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本文介紹了商品房買賣合同中買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，并指出如果開發(fā)商存在欺詐行為，消費者可以要求增加賠償。此外，根據(jù)《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
法律分析
作為商品之一的“商品房”，在市場因素的影響下，買賣雙方可以協(xié)商進行買賣。這類商品是為了滿足消費者的生活消費需求而購買和使用的，因此應(yīng)適用《消費者權(quán)益保護法》。所以，房地產(chǎn)糾紛也應(yīng)當(dāng)適用《消費者權(quán)益保護法》。自然，如果在房屋買賣過程中開發(fā)商做出了“欺詐行為”，依照第49條，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償，增加的賠償金額為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條
具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
拓展延伸
商品房買賣合同糾紛處理指南
根據(jù)我國《商品房買賣合同》的相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同糾紛可以通過和解或者調(diào)解解決。和解方式可以采用雙方協(xié)商的方式，達成和解協(xié)議，避免進一步的糾紛。調(diào)解方式則需要由第三方進行協(xié)調(diào)，達成公正、公平的解決方案。
在處理商品房買賣合同糾紛時，律師或相關(guān)機構(gòu)可以提供法律咨詢、代理等服務(wù)。通過法律途徑解決糾紛，可以保護雙方的合法權(quán)益，維護社會公平正義。同時，律師或機構(gòu)還可以幫助雙方盡可能避免不必要的糾紛，為商品房買賣合同的簽訂和履行提供法律保障。
結(jié)語
商品房買賣合同應(yīng)遵循《消費者權(quán)益保護法》。若開發(fā)商有欺詐行為，消費者可要求增加賠償，賠償金額為購買商品的價款或接受服務(wù)的費用的一倍。根據(jù)《最高法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，若商品房買賣合同目的無法實現(xiàn)，無法取得房屋的買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
法律依據(jù)
商品房銷售管理辦法：第三章廣告與合同第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
商品房銷售管理辦法：第四章銷售代理第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
法律分析：開發(fā)商欺詐業(yè)主一般給予已付房款一倍的賠償。開發(fā)商存在一房二賣、私自抵押、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明等情形，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償。
法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
法律分析：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償損失的數(shù)額，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品或者接受服務(wù)費用的一倍。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時有以下五種情形導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(1)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者所售房屋系拆遷補償安置房屋的事實;
(4)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(5)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》
第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。
第一百四十九條 第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。
第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。
《中華人民共和國刑法》
第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。
單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。
第二百六十六條 詐騙公私財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。本法另有規(guī)定的，依照規(guī)定。
法律分析：案例1:土地使用期“縮水”開發(fā)商未盡告知義務(wù)
2015年4月25日，市民林女士與開發(fā)商簽訂《房屋認(rèn)購書協(xié)議書》，以532736元的價格向開發(fā)商認(rèn)購了位于水口的一套商品房，林女士為此支付了定金及首期款共162736元。
而準(zhǔn)備簽訂正式合同時，林女士被告知房屋的使用期限至2042年8月31日，產(chǎn)權(quán)期限不足28年，遠遠低于普遍的50至70年。林女士因此拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并以涉嫌虛假宣傳和欺詐訴至法院，要求開發(fā)商退還首期款，同時雙倍退還定金。
惠城區(qū)法院一審認(rèn)為，年限已不足28年這一事實，林女士在簽訂涉案的認(rèn)購協(xié)議書時并不知情，作為一般的購房者，在購買商品房前，其了解購買房屋信息的主要渠道一是通過房地產(chǎn)開發(fā)商的信息公開，二是通過其他社會公共平臺了解相關(guān)信息。因此，開發(fā)商有義務(wù)也有能力將房屋的基本信息情況明確告知買受人，但本案沒有證據(jù)顯示開發(fā)商已經(jīng)盡明確告知的義務(wù)，而正規(guī)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站及其他信息公開平臺上展示的涉案樓盤的信息均顯示涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為70年，因此林女士簽訂認(rèn)購協(xié)議書時不知道涉案商品房所附的土地使用權(quán)剩余年限的相關(guān)情況，實屬正常。因此，本案應(yīng)屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同不能訂立，開發(fā)商應(yīng)向林女士退回全部定金和首期款。惠州中院審理認(rèn)為，土地使用權(quán)的價值是與使用年限密切相關(guān)的因素，土地使用權(quán)價值又是影響房價的重要因素。因此，開發(fā)商在涉案房屋所在的土地使用權(quán)只有28年期限的情況下，應(yīng)當(dāng)向買受人進行特別說明，以便其作出合理的選擇。惠州中院最終駁回上訴，維持原判。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
事件回顧
法庭審判
近日，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院對這樣一起案件作出一審判決，認(rèn)定開發(fā)商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，判決駁回其訴訟請求。
2016年，家住石家莊市的趙某斥資95萬余元，全款購買了石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的麒融國際項目房屋一套，并簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》，約定交房時間為2017年5月1日。
今年8月，世紀(jì)鴻基公司向法院提起訴訟，由于麒融國際項目截至目前沒有取得任何手續(xù)，請求法院確認(rèn)其與被告趙某簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》為無效合同。
庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。
被告認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，石家莊市房價2016年均價7548.42元，2018年均價15843.13元，整整上漲了一倍，原告起訴的動因并非源于權(quán)益受損尋求司法保護，而是為了逃避履行義務(wù)以及獲取不法利益，企圖以合法形式達到非法目的。
“原告的意圖一旦得以實現(xiàn)，會有眾多的購房者權(quán)益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區(qū)的司法公信力。”被告在庭審上說。
法院查明，原被告雙方在簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》時，涉案房屋系現(xiàn)房，但原告未提供辦理竣工驗收的證據(jù)，案涉項目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明。
法院認(rèn)為，原、被告對簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》的事實無異議，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實意思表示。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后，又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院
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投稿：畢伊
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