拆遷住改非補償款歸哪個部門2025,住改非拆遷補償歸誰所有,住改非拆遷補償?shù)臍w屬問題主要取決于房屋的所有權(quán)。一、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條，征收國有土地上單位、個人的房屋時，應(yīng)當對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補償。因此，在住
住改非拆遷補償?shù)臍w屬問題主要取決于房屋的所有權(quán)。
一、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條，征收國有土地上單位、個人的房屋時，應(yīng)當對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補償。因此，在住改非拆遷的情況下，補償應(yīng)歸房屋所有權(quán)人所有。
二、如果房屋為夫妻共同所有，那么拆遷補償也應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，包括其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。因此，在這種情況下，住改非拆遷補償應(yīng)歸夫妻雙方共同所有。
三、然而，如果房屋為夫妻一方個人所有，例如是一方的婚前財產(chǎn)，那么拆遷補償應(yīng)歸該方個人所有。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零六十三條，一方的婚前財產(chǎn)屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)。
綜上所述，住改非拆遷補償?shù)臍w屬主要取決于房屋的所有權(quán)情況。如果房屋為夫妻共同所有，則補償歸夫妻雙方共同所有；如果房屋為一方個人所有，則補償歸該方個人所有。在具體情況下，應(yīng)根據(jù)房屋的實際情況和法律規(guī)定來確定拆遷補償?shù)臍w屬。
住改非房屋拆遷時如何補償
依據(jù)2003年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中做出的規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。
另外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟效益的，應(yīng)當選用收益評估法。
根據(jù)上述規(guī)定可以看出的是，法律并未對“住改非”房屋補償作有具體的補償標準。實踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現(xiàn)了不同的做法：
1、按照房屋的實際用途補償，也就是說更夠具體認定房屋確實是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。
2、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，根據(jù)住宅房屋的實際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營、是否有營業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補償標準估價補償。
3、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。
4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償?shù)摹?/p>
5、住宅房屋部分用于經(jīng)營使用的，該部分按照商業(yè)用房的補償標準補償，其余部分按照住宅的補償標準補償。
住改非房屋的認定
第一、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照可以直接認定房屋的實際用途。
第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當然屬于住改非。
第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。
第四、房屋實際使用現(xiàn)狀。
第五、實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，某些地區(qū)出現(xiàn)臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經(jīng)營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補償。
城市房屋拆遷時,住改非怎么補償?shù)?/p>
“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)。鑒于其存在的普遍性，且商業(yè)用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。
2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建設(shè)部建住房[2003]234號)之規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。而結(jié)合實踐中各地規(guī)定，針對“住改非”房屋性質(zhì)的認定及補償，大體存在以下幾種情形：
(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定
2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
(二)有條件的享受商業(yè)用房補償政策
根據(jù)經(jīng)營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規(guī)則》規(guī)定，在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。
根據(jù)改變房屋用途時間：2005年5月1日實施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》中規(guī)定：1990年4月1日(不含4月1日)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已將住宅改變用途并延續(xù)進行經(jīng)營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業(yè)的，可以認定為經(jīng)營性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》施行前，未經(jīng)規(guī)劃部門批準和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記，將住宅改變用途并進行經(jīng)營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業(yè)的，根據(jù)經(jīng)營時間的長短，可以按照經(jīng)營用房貨幣補償金額的90%至60%給予補償，每月增減系數(shù)按0.2158%計算;2001年11月1日后(不含11月1日)未經(jīng)規(guī)劃部門批準和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記，將住宅改變用途并進行經(jīng)營活動的房屋，一律按住宅認定。
結(jié)合是否沿街、所在樓層等房屋狀況：浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規(guī)則》規(guī)定，經(jīng)營面積按沿街第一自然間面積確認;沿街第一自然間不明顯或第一間進深超過9m的，則確定進深9m計算面積，超過9m部分按其住宅評估價的1.3倍進行補償;對于沿街多層用于經(jīng)營，其第二層性質(zhì)上確定為住宅，但可根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的情況按其住宅評估價的1.3倍進行補償;三層及以上部分一律按住宅進行補償。
建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第的規(guī)定，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定，該規(guī)定相當于其將“住改非”房屋性質(zhì)認定下放至各地，而各地在制定相關(guān)認定標準時不統(tǒng)一，造成各地差異較大。關(guān)于“住改非”房屋的補償問題，具體可根據(jù)法律法規(guī)及地方性規(guī)定綜合認定。
法律分析：1.非住宅房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
2.非住宅房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。
多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。
相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：對于拆遷時住改商的補償各地不盡相同，大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定，除此之外還有以下幾種：
1、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補償政策；
2、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同；
3、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進行補償。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。另外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟效益的，應(yīng)當選用收益評估法。根據(jù)上述規(guī)定可以看出的是，法律并未對“住改非”房屋補償作有具體的補償標準。實踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現(xiàn)了不同的做法：
1、按照房屋的實際用途補償，也就是說更夠具體認定房屋確實是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。
2、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，根據(jù)住宅房屋的實際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營、是否有營業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補償標準估價補償。
3、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。
4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償?shù)摹?/p>
5、住宅房屋部分用于經(jīng)營使用的，該部分按照商業(yè)用房的補償標準補償，其余部分按照住宅的補償標準補償。
一、住改非房屋的認定
第一、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照可以直接認定房屋的實際用途。
第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當然屬于住改非。
第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。
第四、房屋實際使用現(xiàn)狀。
第五、實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，某些地區(qū)出現(xiàn)臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經(jīng)營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補償。
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