往他處重新開始經營，中間必然會經過一段時間，而在此期間承租人勢必會停止生產經營，由此會產生停產停業損失。因此，承租人因征收造成的損失主要包括三個部分，即裝飾裝修損失、搬遷損失和停產停業損失。上述損失系因政府土地征收行為所致，承租人本身并沒有過錯，其有主張對該損失予以補償的權利。在本案中，一方面該開發部合法取得了涉案集體土地的使用權，在建設房屋后也依法補辦了相關手續，是涉案土地上房屋的合法所有人，面對涉案土地被征收，該開發部自然有權要求征收部門予以補償。另一方面，在開發部與村委會簽訂的協議中明確村委會應負責開發部享受的政策性拆遷費，根據該約定，開發部有權作為征收補償權益人與征收部門簽訂安置補償協議。

其次，根據我國《土地管理法》的規定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。市、縣人民政府是代表國家負責具體征收與補償的法定行政主體，有權代表國家組織實施征收，也負有確保被征收人通過簽訂協議或者以補償決定等方式取得公平補償的義務。在被征收人未簽訂補償安置協議的情況下，市、縣人民政府或其指定的土地管理部門依法應當以書面形式作出補償安置決定，履行補償安置義務。因認定征收部門所評估的房屋面積有誤，該開發部始終未與征收部門簽訂安置補償協議，若超出簽約期，征收部門也應遵循法定流程做出書面的安置補償決定。村委會無權代替該開發部簽訂安置補償協議，相關內容條款更屬于無效條款。