房改房拆遷補償計算,房改房土地補償金怎么算,房改房要交土地收益金怎么算，土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往
房改房要交土地收益金怎么算，土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。相關知識延伸：購置房改房要交哪些稅費契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納。房改房需要交納土地出讓金：計算公式為，當年成本價建筑面積1％。（名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價）。如北京市市區目前（2007年）的房改房成本價為1560元平米（部分郊區縣有所下浮），也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15．60元建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了。個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實際成交價格－原購買價格－合理費用）20％”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元平米。需要注意的是：
1、除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元平米）建筑面積6％，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。
2、流程與稅費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同。
1、房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
2、房屋拆遷安置費計算標準(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費注：1.如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2.如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。綜合上面所說的，房改房是屬于公有住房只要被購買了之后也是屬于正常的住宅，如果要被進行征收和補償的話，那么也是有權利獲得的，但對于實施征收和補償的人都應該是屬于得到當地政府認可的單位，在補償的過程中一定要保障到被拆遷者的合法權益。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
法律分析：房改房拆遷賠償如下：
1、被征收房屋價值的補償；
2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。城市的發展是一個不斷進行再建設的過程，隨著我國經濟體制改革的順利實施，社會主義市場經濟的逐步建立，生產力得到空前的發展。為了城市的整體規劃，有時也為了國家專項工程建設的需要，有必要對原有建筑房屋進行拆除、搬遷，達到整體的整齊劃一或對日益緊張的國有土地資源的合理利用。
房屋征收實施單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償。拆遷住宅房屋補償。拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建三種方式。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：如果是成本價房改房，它的土地出讓金按交易評估價格的1%進行繳納，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%。其中當年成本價指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價，房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了。
除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房交易，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方后可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價×建筑面積×6%。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批；
法律分析：1.分攤面積：
住宅：套內面積×10.68% （9層以下）；套內面積×12.65% （9層以上）；
商住：套內面積×10.68%（9層以下）；套內面積×19.25%（9-19層）；套內面積×21.88%（20層以上）
補分攤費計算方式：單價×分攤面積×10%或20%（＜9層：10% ＞9層：20%）。
2.土地出讓金計征公式為：成交價×1%
3.個稅，滿五唯一免征，計征公式為：成交價×1%
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
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投稿：羅依安
內容審核：趙雪玲律師
