一、拆遷簽約后返租補(bǔ)償協(xié)議,商品房出售返租是怎樣

關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)中關(guān)于返租的規(guī)定如下：

返租銷(xiāo)售也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售，在其建造樓盤(pán)出售時(shí)與買(mǎi)家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

建設(shè)部只是明令預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目不能返租，因此大確權(quán)（大確權(quán)是指在商品房買(mǎi)賣(mài)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已按規(guī)定辦理了樓盤(pán)初始確權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)》，確認(rèn)該樓盤(pán)的權(quán)屬人是該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。后的現(xiàn)樓商鋪，或者是已經(jīng)有了房產(chǎn)證的商鋪售后返租并不算是違規(guī)。

一、售后租回與售后回購(gòu)的區(qū)別有哪些

1、售后租回交易與售后回購(gòu)交易資產(chǎn)所有權(quán)的最終歸屬不同售后租回交易在出售方和購(gòu)買(mǎi)方進(jìn)行談判時(shí)，就可認(rèn)定為是一項(xiàng)融資租賃或者是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃，如果是一項(xiàng)融資租賃，那么這種交易實(shí)際上轉(zhuǎn)移了買(mǎi)主（即出租人）所保留的與該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，所有權(quán)最終很有可能轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)將歸出售方所有；而如果該交易被認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)租賃，那么資產(chǎn)的所有權(quán)就不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍歸買(mǎi)主（即出租人）。

售后回購(gòu)交易在銷(xiāo)售商品的同時(shí)，銷(xiāo)售方即同意日后重新買(mǎi)回這批商品，因此商品的最終所有權(quán)不會(huì)轉(zhuǎn)移，仍歸出售方。

2、售后租回交易（租金）與售后回購(gòu)交易（回購(gòu)價(jià)）的取得有所不同售后租回交易中，資產(chǎn)的售價(jià)和租金是相互關(guān)聯(lián)的，是一攬子方式談判的，是一并計(jì)算的。

售后回購(gòu)交易中，回購(gòu)價(jià)的確定則與銷(xiāo)售價(jià)無(wú)關(guān)，回購(gòu)價(jià)可在購(gòu)回協(xié)議中訂明，也可以回購(gòu)當(dāng)日的市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)確定，因此回購(gòu)價(jià)可能高于原售價(jià)也可能低于原售價(jià)。

3、售后租回交易與售后回購(gòu)交易所交易的對(duì)象的性質(zhì)及賬務(wù)處理不同售后租回交易一般出售的是固定資產(chǎn)，而售后回購(gòu)的交易對(duì)象更多的是流動(dòng)資產(chǎn)，如庫(kù)存商品，原材料等由于交易資產(chǎn)的性質(zhì)不同，并且由于兩種交易方式的出售資產(chǎn)并不同于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，因此兩者的賬務(wù)處理也大不相同。售后租回交易，售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)置遞延收益科目核算，期末，遞延收益科目的余額在資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)計(jì)負(fù)債項(xiàng)目下單列項(xiàng)目反映。

二、新房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)

（1）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可買(mǎi)賣(mài)不破租賃，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

（5）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)的返租是什么意思?

關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)中關(guān)于返租的規(guī)定是：返租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同，承諾在購(gòu)房后給予購(gòu)房者固定租金、由開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租營(yíng)的銷(xiāo)售方式。未竣工的商品房禁止售后包租，已竣工的商品房未作法律限制。

一、簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意什么？

1、查驗(yàn)對(duì)方身份

簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。

2、審查有效證書(shū)

商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》，它們是購(gòu)房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。

3、確保買(mǎi)賣(mài)安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，在購(gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。

4、完善合同條款

購(gòu)房合同通常是由銷(xiāo)售一的方提供，是事先已經(jīng)打印好的，其中有些條款利益會(huì)傾向于賣(mài)方，作為購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，經(jīng)雙方協(xié)商一致同意后可以對(duì)合同進(jìn)行修改或補(bǔ)充，建議最好認(rèn)真仔細(xì)閱讀和審查，以防自己的合法權(quán)益受到損害。

5、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開(kāi)發(fā)商通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房人簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房人非常苛刻。因此，購(gòu)房人須慎之又慎，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

6、拒交不合理收費(fèi)

目前商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房人必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕。

簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同意味著交易即時(shí)生效，買(mǎi)賣(mài)雙方都要嚴(yán)格按照全責(zé)規(guī)定的責(zé)任、義務(wù)來(lái)執(zhí)行，所在對(duì)于雙方的違約責(zé)任也要?jiǎng)澐置鞔_，以免將來(lái)產(chǎn)生不必要的糾紛。

二、商品房交房標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)法律規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；但是未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。對(duì)于更細(xì)的交房條件，則要看購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定。

三、買(mǎi)房證件齊全是哪幾個(gè)

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的五證，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。五證是指《國(guó)有商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

五證中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。

《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清楚購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

三、商品房售房返租怎么操作

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

但是一、二、三線(xiàn)城市而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪的主要承載形式售后返租模式雖然在法律上一直被禁止，實(shí)際上卻從未被被真正的禁止。

因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商對(duì)于商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實(shí)際上，在以后的返租操作中，往往會(huì)因?yàn)楣緝?nèi)部變動(dòng)，重組，破產(chǎn)等難以預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生糾紛。開(kāi)發(fā)商在無(wú)法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實(shí)是對(duì)消費(fèi)者的欺詐行為。

一、預(yù)售商品房可以再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓嗎

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)于續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，首先《商品房預(yù)售合同》應(yīng)在有效期之內(nèi)，在具備這一前提條件后，按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，辦理程序如下：

（一）轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式兩份），合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價(jià)款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。

（二）轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷(xiāo)售登記的交易管理部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫(xiě)《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)審查。

（三）交易管理部門(mén)對(duì)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開(kāi)發(fā)企業(yè)、交易管理部門(mén)各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預(yù)售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對(duì)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

二、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房有哪些要注意

1、《國(guó)有土地使用證》，證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)；

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件；

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件；

4、《建設(shè)工程施工許可證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，未取得此證的不得擅自開(kāi)工，其建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)；

5、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件，擁有此證的商品房，是可以合法買(mǎi)賣(mài)的商品房。

四、已買(mǎi)了返租商鋪怎么辦

法律分析：1.要弄明白返租的款項(xiàng)是多少，必須要根據(jù)實(shí)際情況算出來(lái)。2. 拿出返租的合同，上面會(huì)有返租的規(guī)定或者說(shuō)明。3. 對(duì)照合同內(nèi)容，雙方仔細(xì)看，看是哪一方存在問(wèn)題。4 雙方約定好時(shí)間，在指定地方坐下來(lái)談判，秉著和諧、解決問(wèn)題的態(tài)度坐下來(lái)談。一定要公平公正談。5. 如果雙方互不想讓?zhuān)ハ嘀肛?zé)對(duì)方，根本不能談攏，那么應(yīng)該要請(qǐng)司法機(jī)關(guān)來(lái)協(xié)調(diào)，總之要把問(wèn)題解決好。6. 在解決這些糾紛的同時(shí)，雙方應(yīng)該要發(fā)揚(yáng)謙讓精神，雙方都要互相理解，雙方要以法律為依據(jù)，千萬(wàn)不要把事情搞復(fù)雜。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第七百零五條 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

第七百零六條 當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

五、買(mǎi)二手房業(yè)主要求返租

法律分析：買(mǎi)方支付認(rèn)購(gòu)金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),而在此期限內(nèi),賣(mài)方不得將該房屋售與他人,如果買(mǎi)方?jīng)Q定不購(gòu)買(mǎi),賣(mài)方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還;但如果買(mǎi)方超過(guò)規(guī)定期限以后才決.

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。

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文章來(lái)源參考：【頭條】，拆遷簽約后返租補(bǔ)償協(xié)議怎么寫(xiě)

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投稿：彭子樂(lè)

內(nèi)容審核：李軒教授