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一、廣州市直管公有住房拆遷補償政策2025,公有住房拆遷補償安置政策

安置政策分以下三點：
1、一般是按面積1：1補償。
2、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產(chǎn)所有人公房所屬單位的補償部分。
3、給與公房承租人的補償一般是：由公房所屬單位另行安排住房;或者直接給予補償款，具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。
房屋的所有人是職工個人而不是單位。即職工個人是惟一合法的被拆遷人，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)界定為購房職工對住房的單獨所有權(quán)，雖然從住房的建設(shè)投入資金來看，應(yīng)該屬于共有產(chǎn)權(quán)，但立足于我國的現(xiàn)實房改政策的價值取向，法律制度設(shè)計以及個人與社會利益的相互平衡來看，在實際操作中住房的產(chǎn)權(quán)不宜界定為共有產(chǎn)權(quán)。
對拆遷補償，購房職工個人是惟一受益主體。公有住房拆遷，職工個人有權(quán)選擇拆遷補償方式，其收益應(yīng)歸個人所有。雖然對房屋產(chǎn)權(quán)的處分權(quán)和受益權(quán)有所限制，但由于房屋拆遷也是為了適應(yīng)國家建設(shè)的需要，且房屋一旦拆遷，將不復(fù)存在。再則，職工根據(jù)國家的房改政策所應(yīng)當(dāng)享有的購房優(yōu)惠政策僅此一次，應(yīng)當(dāng)充分尊重職工個人的選擇。并且，由于因已購公房的拆遷進行補償與已購公房的出售在性質(zhì)上有本質(zhì)的不同。
“同住人”是指滿足以下條件的人員：
1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口；
2、拆遷許可證核發(fā)之日時在該房屋處已實際居住生活一年以上(特殊情況除外)；
3、本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。
可視為“同住人”的情形：
1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權(quán)再主張本市其他公房拆遷補償款的份額；
2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款；
3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。
法律依據(jù)：
《建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第十條
城鎮(zhèn)職工以成本價購買、產(chǎn)權(quán)歸個人所有的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后歸職工個人所有。
以標(biāo)準(zhǔn)價購買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個人所有后，該已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規(guī)定處理;也可以直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

二、公有住房拆遷補償

公有住房拆遷補償如下：1、公租房按私有產(chǎn)權(quán)房的90%補償；2、被拆遷人若為無房戶且面積小于43平方的一律享受低43平方米的安置房，即在43平方米范圍內(nèi)多出原居住面積的免費得到；3、在其他地方有商品房的仍可以得到貨幣補償或安置房，安置面積以貨幣補償數(shù)額確定。拆遷具備的條件如下：1、拆遷人申領(lǐng)房屋拆遷許可證；2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告；3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作；4、確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案；5、國家公房拆遷一般是按照面積1：1補償，對房屋所有權(quán)人給予補償，兼顧對房屋使用權(quán)人安置。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、公有房拆遷補償安置方式

如同國有企業(yè)的“大鍋飯”一樣，直管公房是計劃經(jīng)濟福利制度的產(chǎn)物。改革開放以來，對直管公房這一國家資源，那么怎樣在社會中公正、合理地進入市場，以充分發(fā)揮其作為“物”的社會效益，改變《公地悲劇》現(xiàn)象，進行符合市場經(jīng)濟規(guī)律的改革，物歸其意，是應(yīng)有之義。但正因其帶有很濃的福利色彩，顯然步子邁得比國企改革艱難得多。因此，如何明晰界定直管公房的所有權(quán)和使用權(quán)，還其真面目，也是深化改革的的重要領(lǐng)域。直管公房拆遷補償安置方式有哪些？拆遷中的補償實際上分為兩種：一種是拆遷人對被拆遷人的補償（拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權(quán)人）；另一種是被拆遷人對承租人的補償。兩種補償體現(xiàn)的法律關(guān)系是不同的。對公房承租人的補償可以選擇采用以下三種方式：

1、公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；

2、被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)（貨幣補償）。

3、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系（實物補償）；拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計算的。所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實施中按照1982年國家頒布的《建筑面積計算規(guī)則》執(zhí)行。實踐中常常出現(xiàn)償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結(jié)構(gòu)上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算問題。根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價。重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價（以每年公布的當(dāng)年造價為準(zhǔn)）。結(jié)構(gòu)差價是指不同結(jié)構(gòu)的房屋所花費的不同造價之間的差額，以重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，即以被拆除房屋的重置價格與償還房屋的造價之間的差額作為結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)，由一方向另一方支付結(jié)構(gòu)差價。非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房價格結(jié)算；償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新計算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新計算，即以重置價格結(jié)合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。至于住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況復(fù)雜，各地對結(jié)構(gòu)差價支付亦采不同政策，因而不在全國實行統(tǒng)一的規(guī)定。作價補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算的。實行作價補償，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評估機構(gòu)對被拆除房屋進行評估，以評估的價格作為計算的依據(jù)。一般不允許當(dāng)事人之間私下交易。拆遷補償安置，可以采取對公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；或者采取對被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系（實物補償）；如果你有其他問題，可以向我們的律師進行咨詢。

法律分析：無論是國家的法律法規(guī)或者是地方政府的地方性法規(guī)，都不可能直接規(guī)定房屋拆遷的具體標(biāo)準(zhǔn)。從國家層面看，我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展并不均衡，房地產(chǎn)價格千差萬別，無法規(guī)定一個統(tǒng)一的、十分細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)。地方性法規(guī)實際上就是對于國家法律法規(guī)的進一步明確，二者并不沖突，但實際上也只是規(guī)定的房屋拆遷補償?shù)脑瓌t、計算方法。所以，如果被拆遷戶問的“標(biāo)準(zhǔn)”是指法律法規(guī)、地方性法規(guī)，那么不存在按照哪一個的問題，就好像在問海淀區(qū)屬于北京市還是屬于中國一樣。所以大家判斷補償標(biāo)準(zhǔn)時，如果選擇產(chǎn)權(quán)置換，最低按面積拆一還一;如果選擇貨幣補償，城市房屋參考周邊類似房屋市場價，農(nóng)村房屋參考當(dāng)?shù)刭I地蓋房所需費用。總之，最根本的原則就是，不能因為征收拆遷而降低被拆遷戶原有的生活居住水平!

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、公租房拆遷補償

法律分析：公租房拆遷的補償方式有：1、公房提供單位為承租人另外安排房屋由承租人繼續(xù)承租，重新簽訂租賃合同；2、對公房承租人對房屋的使用權(quán)進行貨幣補償，由承租人自行解決住房問題。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認(rèn)為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

六、公有房拆遷補償政策

公房拆遷政策詳解：

一、公房拆遷協(xié)議由承租人簽

房屋遇到拆遷時，有權(quán)利和拆遷人談判并簽訂補償安置協(xié)議是被拆遷人維護自己合法權(quán)利的首要條件。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權(quán)利對涉及自己財產(chǎn)權(quán)利的行為進行處置。因此，對于產(chǎn)權(quán)房來說，一旦房屋遇拆遷，有權(quán)利和拆遷人進行談判并簽訂補償協(xié)議的就是產(chǎn)權(quán)人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時，誰享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利呢？

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權(quán)和拆遷人簽訂補償安置協(xié)議。

現(xiàn)實生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛很多，但大多都是因為享有簽約權(quán)利的承租人對被拆遷房屋獲得的補償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財產(chǎn)權(quán)利。享有對該房屋居住權(quán)利的人員，對因該房屋引起的財產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點是錯誤的，是對物權(quán)的誤解。

二、“空掛戶”一般不享有權(quán)益

公有房屋承租是社會歷史遺留的產(chǎn)物，也是社會福利性質(zhì)的房屋安置方式。承租人租賃房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權(quán)。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》第五十四條規(guī)定“拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。這里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》若干意見的通知中，明確該《細(xì)則》中的“同住人”是指以下人員：

1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口；

2、拆遷許可證核發(fā)之日時在該房屋處已實際居住生活一年以上（特殊情況除外）；

3、本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。

當(dāng)房屋動拆遷補償款分割產(chǎn)生糾紛時，究竟如何認(rèn)定“同住人”資格呢？市高級人民法院《關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》規(guī)定：

（一）有下列情形之一的人，也視為同住人：

1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權(quán)再主張本市其他公房拆遷補償款的份額；

2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款；

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的；

4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

（二）有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：

1、將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；

2、獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內(nèi)有本市常住戶口，且在該房屋內(nèi)實際居住的人員，實踐中“空掛戶”的人員一般不能認(rèn)定為同住人。

三、承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對承租人身份展開爭奪。因為承租人是誰決定了誰有權(quán)和拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。而法律規(guī)定也明確，公有居住房屋的承租權(quán)某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。那么究竟誰應(yīng)該認(rèn)定為新的承租人呢？

《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。也就是說原承租人的家庭成員中具備與原承租人共同居住兩年以上的家庭成員都可以繼續(xù)承租。

《上海市房屋租賃條例》及市房屋土地資源管理局頒發(fā)的《關(guān)于印發(fā)貫徹實施上海市房屋租賃條例的意見（二）》對由誰作為新承租人的先后順序作了具體規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，首先是由承租人家庭內(nèi)部協(xié)商來確定由誰擔(dān)任新的承租人，若協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；

（三）原承租人的父母；

（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。

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投稿：屈芮

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