一、未結(jié)頂房屋拆遷補償,住改商后還能改回住宅嘛

律師解答：

如果住改商的房子屬于是普通的商品房，那么以后還是可以改回來的，不過必須要帶著本人的相關(guān)證件去當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M行，更改需要帶的證件，有個人的身份證原件復(fù)印件、房屋的產(chǎn)權(quán)證件、土地的使用證件。住改商的意思就是將合法的居民住宅改為商用房，目前只有兩種性質(zhì)的房屋才可以改為商用房，分別是：沒有房產(chǎn)證的房屋和擁有宅基地證的房屋。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

二、住改商手續(xù)

法律分析：住改商手續(xù)：到工商所領(lǐng)取《住宅改經(jīng)營性用房證明》；填寫《保證書》，經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主簽字同意；攜帶相關(guān)資料至小區(qū)所屬居委會蓋章；到工商所進行注冊，辦理營業(yè)執(zhí)照。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

三、住改商以后能改回來嗎

如果住改商的房子屬于是普通的商品房，那么以后還是可以改回來的，不過必須要帶著本人的相關(guān)證件去當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M行，更改需要帶的證件，有個人的身份證原件復(fù)印件、房屋的產(chǎn)權(quán)證件、土地的使用證件。

一、二手房過戶的材料

1、買方需要提供身份證、戶口證明、網(wǎng)簽協(xié)議、完稅證明，產(chǎn)權(quán)證寫幾個人的名字就需要幾人到場。

2、賣方需要持有效身份證、戶口證明及房屋所有權(quán)證到場辦理，若該房產(chǎn)為夫妻共有時，夫妻雙方都應(yīng)該同時到場并提供有效身份證件、房屋共有權(quán)證及結(jié)婚證等其它相關(guān)證件。如果該房產(chǎn)處于出租狀態(tài)，賣方除提供上述證件外，還須提供承租人放棄優(yōu)先購買的書面材料。

3、若買賣雙方如果有一方因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續(xù)時，可以委托他人辦理，受托人必須提供公證委托書、本人有效身份證原件以及復(fù)印件、委托人身份證復(fù)印件（加蓋公證處該復(fù)印件與原件相符的印章），房屋所有權(quán)證等材料，如需免稅受托人還需要提供委托人夫妻雙方的身份證明原件及復(fù)印件、戶口證明原件以及復(fù)印件、婚姻證明原件以及復(fù)印件。

二、農(nóng)村房屋買賣過戶流程是什么

農(nóng)村房屋買賣過戶需要委托測繪配圖，委托評估，繳稅，申請?zhí)畋?，交驗書證，受理登記，權(quán)屬審核，交費領(lǐng)證。所需要的證件有土地使用權(quán)證房屋所有權(quán)證、共有權(quán)證、買賣契約、稅票等，有些還需要其他的相關(guān)證明。買賣雙方須持本人身份證件親自辦理登記。如需委托他人辦理登記的，須出具經(jīng)公證的委托書。

農(nóng)房過戶是有條件的，必須雙方戶口都在同一個村（鎮(zhèn)），且不屬于拆遷范圍以內(nèi)的農(nóng)房才可以辦理過戶手續(xù)，買賣合同簽訂后最后去公證一下。然后雙方持相關(guān)證件到所屬房管局農(nóng)房辦辦理即可。

農(nóng)村房屋如果有“房屋登記證”可以去房管局辦理過戶手續(xù)，如果是小產(chǎn)權(quán)房（沒有房屋登記證）交易屬于一般商品交易，對方是否具有房屋所有權(quán)或是否完全有用，是否是共同財產(chǎn)，如果房屋所有人均簽署了協(xié)議，并且協(xié)議已經(jīng)公正處公正了，購房的金額符合市場價格（不符合的不算）是受法律保護的。

農(nóng)村房屋過戶費用農(nóng)村房產(chǎn)證過戶費用：轉(zhuǎn)讓方需要交征地管理費，0．75元／平方米；出讓金；補出讓契稅，基由市財政局契稅征收窗口核收；土地出讓合同印花稅。受讓方還需要交工本費；國有土地使用證20元／本；印花稅；土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費等等。

購買農(nóng)村房屋時，必須滿足購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意；如系共有房屋，必須征得其他共有人同意；應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件；應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵；應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。

三、戶籍證明可以異地開嗎

1、一般辦理戶籍證明是必須要在自己的戶籍所在地的派出所辦理的，但是若不能回到戶籍所在地，那么有兩種情況：

(1)個人戶口

若是是個人戶口，那么就可以委托家人(是同一戶口本上的家人)，攜帶著戶口簿以及本人的身份證到轄區(qū)派出所去辦理戶籍證明。

(2)集體戶口

若是集體戶口，那么就可以委托集體戶口的管理人員、同事或是同學(xué)，(在同一戶口本上)，并攜帶著集體戶口以及本人的身份證到轄區(qū)的派出所進行辦理即可。

(3)常住居民

若是常住人口需要戶籍資料的話，那么警方稱可以將身份證復(fù)印件或是常住人口登記復(fù)印件到派出所加蓋戶籍專用章，這個可以作為戶籍證明使用。

2、如果戶口處于托管的狀態(tài)，那么還是建議回到自己的戶籍所在地去辦理更好。

3、戶籍證明可以委托辦理，但是受托人必須持有委托人的相關(guān)證件，比如戶口本或身份證或委托證明。

四、住改商還能改回來嗎

如果住改商的房子屬于是普通的商品房，那么以后還是可以改回來的，不過必須要帶著本人的相關(guān)證件去當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M行，更改需要帶的證件，有個人的身份證原件復(fù)印件、房屋的產(chǎn)權(quán)證件、土地的使用證件。

住改商的意思就是將合法的居民住宅改為商用房，目前只有兩種性質(zhì)的房屋才可以改為商用房，分別是沒有房產(chǎn)證的房屋和擁有宅基地證的房屋。如果承租的住改商房屋在當(dāng)?shù)氐姆课莨芾砭肿隽讼嚓P(guān)的備案和記錄，那么是可以去工商局辦理營業(yè)執(zhí)照的，不過需要提供比較詳細的資料，具體的資料有以下幾個，分別是：業(yè)主委員會同意住改商房屋的證明文件、營業(yè)場所的使用證明、營業(yè)場所的登記表。不過有一種情況比較特殊，如果當(dāng)?shù)匾呀?jīng)全面禁止住改商了，那么租到這種房子是沒有辦法辦理營業(yè)執(zhí)照的。

一、40年產(chǎn)權(quán)公寓的優(yōu)缺點

1、商業(yè)地產(chǎn)40年產(chǎn)權(quán)的優(yōu)點：

（1）商業(yè)性質(zhì)住宅辦理按揭時間是到交付的時候，而70年產(chǎn)權(quán)住宅則是到房屋結(jié)頂時候就開始辦理按揭。

（2）商業(yè)性質(zhì)即40年產(chǎn)權(quán)房以后如果拆遷的話，獲得的賠償金會比70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)房屋獲得的賠償金要高。

（3）商業(yè)性質(zhì)房屋可自住，也可注冊營業(yè)執(zhí)照當(dāng)辦公房用。

（4）商業(yè)性質(zhì)的房屋一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現(xiàn)。

（5）商業(yè)性質(zhì)房屋拆遷時間短，換房時間能優(yōu)先。

2、商業(yè)地產(chǎn)40年產(chǎn)權(quán)的缺點：

（1）40年的稱為商業(yè)用地，并且大多數(shù)樓盤水電收費和物業(yè)費是按商業(yè)標準征收，很貴，并且基本沒有天然氣。

（2）商業(yè)地產(chǎn)辦理按揭貸款要求首付五成、貸款期限最長10年，貸款利率還要相應(yīng)的上浮；

（3）商業(yè)地產(chǎn)無法落戶，無法滿足部分投資客要求。

二、拆遷時住改商怎么補償？

1、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

拆遷辦法中規(guī)定，＂拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

2、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策

規(guī)定，＂在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。＂也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

3、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同

參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

4、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償

規(guī)定對住改商房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當(dāng)補償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在2007之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質(zhì)進行評估補償。

5、采用混合標準

（1）臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。

（2）其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。

五、住宅小區(qū)住改商違法嗎

法律分析：住宅小區(qū)住改商是屬于違法的行為，并不合法，具體原因如下：其一擅自住改商屬違法；其二僅有部分業(yè)主同意也不行。有相關(guān)法律嚴格規(guī)定，業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，想要住改商的首先要經(jīng)過法律法規(guī)以及管理規(guī)約，還需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。一旦發(fā)生擅自住改商的情況，業(yè)主可及時向小區(qū)業(yè)委會或者物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主聯(lián)合物業(yè)公司開展清理，

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

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文章來源參考：【頭條】未結(jié)頂房屋拆遷補償，未結(jié)頂樓盤

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投稿：方軒諾

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