房屋租賃與拆遷補償合同,租賃物被征收、拆遷，如何處理租賃合同中約定的違約責任,法律分析：出租人和承租人可以在租賃合同中約定違約責任，但被征收、拆遷屬于不可抗力因素，租賃合同中的違約責任不適用。如果出租人不能繼續履行租賃合同，承租人可以要求解
法律分析：出租人和承租人可以在租賃合同中約定違約責任，但被征收、拆遷屬于不可抗力因素，租賃合同中的違約責任不適用。如果出租人不能繼續履行租賃合同，承租人可以要求解除合同并要求退還押金、已支付的租金、損失賠償等。
法律依據：
1.《合同法》第七十八條：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任；但法律另有規定的除外。
2.《城市房地產管理法》第二十六條：因國家、集體實行征收、征用、拆遷等措施，造成租賃房屋及配套設施、設備損失的，應當由實行征收、征用、拆遷等措施的單位負責賠償。
3.《物權法》第七十六條：物權人因不可抗力或者第三人的原因不能占有、使用、收益財產的，不因此喪失物權，也不因此承擔違約責任。
訂房屋租賃協議時，對拆遷問題進行約定的，可以載明承租人在租賃期拆遷可以獲得什么補償、承租人的權利、租賃合同怎么處理等內容。
《中華人民共和國民法典》第七百零三條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條，租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
一、拆遷有沒有補償是怎樣的
1、根據《城市房屋拆遷管理條例》13條第2款，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補償安置協議，即——你可以參與拆遷談判，拿到一定的拆遷補償。
如果你不在拆遷補償協議上簽字的話，拆遷人和被拆遷人之間所簽協議無效。因此你應該積極參加他們的談判，維護自己的權益。
2、根據《城市房屋拆遷管理條例》第27條，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。所以不管什么情況，你的合法權益一定是會受到法律保護的。
作為承租人同樣享有拆遷補償的權利。在拆遷過程中，拆遷人應和房東還有你共同協商拆遷補償的問題。
第二十四條拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改。拆除有產權糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。
二、房屋拆遷補償標準
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
（2）周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。
租賃合同約定拆遷補償有效。租賃房屋的拆遷，補償的辦法區分不同情況而定。每個地方的租賃的時候遇到的拆遷情況是不一樣的，所以解決的辦法也是不一樣。
出租人應和承租人協商解決解除合同和安置的問題，不能達成協議的，拆遷人應對被拆遷人實行房屋產權調換；達成協議由被拆遷人安置承租人的，拆遷人對被拆遷人給與補償。
按《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條的規定進行補償，拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改。
一、拆遷有沒有補償是怎樣的
1、根據《城市房屋拆遷管理條例》13條第2款，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補償安置協議，即可以參與拆遷談判，拿到一定的拆遷補償。
如果你不在拆遷補償協議上簽字的話，拆遷人和被拆遷人之間所簽協議無效。因此你應該積極參加他們的談判，維護自己的權益。
2、根據《城市房屋拆遷管理條例》第27條，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。所以不管什么情況，你的合法權益一定是會受到法律保護的。
作為承租人同樣享有拆遷補償的權利。在拆遷過程中，拆遷人應和房東還有你共同協商拆遷補償的問題。
第二十四條拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改。拆除有產權糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。
二、房屋拆遷補償標準
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
（2）周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。
法律分析：(一)、房屋所有人與承租人協商解除租賃關系;
(二)、房屋所有人另行提供房屋租賃給房屋承租人。如拆遷人與被拆遷人、房屋承租人就解除租賃關系達不成協議的，實行產權調換安置，該項規定一般適用法定租賃和歷史形成的租賃關系，對于市場租賃，建議通過解除租賃關系途徑協商解決;
(三)、關于房屋租賃拆遷租房只要是合法的承租人才可以得到一定的補償，同時在補償當中有幾種經常出現的合理的處理方式。租客若與房東簽訂租房期限較長，一定要對政府拆遷等不可抗因素做出明確規定，并在合同中標出損失部分應由誰承擔。這樣當合同未到期遇上政府拆遷，才能權責明確，避免糾紛。
法律依據：《城市房屋租賃管理辦法》 第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；
（三）當事人協商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
法律分析：房屋租賃合同若遇到拆遷的，出租人應當及時通知承租人，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明；如果給承租人造成損失的，根據拆遷這一不可抗力的影響的，可以部分或者全部免除其責任，但是法律另有規定的除外。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第五百九十條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。
第五百九十一條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。
當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。
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投稿：唐文惠
內容審核：苗佳律師
