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拆遷補(bǔ)償?shù)纳娑悊栴}，拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-28 22:00:58
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷補(bǔ)償?shù)纳娑悊栴},拆遷補(bǔ)償涉稅問題,拆遷補(bǔ)償款涉稅問題主要涉及以下幾個方面：一、營業(yè)稅一般情況下，拆遷補(bǔ)償款需要繳納營業(yè)稅。然而，如果被拆遷單位和個人取得的是政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，或者是被拆遷個人因自用普

拆遷補(bǔ)償?shù)纳娑悊栴}，拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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一、拆遷補(bǔ)償?shù)纳娑悊栴},拆遷補(bǔ)償涉稅問題

拆遷補(bǔ)償款涉稅問題主要涉及以下幾個方面：

一、營業(yè)稅

一般情況下，拆遷補(bǔ)償款需要繳納營業(yè)稅。然而，如果被拆遷單位和個人取得的是政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，或者是被拆遷個人因自用普通住房拆遷所取得的補(bǔ)償費(fèi)，這些情況下可以暫免征收營業(yè)稅。

征稅的關(guān)鍵在于拆遷項目是否為政府行為以及是否有政府批文。如果是政府收回的土地（給予的補(bǔ)償除外），則可能需要按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

二、企業(yè)所得稅

對于內(nèi)資企業(yè)取得的拆遷補(bǔ)償，在所得稅方面沒有特別規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照會計制度規(guī)定處理，收益轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入并入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。

如果是因政府城市規(guī)劃等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷而取得的搬遷補(bǔ)償收入，則應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅。但企業(yè)所得稅可以在不超過搬遷收入的范圍內(nèi)，扣除相關(guān)費(fèi)用后的余額計入應(yīng)納稅所得額。

三、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。這包括因城市實施規(guī)劃或國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或被收回土地使用權(quán)的情況。

除上述免征情況外，其他拆遷補(bǔ)償可能需要計征土地增值稅。

四、個人所得稅

根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，被拆遷人按照國家標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款免繳個人所得稅。這意味著個人因拆遷而獲得的補(bǔ)償款，在符合國家標(biāo)準(zhǔn)的情況下，不需要繳納個人所得稅。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償款的涉稅問題涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和個人所得稅等多個稅種。具體是否需要繳稅以及繳稅的金額和方式，需要根據(jù)具體的拆遷情況、補(bǔ)償協(xié)議以及相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行綜合考慮和判斷。建議在實際操作中咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問或律師以確保合規(guī)性。

二、拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院第590號令)規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會團(tuán)體，也可能是個人。

被拆遷人是企事業(yè)單位或社會團(tuán)體的涉稅問題

1、營業(yè)稅

對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產(chǎn))的補(bǔ)償費(fèi)不征收營業(yè)稅。(國稅函[2007]969號)納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)[1993]149號)規(guī)定不征收營業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277號)

除以上兩種情況，無論收到的是現(xiàn)金補(bǔ)償還是實物(房屋)補(bǔ)償，都應(yīng)視同土地及附屬物轉(zhuǎn)讓款，交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告2012年第40號)規(guī)定：企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要;

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅。

拆遷補(bǔ)償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外，取得的無論是現(xiàn)金還是實物補(bǔ)償，都應(yīng)在取得的當(dāng)年計入應(yīng)納稅所得額。

3、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定：《條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。《條例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，《條例》第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題(財稅【2006】21號)的規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第四款所稱因城市實施規(guī)劃而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況，因國家建設(shè)的需要而搬遷是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

除以上規(guī)定，收到的拆遷補(bǔ)償，無論是貨幣還是實物，均應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓土地及附屬物交納土地增值稅。

4、印花稅

印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

拆遷補(bǔ)償涉及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目征稅。

被拆遷人是個人的涉稅問題

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個人所得稅的批復(fù)》(國稅函【1998】428號)指出，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財稅【2005】45號)規(guī)定，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

有以上文件可見：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，無論是貨幣補(bǔ)償還是實物補(bǔ)償(房屋)，均免征個人所得稅。

個人收取的拆遷補(bǔ)償主要是對個人損失的一種補(bǔ)償，不是銷售行為，是政府主導(dǎo)的行為，會有政府的相關(guān)文件。上述企業(yè)收到拆遷補(bǔ)償免營業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個人，個人收取的拆遷補(bǔ)償不用交營業(yè)稅和土地增值稅。

通過以上分析：只要是由政府主導(dǎo)的、因公共事業(yè)需要而拆遷補(bǔ)償，無論是貨幣或是實物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補(bǔ)償要交納各稅。

一、政府拆遷房屋需要什么手續(xù)

政府征收拆遷房屋的，需要市、縣級人民政府作出房屋征收決定，由征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，補(bǔ)償方案通過后，實施房屋拆遷。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

三、遷補(bǔ)償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業(yè)稅對于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。

2、企業(yè)所得稅根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照財企文件的規(guī)定，房屋、設(shè)備的拆遷、拆卸、運(yùn)輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應(yīng)付款”，“專項應(yīng)付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營業(yè)外支出”。“資本公積”并入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”的損失按照規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。但對于機(jī)器設(shè)備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項應(yīng)付款”的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時間性差異。按照規(guī)定機(jī)器設(shè)備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。

3、個人所得稅被拆遷人是個人的取得拆遷補(bǔ)償款個人所得稅處理，，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

4、土地增值稅規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。綜上所述，企業(yè)不同與個人，每一筆資金往來都要入賬，進(jìn)行會計科目核算。征地拆遷財務(wù)處理比較復(fù)雜，通常是將拆遷款當(dāng)做“專項應(yīng)付款”進(jìn)行核算。因為企業(yè)多了一筆進(jìn)項，還涉及到稅務(wù)方面的問題，所以處理起來比較費(fèi)精力。

四、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款要交稅嗎

法律分析：需要交稅。與企業(yè)拆遷補(bǔ)償款中有聯(lián)系的稅種主要包括三種：企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅。其中企業(yè)所得稅需要繳納，營改增之后，增值稅也不收。此外不同的征收可能會免除部分稅種。例如：因國家建設(shè)需要的拆遷補(bǔ)償款，免征土地增值稅。但是如果是商業(yè)征收，則不免征土地增值稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅:（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

五、動遷補(bǔ)償款要交稅嗎

法律分析：拆遷款要交稅，被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅：1.被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營業(yè)稅。2.被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。