一、拆遷補償房可以出賣嗎,政府征收安置房可以出售嗎

我國的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，安置房能不能進行買賣，要看該房屋是否取得了產(chǎn)權(quán)。一般情況下，有房產(chǎn)證的安置房通常是給被拆遷人或承租人居住使用的，安置對象是特定的動遷安置戶。沒有房產(chǎn)證的安置房，一般存在著安全隱患，通常是不會對外出售的。就算雙方已經(jīng)簽訂了附生效的買賣合同，相對于其他商品房來說，風(fēng)險也是比較高的。

一、買回遷安置房需要注意什么

按其土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，拆遷安置房可以分為農(nóng)村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來說農(nóng)村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房，其土地屬于農(nóng)村集體所有，不能隨便買賣?！冻Ｖ菔姓鞯胤课莶疬w安置及地上附著物補償管理辦法》第15條也明確規(guī)定了：拆遷住宅房，采用統(tǒng)一安置、統(tǒng)一復(fù)建、自拆自建等形式，有條件的地區(qū)可以試行貨幣安置方式。統(tǒng)一安置房、統(tǒng)一復(fù)建房建設(shè)應(yīng)依法向市、轄市(區(qū))人民政府有關(guān)主管部門提出申請，依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。

而在城市中的拆遷安置房，根據(jù)政策的不同又可以分為兩種：一種是因重大市政工程動遷居民，而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。所以，在進行拆遷安置房交易時，首先要明確拆遷安置房的性質(zhì)。

其次，拆遷安置房在交易時一般尚未取得房屋權(quán)屬證明，這種情況下是否可以進行交易？本律師認(rèn)為是可以的，根據(jù)《民法典》第二百一十五條的規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。拆遷安置房的出賣人，完全可以通過《拆遷安置補償協(xié)議》等相關(guān)材料證明自己對拆遷安置房的權(quán)屬，雙方在自愿的基礎(chǔ)上訂立房屋買賣合同是合法有效的。

二、回遷安置房買賣需要規(guī)避哪些風(fēng)險

1、政策因素導(dǎo)致的風(fēng)險

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

2、價格因素導(dǎo)致的風(fēng)險

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

3、人的因素導(dǎo)致的風(fēng)險

共有人是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的及第6項未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

二、政府安置房可以買賣嗎

法律分析：政府安置房是可以買賣的，但是有前提條件：擁有房產(chǎn)證和集體土地證才能進行購買。如果拆遷安置房是在集體的土地的基礎(chǔ)之上建造的，那么要想上市交易必須要得到政府的批準(zhǔn)才可以。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

三、政府可以出售多余安置房嗎

法律分析：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條 征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。在第3款規(guī)定征收其他土地安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

四、政府安置房可以買嗎

法律分析：所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。如果拆遷安置房取得產(chǎn)權(quán)，滿足以下兩點，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別：第一沒有規(guī)定限制對外出售，第二限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿。所以，安置房也是可以上市交易的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

五、拆遷安置房如何買賣

1、簽約前要審查拆遷安置協(xié)議，明確房屋共有人，簽約時共有人應(yīng)該在場，并且同意出售簽字按手印。2、違約金可以約定的高一點，雖然法律規(guī)定違約金上限為合同標(biāo)的額的百分之三十，但是如果買賣的拆遷安置房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，辦理時間也不能確定，隨著房價的穩(wěn)定上漲，可能出現(xiàn)違約。3、房屋未過戶前，可以請房主的繼承人提供擔(dān)保。4、除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式(例如約定待拿到房產(chǎn)證時再付清尾款等)，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等作出約定，同時明確違約責(zé)任。5、因為賣方的原因?qū)е虏荒芙环?、過戶的違約責(zé)任。6、賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起三個月內(nèi)將房屋過戶給買房者，逾期承擔(dān)違約責(zé)任。以上就是關(guān)于 拆遷安置房如何買賣 這一問題的簡單介紹，希望可以幫助到有需要的朋友！如果您遇到了相關(guān)問題，可以點擊下方“向陳丹丹律師提問”進行咨詢。

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投稿：熊語凝

內(nèi)容審核：王有銀律師