房屋拆遷補償技巧,與拆遷方談補償的技巧有哪些,比如前兩天，當事人張先生就遇到了這樣的情況。他們家在縣城里的一棟房子正遇到拆遷，土地是國有土地，在九幾年自建了三層小樓。一樓是鋪面，有180平，二三層是住房，面積360平。周邊商鋪的市場價在一萬
比如前兩天，當事人張先生就遇到了這樣的情況。他們家在縣城里的一棟房子正遇到拆遷，土地是國有土地，在九幾年自建了三層小樓。一樓是鋪面，有180平，二三層是住房，面積360平。周邊商鋪的市場價在一萬多，住宅在五千左右。簡單算一算，貨幣補償應該有300萬元以上。可是，征收辦給的全部補償加起來不到180萬元，與張先生的心理預期差距懸殊。
內心不平衡的張先生決定去找征收方談一談。可是，由于張先生對征地拆遷法律知識了解比較少，面對征收辦的工作人員，說不出個所以然來。于是，對方態度強硬地回復：補償就這么多，一分錢都不會再加了，如果不簽字，時間到了就強拆。
受了一肚子氣的張先生垂頭喪氣的回了家，雖然心有不甘，但是再也沒有勇氣去找征收方談判。他隨后打電話找到愛土拆遷律師團，希望律師介入為他爭取公平、合理的拆遷補償。
心中有理，口難開？那是你沒掌握和拆遷方談補償的技巧！
為什么張先生明明占著理，卻在房屋拆遷談判中處于明顯的下風，沒談成還受了窩囊氣呢？
我們有一句話俗話叫做說話到位，事半功倍。我國城鎮化已經推進了相當長的一段時間，征地拆遷各項程序已經十分成熟。如何與被征收人進行談判，拆遷方已經積累了很多方法和套路。而被拆遷人基本都是第一次拆遷，大多都是門外漢。如果沒有充分的準備、過硬的依據，清晰的思路和專業人士的指導，談判失敗就是在所難免的事情。
在愛土拆遷律師團承辦了大量征地拆遷案件之后，我們總結了以下幾點與拆遷方談判的經驗，供各位參考。
學姜太公釣魚，瞅準談判時機，換取最大籌碼
做什么事情，都講究一個時機，拆遷談判更是如此。拆遷剛剛開始，拆遷方都還沒有啟動談判簽約程序，您上去就要跟人談，未免太過著急。拆遷進行到收尾階段，該簽的都簽差不多了，就剩下您們最后幾戶，您此時去談又太晚了，沒有實際意義。
所以，在遇到拆遷征收的時候，首先要做的不是沖上去談判，而是要了解拆遷征收的基本程序。結合拆遷方的工作進展，先搞清楚您們這里的拆遷已經進行到什么階段，找準與拆遷方談判的時機。
愛土拆遷律師團認為，拆遷方積極主動找您談的時候，就是最佳的談判時機。一般來說，拆遷方的工作人員會主動找您談兩到三次，被拆遷人要利用這兩到三次的談判機會，做好鋪墊，提出訴求，達成合意。
愛土拆遷律師團提醒您：除非您已經決定接受拆遷方給您的補償方案，否則，任何時候，您主動找拆遷方談，都是不明智的。
事先評估自家補償價值，樹立明確的談判目標。
有一些被拆遷人，對自己的土地、房屋值多少錢心理沒譜。往往是根據別人的態度來評判自己的土地、房屋的價值。拆遷方態度寬松一點，他就水漲船高亂要價；而一旦對方態度強硬，他就大氣都不敢出一口。這是一種投機者的心態，根本就是錯誤的方法。
征地拆遷中，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善，原有生活水平不降低，這是一條基準線。被拆遷人可以根據這一原則，來評估自己的房屋被拆遷之后的補償。如果換房，要換多大的房子；如果貨幣補償，要補償多少錢才合適，并圍繞這樣一個目標來展開與拆遷方的談判。
法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結果。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律主觀：1、拆遷談判時，拆遷戶經常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協商談判補償事宜。 2、因為不同的談判環境，對談判者才智的發揮會起到或大或小的激發作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。
法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
在進行房屋拆遷談判時需要找準合理的定位、善于分析和判斷并抓住拆遷人心理進行談判，那么雙方在進行拆遷談判時也是需要將拆遷的具體費用以及拆遷的方案確定下來，同時雙方也是需要簽訂拆遷協議，如果在協議履行的過程中有任何違規行為也是可以立即解除合同。一、門市拆遷裝修補償如下：1、宅基地補償費；2、房屋補償費及裝修費；3、安置費和搬遷費；4、困難補助和獎勵；5、房屋內各項家電移機補償；6、非住宅房屋營運損失補償等。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。二、房屋拆遷需要經過以下程序：1、市、縣級人民政府先進行社會穩定風險評估，將征收補償費用籌措到位。2、市、縣級人民政府作出房屋征收決定及時將房屋征收的決定向被征收人進行公告。3、房屋征收部門與被征收人協商確定房屋補償協議。4、按照補償協議支付補償費用后，對房屋實施拆除措施。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第二十五條 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。 拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
法律分析：一、貨幣補償；二、產權置換；三、結合型補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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投稿：施嵐
內容審核：郭建煒律師
