一、十字街房屋拆遷怎么補(bǔ)償,征地評(píng)估機(jī)構(gòu)該由誰挑選

一、征地評(píng)估機(jī)構(gòu)該由誰挑選補(bǔ)償價(jià)位是拆遷中的核心問題，對(duì)于評(píng)估房屋價(jià)格機(jī)構(gòu)的選擇，《實(shí)施辦法》明確了拆遷戶的決定權(quán)：評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。如果協(xié)商不成的，可通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。辦法規(guī)定對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值及復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，但沒規(guī)定被征收人有權(quán)另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。南昌市十字街聽證代表袁＊貴認(rèn)為，從目前現(xiàn)行的拆遷評(píng)估辦法來看，評(píng)估公司雖然是被拆遷人選定的，但對(duì)房屋的評(píng)估事項(xiàng)委托人和實(shí)際付款人都是拆遷人，因此評(píng)估公司按照拆遷人的意愿對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被拆遷人的預(yù)期也就不足為奇。“被征收人如果對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任了，為什么不能另行委托他人進(jìn)行評(píng)估？”評(píng)估公司代表、？洪城房地產(chǎn)評(píng)估公司嚴(yán)興中建議，《實(shí)施辦法》中評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定和投標(biāo)程序應(yīng)進(jìn)一步明確。

二、怎么選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)原則上由被征收人選擇，這時(shí)給與被征收人一項(xiàng)重大的權(quán)利。但考慮到被征收人往往人數(shù)比較多，可能存在無法達(dá)成一致意見的情況，對(duì)于這種情況，可以通過其他具體程序性規(guī)定來選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，但不管用什么方法決定評(píng)估機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該體現(xiàn)被征收人的意愿。允許被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)是為了讓征收方與被征收方之間形成相互制衡的關(guān)系。

三、征地存在的一定風(fēng)險(xiǎn)在我國目前的法律制度框架下，征地制度將與城市化長期共存，征地制度完善關(guān)系到失地農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會(huì)穩(wěn)定、地區(qū)差距等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等重大問題。本文針對(duì)現(xiàn)行征地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度中多以土地管理部門為責(zé)任主體，以群眾或?qū)＜乙庖娮鳛轱L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，在實(shí)踐中存在評(píng)價(jià)主體不明、功能定位不清、評(píng)價(jià)程序不科學(xué)等問題，建議從明確征地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定位、完善征地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和優(yōu)化征地評(píng)估程序三方面規(guī)范征地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，建立健全征地沖突風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估配套機(jī)制與監(jiān)管機(jī)制，提高其操作的科學(xué)性。

二、征地評(píng)估公司如何選定

法律分析：補(bǔ)償價(jià)位是拆遷中的核心問題，對(duì)于評(píng)估房屋價(jià)格機(jī)構(gòu)的選擇，《實(shí)施辦法》明確了拆遷戶的決定權(quán)：評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。如果協(xié)商不成的，可通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

三、征收評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰確定

法律分析：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有：

(一)城市市區(qū)的土地;

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;

(三)國家依法征收的土地;

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、征地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由哪個(gè)部門評(píng)估

法律主觀：土地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1、征地的原因； 2、征地動(dòng)員； 3、征地范圍； 4、征地補(bǔ)償方案。根據(jù)《 土地管理法 》第四十七條第一款、第二款的規(guī)定， 國家征收土地 的，應(yīng)當(dāng)依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村 集體經(jīng)濟(jì)組織 及其成員、 村民委員會(huì) 和其他 利害關(guān)系人 的意見。

法律客觀：估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生源，主要包括下面幾個(gè)方面：1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。為估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本估價(jià)方法是成本法、收益法和市場法。從估價(jià)理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)果能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。另外，估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力。再者就是估價(jià)人員素質(zhì)水平不一，雖然通過估價(jià)師考試但缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣或那樣的偏差，也會(huì)產(chǎn)生一定的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。因此，估價(jià)技術(shù)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源。2、政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響;另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價(jià)人員無法或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。3、估價(jià)對(duì)象手續(xù)不全產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業(yè)通過政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價(jià)實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給估價(jià)的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。4、不端正執(zhí)業(yè)態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這已成為房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要來源，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差。在未能掌握房地產(chǎn)的有關(guān)情況下，就盲目估價(jià)導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)不準(zhǔn)。另外，在對(duì)國家政策理解不充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額;以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。5、客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多。通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意借口拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛。如產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)值嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國統(tǒng)計(jì)資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來難度，易造成估價(jià)值失實(shí)而引發(fā)爭議。還有，委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也易造成經(jīng)濟(jì)糾紛。6、房地產(chǎn)估價(jià)自身特性而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定活動(dòng)。評(píng)估價(jià)格是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)理論價(jià)格作出的一種估測、推斷。由于房地產(chǎn)市場波動(dòng)很大，分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素時(shí)，國家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、影響幅度等預(yù)測，在實(shí)際把握中難以做到絲毫不差。

五、房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法

房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由國家統(tǒng)一招標(biāo)選定，評(píng)估師必須具備相應(yīng)資格和經(jīng)驗(yàn)，并遵守評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和程序。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，國家在實(shí)施征收時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果支付補(bǔ)償費(fèi)用。房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)是實(shí)施評(píng)估工作的機(jī)構(gòu)，其選定辦法需要符合國家統(tǒng)一的招標(biāo)程序。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由國家統(tǒng)一招標(biāo)選定，評(píng)估師必須具備相應(yīng)的資格和經(jīng)驗(yàn)，并遵守評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和程序。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)包括：評(píng)估對(duì)象、評(píng)估方法、數(shù)據(jù)來源、評(píng)估結(jié)果表述等內(nèi)容，而評(píng)估程序則包括：評(píng)估前準(zhǔn)備、現(xiàn)場勘驗(yàn)、數(shù)據(jù)收集、評(píng)估計(jì)算、評(píng)估分析、報(bào)告編制、評(píng)價(jià)審核等環(huán)節(jié)。評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中應(yīng)當(dāng)保持公正、客觀、科學(xué)、合法，不得接受與評(píng)估有利害關(guān)系的當(dāng)事人或利益相關(guān)人的禮品、請(qǐng)托等。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)保證所提供的評(píng)估報(bào)告真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，否則可能會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的結(jié)果是否可以申訴？ 可以。如果被評(píng)估人對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出申訴，也可以向主管部門或上級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)投訴。如果通過申訴或投訴處理后，仍然不能解決爭議，可以向行政或司法機(jī)關(guān)維護(hù)自己的權(quán)益。房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法需要符合國家統(tǒng)一招標(biāo)的程序，評(píng)估師必須具備相應(yīng)資格和經(jīng)驗(yàn)，并遵守評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和程序。評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，如果被評(píng)估人對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議，可以提出申訴。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國物權(quán)法》第三十二條 政府或者其他依法享有征收權(quán)利的組織和個(gè)人在依法進(jìn)行征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)涉及物權(quán)的房屋、構(gòu)筑物等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果支付補(bǔ)償費(fèi)用。

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文章來源參考：【頭條】十字街房屋拆遷怎么補(bǔ)償，十字街1號(hào)拆遷

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投稿：張澤

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