一、購(gòu)房人拆遷補(bǔ)償,購(gòu)房消費(fèi)者與被拆遷人權(quán)利的沖突問(wèn)題

房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢(shì)的、被動(dòng)的群體，法律應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)保護(hù)被拆遷人的利益。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房解釋》）第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人的，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對(duì)約定的安置房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對(duì)其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿(mǎn)足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購(gòu)房消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的目的一樣，都是為了滿(mǎn)足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護(hù)。當(dāng)購(gòu)房消費(fèi)者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)分別不同情況處理：

1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進(jìn)行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購(gòu)房人的，由于拆遷協(xié)議對(duì)標(biāo)的房屋的安置時(shí)間上先于房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標(biāo)的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人對(duì)安置房屋的權(quán)利，此時(shí)應(yīng)適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定。

2、出賣(mài)人將標(biāo)的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的。

（1）如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)登記，由于登記具有對(duì)抗第三人的效力，且買(mǎi)賣(mài)合同成立在前，應(yīng)保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。

（2）如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對(duì)房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的被拆遷人；購(gòu)房消費(fèi)者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者，此時(shí)不宜適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定；均未入住的，基于雙方均無(wú)權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時(shí)間順序，優(yōu)先保護(hù)合同成立在先的權(quán)利人。

二、購(gòu)房者在商品房拆遷時(shí)如何維權(quán)？

商品房拆遷的賠償包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，其中房屋補(bǔ)償費(fèi)按結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n計(jì)算，周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實(shí)際情況確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行。

法律分析

商品房拆遷的賠償如下：

1.房屋補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算；

2.周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶(hù)的人口每月予以補(bǔ)貼；

3.獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

拓展延伸

購(gòu)房者應(yīng)該如何保護(hù)自己的權(quán)益在商品房拆遷過(guò)程中？

在商品房拆遷過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)該采取一系列措施來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。首先，購(gòu)房者應(yīng)該詳細(xì)了解相關(guān)法律法規(guī)，了解自己的權(quán)益和義務(wù)。其次，購(gòu)房者可以與其他受影響的業(yè)主聯(lián)合起來(lái)，形成維權(quán)團(tuán)隊(duì)，共同爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償和安置方案。此外，購(gòu)房者還可以尋求專(zhuān)業(yè)律師的幫助，咨詢(xún)法律意見(jiàn)，并代表購(gòu)房者參與協(xié)商和談判。同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)和文件，如購(gòu)房合同、付款憑證等，以便維權(quán)時(shí)提供證據(jù)。最重要的是，購(gòu)房者應(yīng)保持冷靜和理性，避免情緒化的行為，以便更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)

在商品房拆遷過(guò)程中，賠償方案包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)。購(gòu)房者應(yīng)了解相關(guān)法律法規(guī)，與其他業(yè)主合作維權(quán)，尋求專(zhuān)業(yè)律師的幫助，并保留相關(guān)證據(jù)。保持冷靜和理性是維護(hù)權(quán)益的關(guān)鍵。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、解決房屋拆遷引發(fā)的爭(zhēng)議

行政或司法強(qiáng)制是對(duì)于未搬遷的被拆遷人或房屋承租人的處理方式，行政強(qiáng)制由拆遷管理部門(mén)提請(qǐng)公安部門(mén)強(qiáng)制拆遷，司法強(qiáng)制由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。在實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)辦理證據(jù)保全。兩種強(qiáng)制方式只能選擇一種，并且必須慎重考慮。

法律分析

行政或司法強(qiáng)制

(一)行政強(qiáng)制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書(shū)規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷管理部門(mén)提請(qǐng)公安部門(mén)強(qiáng)制拆遷。

(二)司法強(qiáng)制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書(shū)規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強(qiáng)制或司法強(qiáng)制只能選一種。房屋拆遷管理部門(mén)提請(qǐng)或申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，必須非常慎重。

拓展延伸

化解房屋拆遷糾紛的有效策略

化解房屋拆遷糾紛的有效策略可以從多個(gè)方面入手。首先，建立有效的溝通渠道和平臺(tái)，使拆遷雙方能夠充分表達(dá)各自的意見(jiàn)和關(guān)切，促進(jìn)對(duì)話和理解。其次，依法依規(guī)進(jìn)行拆遷程序，確保程序的公正和透明，避免產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議。同時(shí)，注重社會(huì)穩(wěn)定和公眾參與，通過(guò)開(kāi)展聽(tīng)證會(huì)、座談會(huì)等形式，讓各方利益相關(guān)者參與決策過(guò)程，提高決策的合法性和公信力。此外，加強(qiáng)補(bǔ)償和安置政策的公平性和合理性，確保被拆遷戶(hù)的合法權(quán)益得到充分保障。最后，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，及時(shí)解決糾紛和投訴，確保拆遷過(guò)程的順利進(jìn)行。綜上所述，通過(guò)以上策略的綜合運(yùn)用，可以有效化解房屋拆遷糾紛，實(shí)現(xiàn)公平、公正、和諧的拆遷過(guò)程。

結(jié)語(yǔ)

在化解房屋拆遷糾紛中，行政或司法強(qiáng)制是兩種可選的方式。行政強(qiáng)制要求拆遷管理部門(mén)向公安部門(mén)提請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，而司法強(qiáng)制則要求房屋拆遷管理部門(mén)依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷。在選擇強(qiáng)制拆遷方式時(shí)，必須慎重考慮。為有效化解糾紛，建議建立溝通渠道、依法程序、社會(huì)穩(wěn)定、公眾參與和公平補(bǔ)償?shù)炔呗缘木C合運(yùn)用。通過(guò)這些措施，可以實(shí)現(xiàn)公平、公正、和諧的拆遷過(guò)程。

法律依據(jù)

《人民調(diào)解法釋義》第二十六條人民調(diào)解員調(diào)解糾紛，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)終止調(diào)解，并依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，告知當(dāng)事人可以依法通過(guò)仲裁、行政、司法等途徑維護(hù)自己的權(quán)利。

四、房屋拆遷中權(quán)屬爭(zhēng)議的情形

實(shí)踐中，拆遷中的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議一般有以下情況：

1.原房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后，繼承人未辦理繼承及析產(chǎn)手續(xù)的房屋，在拆遷開(kāi)始時(shí)繼承人要求繼承和析產(chǎn)的;

2.聯(lián)合建設(shè)的房屋，雖經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，但聯(lián)合建設(shè)的當(dāng)事人未能就聯(lián)合建設(shè)的房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約定，或者雖有約定但雙方當(dāng)事人仍然有爭(zhēng)議的;

3.一方當(dāng)事人雖然已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但他方當(dāng)事人已經(jīng)明確提出產(chǎn)權(quán)主張(這種產(chǎn)權(quán)主張一般情況下應(yīng)當(dāng)是向法院提起民事或者行政訴訟，明確提出產(chǎn)權(quán)的訴訟請(qǐng)求);

4.已經(jīng)建成的房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，當(dāng)事人各方主張房屋產(chǎn)權(quán)的;

5.因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中出現(xiàn)若干問(wèn)題，造成產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的;

6.因歷史上落實(shí)私房政策問(wèn)題導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議;

7.其他產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的情形。

如果產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋已經(jīng)發(fā)生拆遷，但一方當(dāng)事人對(duì)拆遷結(jié)果不服，也可以通過(guò)以下方式維護(hù)權(quán)益：

1.拆遷人已經(jīng)與一方當(dāng)事人簽訂拆遷協(xié)議的，主張產(chǎn)權(quán)的一方當(dāng)事人可以直接請(qǐng)求人民法院判決宣告拆遷協(xié)議無(wú)效;

2.房屋產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的解決期間已經(jīng)作出拆遷裁決，將拆遷補(bǔ)償款裁決給一方當(dāng)事人的，另一方當(dāng)事人可以向人民法院提起拆遷裁決的行政訴訟，請(qǐng)求人民法院判決撤銷(xiāo)該裁決;

3.如果房屋產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)批準(zhǔn)的拆遷人關(guān)于拆除產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議之房屋的拆遷方案侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院判決撤銷(xiāo)房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方案，并可以請(qǐng)求人民法院判決房屋拆遷主管部門(mén)重新作出具體行政行為;

4.如果拆遷主管部門(mén)未能依照法律規(guī)定組織拆遷人勘察被拆除房屋，未進(jìn)行證據(jù)保全公證的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院以房屋拆遷主管部門(mén)違反法定程序?yàn)橛膳袥Q撤銷(xiāo)拆遷主管部門(mén)作出的批準(zhǔn)拆遷產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議房屋的行政行為。

五、面對(duì)城市房屋拆遷，了解這些法律條款有助于維護(hù)權(quán)益

房屋拆遷前期律師工作的主要要點(diǎn)是：1.調(diào)查和論證拆遷準(zhǔn)備工作，了解拆遷單位的能力和房屋情況；2.充分了解被拆遷人的情況，包括身份、房屋面積和權(quán)屬狀況；3.對(duì)拆遷范圍和規(guī)模進(jìn)行調(diào)查和論證，以確定拆遷的可行性。房屋拆遷前期律師工作的重點(diǎn)是調(diào)查和論證，以確保拆遷的可行性和合理性。房屋拆遷前期律師工作包括調(diào)查拆遷單位能力和房屋情況，了解被拆遷人情況，以及確定拆遷范圍和規(guī)模的可行性。

法律分析

一、在房屋拆遷前期階段的律師工作

第一、做好拆遷準(zhǔn)備的調(diào)查、論證工作。

在房屋拆遷的準(zhǔn)備階段，律師在深入了解房屋拆遷單位實(shí)施拆遷的能力以及要拆遷的房屋情況等。有時(shí)有些房屋拆遷單位相位自已的能力，對(duì)困難估計(jì)不足往往未經(jīng)充分論證就申請(qǐng)拆遷，日后拆遷工作舉步維艱時(shí)又垂頭喪氣，怨言滿(mǎn)腹。因此，要對(duì)拆遷單位是否具備實(shí)施的各種條件和能力進(jìn)行了解，以便幫助該單位作出決策。

對(duì)被拆遷人的情況要作充分進(jìn)行了解，被拆遷人往往涉及各個(gè)階層，身份也五花八門(mén)，房屋的面積及權(quán)屬狀況也會(huì)十分的復(fù)雜。近期，本人的服務(wù)的拆遷單位拆遷在地上某中央直屬機(jī)關(guān)的房屋，其談判過(guò)程十分的艱難，但當(dāng)初申請(qǐng)拆遷時(shí)并沒(méi)有料到如此大的難度。因此，拆遷哪些房屋必須要對(duì)被拆遷人的情況進(jìn)行調(diào)查并論證其可行性，合理確定拆遷的范圍和規(guī)模。

拓展延伸

城市房屋拆遷的法律程序和注意事項(xiàng)

城市房屋拆遷涉及復(fù)雜的法律程序和需要注意的事項(xiàng)。首先，拆遷必須依法進(jìn)行，相關(guān)程序包括征地、評(píng)估、補(bǔ)償和安置等環(huán)節(jié)。拆遷方必須提供合法的拆遷通知，并與房主或租戶(hù)協(xié)商補(bǔ)償事宜。在此過(guò)程中，房主或租戶(hù)有權(quán)要求合理的補(bǔ)償和安置安排。此外，拆遷方還應(yīng)確保拆遷過(guò)程中的安全和環(huán)境保護(hù)。房主或租戶(hù)在面臨拆遷時(shí)，應(yīng)及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，了解自己的權(quán)益和法律保護(hù)。最重要的是，雙方應(yīng)保持溝通和協(xié)商，以達(dá)成公平、合理的解決方案。

結(jié)語(yǔ)

在房屋拆遷前期階段的律師工作至關(guān)重要。律師需要深入了解拆遷單位的實(shí)施能力和房屋情況，以幫助單位做出決策。對(duì)被拆遷人的情況也需要充分了解，以解決各種身份和權(quán)屬?gòu)?fù)雜的問(wèn)題。拆遷涉及復(fù)雜的法律程序和事項(xiàng)，必須依法進(jìn)行，并確保補(bǔ)償和安置合理。溝通和協(xié)商是關(guān)鍵，雙方應(yīng)保持良好的互動(dòng)，以達(dá)成公平、合理的解決方案。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十七條 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

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投稿：穆靈欣

內(nèi)容審核：趙雪玲律師